Jak si vede trh průmyslových nemovitostí v krajích?

Jak se dari krajim_hero

Odborníci z průmyslového oddělení - Silvie, Lucie, Lukáš, Mirek a Harry – mluví o tom, co se připravuje a staví v průmyslu a logistice v jednotlivých českých krajích, jak si celý sektor vede v době pandemie, co nového nabízí developeři a čím jsou jednotlivé regiony zajímavé.

Lukáš Svobodník, Senior Associate v průmyslovém týmu Colliers se ke společnosti připojil v roce 2014 a úspěšně zastupoval lokální i mezinárodní klienty v celé řadě významných transakcí včetně renegociací nájemních smluv jak na logistické prostory, tak na míru postavené výrobní haly. Mezi některé jeho klienty patří KaKa, EXOVA METECH, Chassix/Aludyne, Pivovary Lobkowicz, Skanska, Basf, či Hutchinson.

 

Developeři investují v Moravskoslezském kraji miliardy a hlavním důvodem je dostatek dostupné kvalifikované pracovní síly. V kraji je celkem třetina všech rozestavěných průmyslových ploch v ČR a celá řada lokalit v pokročilém stavu připravenosti, ať už s územním rozhodnutím nebo stavebním povolením. Výsledkem opravdu vysoké aktivity různých developerů je zdravé konkurenční prostředí, což je v porovnání s jinými regiony, kde tak vysoká nabídka není, pro klienty výhoda. Odráží se to samozřejmě na cenách nájmu a smluvních podmínkách. Developeři tady nabízí skvělé podmínky. K dispozici jsou růzé projekty od malých jednotek o velikosti 1000 m2 až po big boxy o velikosti až 100 000 m2 pod jednou střechou, takže developeři mohou oslovit širokou škálu klientů, kteří mají výrobní, logistické nebo distribuční potřeby.

Žádný jiný region nenabízí tolik „big box solutions“. Momentálně jsou k dispozici čtyři. Taková řešení jsou velmi zajímavá a atraktivní například pro centrální distribuční sklady pro e-commerce.

Jedno ze specifik MS regionu je také, že lze stavět haly až do 25 metrů výšky – což není úplně standardní, a ne každý region dokáže uspokojit tenhle požadavek. Samotné Ostravsko nabízí momentálně zhruba deset různých industriálních parků, ze kterých je možné si vybrat. Je možné zde realizovat výstavbu průmyslových prostor o rozloze blížící se milionu metrů čtverečních.

Moravskoslezký region je strategicky umístěn na rozmezí Polska, SR a ČR. Proto jakákoliv distribuce zaměřená na tyto země, včetně Maďarska nebo i Balkánu, je ideální. Je zde nejen zdravý pracovní trh, hotová infrastruktura, ale i politické vedení regionu připravené projekty potvrdit a získat si tak přízeň investorů.

 

Lucie Řezníčková, Associate v průmyslovém týmu Colliers, která má pod svými křídly především Plzeňský region, začala svou kariéru v společnosti Colliers v roce 2018.

 

“Plzeň je čtvrtým největším městem v ČR. Co se týče průmyslu, jedná se o strategické místo díky svému napojení na Německo a západní Evropu. Je to jeden z důvodů proč Plzeňský kraj vyhledává ke svému působení mnoho německých firem. Lokalita je však atraktivní taktéž pro ty české, které exportují do Německa a západní Evropy a je s oblibou využívána výrobcemi v automobilovém průmyslu a logistice. V plzeňské průmyslové zóně Borská pole a podél dálnice D5 jsou k dispozici jak existující moderní prostory, připraveny k okamžitému nastěhování, tak i možnost výstavby “na klíč” dle potřeb budoucího nájemce.

Nájemné se na Plzeňsku pohybuje v rozmezí od 4 - 4,35 eur/m2 skladové plochy a odvíjí se od konkrétní lokality, délky nájmu a dalších specifikacích. Praxe, kdy developeři v minulosti poskytovali měsíc nájemních prázdnin za každý rok najmu již není tak běžná, a v současnosti se pobídky odvíjí od různých faktorů jako jsou lokalita, velikost či délka nájmu a profil nájemce. V době koronavirové krize vznikla nejen v Plzeňském kraji, ale na celém českém trhu poptávka po krátkodobých pronájmech, především ze strany logistických společností, kterým se naplnily stávající prostory, jelikož nebyl možný export do zahraničí z důvodu uzavření hranic ČR s okolními státy. Téměř se všemi developery se nám podařilo vyjednat řešení krátkodobého nájmu, což není na trhu průmyslových nemovitostí standardní.”

