Kontorhoteller er et relativt nyt fænomen i København sammenlignet med andre storbyer, men er dog ved at blive mere udbredt, også i de større byer uden for København. En af forklaringerne på den stigende udbredelse er, at der er økonomiske besparelser at hente for brugerne. Ifølge vores beregninger er det de helt små virksomheder med 3-4 medarbejdere, der kan opnå den største besparelse ved at vælge lokaler i et kontorhotel frem for et almindeligt kontorlejemål.

I København er andelen af kontorhoteller, opgjort på basis af den samlede kontorbeholdning, således steget fra 1,6% i 2017 til 1,7% i 2018. Der er dog fortsat potentiale for vækst, da andelen er lav sammenlignet med storbyer som London og New York, hvor kontorhoteller udgør 3-5% af den samlede kontormasse.

 

Forventning om fortsat vækst i antallet af kontorhoteller og -brugere
Vi forventer, at antallet og andelen af kontorhoteller fortsat vil stige i København og dermed nærme sig det niveau, som ses på de mere modne kontorhotelmarkeder, f.eks. netop London og New York.

Denne forventning underbygges af de planer, som vi har erfaret, at både eksisterende og nye kontorhoteloperatører har om enten at udvide eller at komme ind på markedet med deres brand. Samtidig bliver brugerne i stigende grad opmærksomme på kontorhoteller som et attraktivt alternativ til traditionel kontorudlejning.

Nye aktører som bl.a. WeWork, Techspace og Technopolis har aktuelt konkrete planer om at komme ind på det københavnske marked, mens Spaces (en del af Regus) åbner sit første center i Carlsberg Byen i oktober i år.

 

Indre by er det primære område for kontorhoteller
Ser man på de eksisterende kontorhotellers beliggenhed i København, så er det tydeligt, at der er en stor koncentration af kontorhoteller i City (København K), svarende til ca. 30% af byens samlede bestand målt på m2, efterfulgt af København S (Amager/Ørestad) og København Ø (Østerbro).

Artikel 3 Q3_2018_Graf1_Indre by er det primre omrde for kontorhoteller

Få og store operatører dominerer
Aktuelt er kontorhotelmarkedet domineret af få store operatører, hvor de fire største har en markedsandel på 52%. Den klart største operatør er Regus, som har en lang historik og erfaring med kontorhoteller. Udover at udvide eksisterende kontorhoteller opkøber Regus løbende andre succesfulde kontorhoteloperatører og har derfor et bredt udbud i forskellige prisklasser og på forskellige beliggenheder. Det nyeste skud på stammen er Spaces i Carlsberg Byen.

 

Stigende efterspørgsel efter fleksibilitet og fællesfaciliteter
I en verden med skiftende økonomiske konjunkturer efterspørger brugerne i stigende grad fleksible lejevilkår, som sætter dem i stand til relativt nemt og hurtigt at tilpasse et lejemål til deres aktuelle arealbehov.

I den forbindelse er kontorhoteller en attraktiv mulighed, fordi kontorhoteller, modsat almindelig kontorudlejning pr. m² på længere kontrakter, som udgangspunkt udlejer fuldt møblerede kontorpladser på korte kontrakter, hvor antallet af kontorpladser er relativt lette at øge eller reducere, alt efter brugerens behov.

Samtidig kan kontorhotellerne tilbyde adgang til faciliteter som mødelokaler, kantine, bemandet reception mv. - faciliteter, som ellers ikke er en mulighed for små virksomheder i mindre kontorlejemål eller forbundet med mange omkostninger.

Efterspørgslen efter kontorhoteller bliver ydermere understøttet af en generelt stigende tendens i antallet af såvel enkeltmandsvirksomheder som små og mellemstore virksomheder.

Artikel 3 Q3_2018_Graf2_Stigning isr i antallet af enkeltmandsvirksomheder

I perioden 2008-2016 er antallet af enkeltmandsvirksomheder i København steget med 3.384, svarende til en stigning på ca. 22%. Derimod er antallet af virksomheder med henholdsvis 2-4 og 5-9 ansatte kun steget med henholdsvis ca. 4% og ca. 7%, hvorfor vækstpotentialet her har været mere moderat sammenlignet med enkeltmandsvirksomheder.