 

Miroslav Kotek zastává pozici ředitele v oddělení průmyslových nemovitostí. Během svého téměř dvacetiletého působení v oblasti průmyslových nemovitostí jak v ČR, tak na Slovensku, si Mirek vytvořil silné obchodní vztahy s nejvýznamnějšími hráči na trhu, jako jsou CTP, Prologis, P3, VGP, Panattoni, ILD, Segro, Redstone a další. Během svého dlouholetého působení v oblasti nemovitostí, uzavřel jako celou řadu významných transakcí na celkové ploše přesahující 300 000 metrů čtverečních. Zastupoval společnosti jako Nestlé, Foxconn, Faurecia, Kiekert, Apag, Flex, JUSDA, Damco, NIKA Logistics, Caterpillar či MD Logistika.

Pardubický kraj, na který se zaměřuji je atraktivním regionem z hlediska lokality hlavně díky skvělému napojení na dopravní infrastrukturu; kříží se tady dálnice D11 (Praha – Hradec Králové – Jaroměř) a D35 (Opatovice n/L – Mohelnice v pokračující výstavbě). Pardubice jsou rovněž napojeny na železniční koridor (Praha – Brno/Ostrava). Nachází se tady fungující kontejnerový terminál v Černé za Bory a letiště v Pardubicích nedávno prošlo modernizací.

Současný trh činí cca 179,000 m2 hal určených k pronájmu s 0% neobsazeností. V Pardubicích a okolí jsou připravené projekty o výměře cca 70 000 m2, umístěné především v Černé za Bory, Rosicích nad Labem, Stéblové, Starých Čívicích a další projekty o velikosti celkem cca 80 tisíc m2 jsou v přípravě. Dá se říct, že v regionu existuje výrazná průmyslová základna se společnostmi jako Foxconn, Kiekert, Panasonic, KYB, Ronal, JTEKT, Synthesia, Wolters, Flex a podobně. Region je rovněž atraktivní z hlediska logistiky. V minulosti přilákal řadu logistických firem: DB Schenker, JUSDA, Smidl Logistics, NIKA Logistics, MD Logistika a další.

Momentálně řešíme několik logistických projektů. Pokračuje výstavba výrobní a skladové haly pro společnost Faurecia o velikosti cca 13 000 m2. Našimi klienty zde jsou tedy především výrobní a logistické společnosti.  

 

Silvie Marešová, Senior Associate ve společnosti Colliers se přidala k průmyslovému týmu v roce 2016. Pochází z Brna a stará se přednostně o Jihomoravský kraj. Silvie má víc než šest let zkušeností s českým realitním trhem jak průmyslových, tak i maloobchodních a kancelářských nemovitostí. Reprezentuje klienty v akvizici průmyslových prostor, poskytuje jim finanční analýzy a pomáhá vyjednávat podmínky s developery i nájemci. Silvie úspěšně pomohla najít místo české pobočce španělského výrobce Savera Components, či zajistila nové prostory firmě Henninges Automotive v Mladé Boleslavi.

 

“V Jihomoravském kraji je i díky přítomnosti technologických vysokých škol dostatek kvalifikované pracovní síly. Spousta talentovaných studentů se po dokončení studia zapojuje do výrobních procesů. V Brně také zažívá rozmach výstavby kancelářských prostor, který je navázaný na výrobu. Například firma jako Honeywell tady provozuje výrobu a zároveň i vývoj. Brno se stalo důležitým logistickým hubem pro celou Moravu, část Rakouska a také Slovensko.

Momentálně máme k dispozici k pronájmu například areál blízko brněnského letiště, nebo bývalý areál výrobce traktorů Zetor, které slouží jako logistický hub. Developeři začínají nabízet i nové lokality v obcích kolem Brna s výbornou dopravní dostupností, jako jsou Syrovice, Hustopeče, či Holubice.. Brno by v budoucnu mohlo nahradit Bratislavu a obsluhovat z něj mnohem širší území než jen jižní Moravu a Vysočinu, ale i Vídeň a okolí, protože vídeňské  letiště je přetížené.”

 

Harry Bannatyne nastoupil na pozici regionálního ředitele a partnera společnosti v roce 2018. Pracuje v oblasti průmyslu a logistiky ve střední a východní Evropě již 10 let a v sektoru má rozsáhlé zkušenosti a dobré porozumění pro tržní dynamiku. Během posledních devíti let uzavřel Harry každý rok více než 100 000 čtverečních metrů a pomáhal mimo jiné nájemcům, jako jsou Metro/Makro, Mattel nebo Foxconn. Kromě vedení týmu se věnuje především lokalitě Prahy a okolí.

 

“V průběhu první poloviny roku 2020 bylo v Praze opět dokončen nejvyšší počet průmyslových prostor – téměř 30 % z celého trhu v ČR. Podařilo se zde udržet stabilní úroveň nájemného po celou dobu pandemie se silnou poptávkou, díky čemuž je hlavní město a jeho okolí nejvyhledávanější lokalitou v rámci republiky. Pobídky jsou řešeny případ od případu s větším zaměřením na délku nájmu, konkrétní místo, velikost, a především na smlouvu nájemce. V tomto časovém období nebyl v Praze zaznamenán žádný spekulativní vývoj, ale je zde zřetelná velká poptávka po zaplnění volných prostor a developeři využívají pozemky, které mají pod kontrolou ke stavbě projektů na míru. Povolení se stále jeví jako překážka kvůli zdlouhavým procesům a také několika faktorům životního prostředí, což v zásadě znamená, že pokud stavební povolení již není k dispozici, celý postup “build to suit” (BTS) trvá mnohem déle než v minulosti.

Výhledově je průmyslový trh v celé ČR však silný a v těchto těžkých časech dokazuje svou odolnost vůči globální pandemii. Mnohé společnosti teď přehodnocují své dodavatelské řetězce a chtějí být blíže své klientské základně, minimalizovat rizika a časová zpoždění. Je třeba říct, že průmyslový sektor se během tohoto období ukázal být opravdovou hvězdou na trhu komerčních nemovitostí a doufáme, že bude v tomto trendu pokračovat i nadále. Díky mnoha developerům, kteří se ujišťují, že jejich nové budovy splňují nejvyšší stupeň certifikace zelených budov a udržitelnosti, zůstane Praha a Česká republika i nadále jedním z nejvyhledávanějších průmyslových lokalit v Evropě.”

 

Pro víc informací o trhu a průmyslových a logistických nemovitostech se podívejte na vyhledávač www.warehousesmap.cz


Related Experts

Lukas Svobodnik

Senior Associate | Czech

Prague

I joined Colliers Industrial team in July 2014. I am pleased to have been given the opportunity to represent this company. My primary aim is to find comprehensive commercial real estate solutions for both the tenants and landlords and contribute this way to their successful and prosperous business going forward.

Zobrazit odborníka

Lucie Reznickova

Associate | Czech

Prague

My strong organizational skills and structured work approach were beneficial in American Express where I was responsible for various booking and ticketing activities, holding key client accounts which I was entirely responsible for. Prior to that I also worked for CSA – Czech Airlines dealing with airline bookings and ticketing processes. After American Express I joined JLL as the new Office Manager and a Personal Assistant to the MD, being responsible for organizing the MD’s daily activities and tasks and responsible for the overall daily operational functions and activities of the office, reporting to both the MD and the CFO. I was interested in entering the transactional business and moved on to join the Industrial team at JLL as a Junior Consultant in October 2017 till August 2018, before joining Colliers. In my new position I was responsible for acquiring new potential clients and leads and managing the on-line database of industrial stock across the Czech Republic.

 

Zobrazit odborníka

Miroslav Kotek

Director | Czech

Prague

Miroslav joined Colliers in December 2018 as a Director in the Industrial Agency. Throughout almost two decades working in the industrial real estate sector in both the Czech and Slovak Republics, Miroslav has built up strong relationships with the most active players in the region, such as CTP, Prologis, P3, VGP, Panattoni, ILD, Segro, Redstone and others. Miroslav first worked with CzechInvest as Head of Business Properties Promotion Department, and later with Jones Lang LaSalle as Associate Director in the industrial team.

 

Zobrazit odborníka

Silvie Maresova

Associate | Czech

Prague

Silvie joined Colliers in March 2016 as an Asocciate. She has previously worked at Cushman&Wakefield as a Consultant in their Office Agency.  Silvie has over 6 years of experience in the Czech real estate market (retail and office agency). Her main responsibilities are client representation at industrial space acquisitions, provision of property overviews, financial analysis and assistance with contract conditions negotiations with developers.

Zobrazit odborníka

Harry Bannatyne

Director | Czech

Prague

Harry has been working in the CEE Industrial business for over 10 years with vast experience gained as his last appointment was head of CEE industrial for JLL.  With a good understanding of the industrial sector including supply chain, a partner in the business and also good connections with developers and end users alike.

Zobrazit odborníka