 

Økonomiske besparelser at hente for små virksomheder
Enkeltmandsvirksomheder og mindre virksomheder kan opnå pæne omkostningsbesparelser ved at bruge kontorhoteller frem for at leje et almindeligt kontorlejemål. Dette er søgt anskueliggjort i nedenstående figur, som viser, hvor meget der er at spare ved at vælge et kontorhotel frem for et almindeligt kontorlejemål i forskellige prisklasser af kontorer (lavest, lav, mellem, høj og ”primær” (førsteklasses)), sat i forhold til antal medarbejdere.

Artikel 3 Q32018Graf3Besparelser kr kontorhotel vs almindelig kontorudlejning i forhold til antal an

Analysen er baseret på en beregning ud fra et gennemsnitligt antal m² pr. medarbejder, svarende til 20 m², dog med et højere arealgennemsnit for de fire første medarbejdere, da det i praksis ikke er muligt at leje 20-80 m² velfungerende kontor for 1-4 medarbejdere. Endvidere omfatter omkostningerne ved et almindeligt kontorlejemål også lejerbetalt drift og forbrug (vand, varme, el m.v.).

Analysen indikerer følgende:

  • Virksomheder med 1-8 medarbejdere opnår besparelser i den laveste, lave og primære kategori.
  • Virksomheder med 1-12 medarbejdere opnår besparelser i den mellemste og høje kategori.
  • Virksomheder med 3-4 medarbejdere opnår de største besparelser.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at ovenstående analyse er baseret på en gennemsnitsbetragtning. Der kan således forekomme afvigelser i forhold til de faktiske tilbud, som en bruger kan opnå på kontorhotelmarkedet sammenlignet med det almindelige kontormarked. En mulig besparelse vil derudover også afhænge af evt. tilkøb af de ekstra ydelser, som et kontorhotel tilbyder.

Artikel 3 Q3_2018_Faktaboks_Kontorhoteller og deres brugere

Værdisætning af kontorhotelejendomme, hvor operatøren også er ejer
Da kontorhoteller er et relativt nyt koncept i Danmark, er der for værdiansættelsen af denne type ejendom ikke opbygget samme erfaring og praksis på ejendomsinvesteringsmarkedet som for gængse kontorudlejningsejendomme, der genererer en traditionel nettodrift.

 

De største udfordringer er:

  • Lejen pr. m² er markant højere for kontorhoteller end i traditionelle kontorudlejningsejendomme.
  • Kontorhoteller oplever strukturel tomgang og har højere lejerudskiftning.
  • En del af driftsindtægten stammer fra ikke-ejendomsrelateret indtjening, f.eks. fra drift af reception og møderum.
  • Ved fuld udlejning genererer et kontorhotel en højere nettoindtægt relativt set.

På grund af ovenstående kan nettoindtægten fra et kontorhotel ikke kapitaliseres med det samme afkastkrav som nettoindtægten fra almindelig kontorudlejning i byggeri med tilsvarende beliggenhed og bygningskvalitet.

Det er dog ikke usædvanligt, at kontorejendomme er fuldt eller delvist udlejet til kontorhoteller. Kontorhoteloperatøren vil da betale traditionel kontorleje og driftsomkostninger til udlejer. Disse kontorejendomme bliver vurderet ligesom alle andre kontorejendomme., dvs.:

Artikel 3 Q3_2018_Udregning_markedsvrdi

Efter vores overbevisning skal en ejendom, som anvendes til kontorhotel og hvor ejer af ejendommen og kontorhoteloperatøren er den selvsamme, vurderes på samme måde, som hvis der var tale om to modparter.

Værdiansættelsen bør derfor basere sig på den antagelse, at kontorhoteloperatøren har indgået en markedskonform og almindelig kontorlejekontrakt, hvor der betales leje pr. m² og lejerbetalt drift svarende til, hvad der betales i leje for lignende kontorejendomme i samme område og af samme kvalitet.

Markedsværdien af ejendommen beregnes derfor efter samme princip som hoteller, hvor hoteloperatøren også ejer ejendommen.

Flere operatører indgår dog almindelige lejekontrakter på markedsvilkår, hvor værdien af ejendommen kan vurderes som en almindelig kontorejendom baseret på lejekontrakten og lejers bonitet. Her kan konceptet og kvaliteten af driften og operatøren naturligvis også have en indflydelse.

Senest har Carlsberg Byen efter sigende solgt ejendommen, hvor Spaces har indgået en ny lejekontrakt og åbner i oktober, til et afkast svarende til markedsafkastet for almindelige kontorbygninger.

Artikel 3 Q3_2018_Boks_svagheder_styrker