Markedsupdate: Krise eller korrektion

Markedet for investeringsejendomme har i de senere måneder været præget af stigende nervøsitet, der bunder i en bekymring for, at vi på globalt plan nærmer os den næste recession. Konsekvensen er, at investorerne igen søger mod de mest likvide og stabile aktivklasser, og prisen på risiko er steget. I Danmark har en øget bekymring for boligmarkedet med stagnerende ejerboligpriser og en faldende omsætning kombineret med et fortsat højt nybyggeri ført til en opbremsning i investeringsaktiviteten inden for nybyggeri af boligudlejningsejendomme. Vi ser i denne update på, hvor robust markedet er i forskellige scenarier.

 

Øget usikkerhed på de finansielle markeder forplanter sig til ejendomsmarkedet
Usikkerheden på de globale finansielle markeder har i de seneste måneder været høj. Selv om økonomien fortsat udvikler sig positivt, er der stigende tendens til afmatning. Når dette kombineres med alle mulige geopolitiske og andre bekymringer - en stigende global gældsætning, en potentiel konflikt med EU omkring den økonomiske politik i Italien, risikoen for en handelskrig – er det ikke underligt, at de finansielle markeder har haft et vanskeligt efterår.

En stigende risikoaversion har således ført til faldende aktiemarkeder og stigende renter på markedet for virksomhedsobligationer.

Også på det danske ejendomsmarked har nervøsiteten været tiltagende. Boligmarkedet i København er i stigende grad under pres, og der er registreret et pænt fald i omsætningen af ejerlejligheder. Samtidig er nybyggeriet højt, og alene i Københavns Kommune forventes inden for de næste 12 måneder færdiggjort op mod 6.000 boliger.Øget usikkerhed på de finansielle markeder forplanter sig til ejendomsmarkedet
Usikkerheden på de globale finansielle markeder har i de seneste måneder været høj. Selv om økonomien fortsat udvikler sig positivt, er der stigende tendens til afmatning. Når dette kombineres med alle mulige geopolitiske og andre bekymringer - en stigende global gældsætning, en potentiel konflikt med EU omkring den økonomiske politik i Italien, risikoen for en handelskrig – er det ikke underligt, at de finansielle markeder har haft et vanskeligt efterår.

En stigende risikoaversion har således ført til faldende aktiemarkeder og stigende renter på markedet for virksomhedsobligationer.

Også på det danske ejendomsmarked har nervøsiteten været tiltagende. Boligmarkedet i København er i stigende grad under pres, og der er registreret et pænt fald i omsætningen af ejerlejligheder. Samtidig er nybyggeriet højt, og alene i Københavns Kommune forventes inden for de næste 12 måneder færdiggjort op mod 6.000 boliger.

2018 Markedsupdate DK_figur 1

En sådan nervøsitet fører til, at investorerne bliver lidt mere tilbageholdende. Samtidig har der kunnet registreres en (svag) stramning i realkreditinstitutternes udlånspolitik, hvilket har medvirket til en faldende transaktionsaktivitet.

 

De fundamentale faktorer på ejendomsmarkedet er sunde
Efter flere år med kraftige prisstigninger forårsaget af lave renter og kapitalrigelighed er det imidlertid fundamentalt set et sundhedstegn, at der kommer en vis opbremsning.

Stagnerende boligpriser vil således betyde, at nybyggeriet af boliger, som i de seneste år har været meget højt, vil bremse op. Dette vil på sigt sikre et lavere udbud. Eftersom byggeriet i vidt omfang har været koncentreret om de store og voksende byer i Danmark, vil den fortsatte urbanisering føre til en fortsat stigende efterspørgsel, som på sigt vil absorbere overudbuddet af boliger i København og ikke mindst i byer som Aarhus og Ålborg.

Samtidig er beskæftigelsen meget høj og privatforbruget udvikler sig fornuftigt. Det giver efterspørgsel efter især kontorer samt logistik- og produktionslokaler. Her registreres stigende lejepriser og et øget nybyggeri. Og havde der ikke kunnet registreres en afmatning i boligbyggeriet, ville risikoen for en overophedning i byggesektoren være betydelig.

2018 Markedsupdate DK_figur 2

Investorerne er parate
Direktør Per Hallgren fra Ejendomsselskabet Jeudan udtalte for nylig, at ”den nuværende situation har tidligere vist sig at være et udtryk for en sencyklisk udvikling, der efterfølgende har skabt muligheder for kapitalstærke investorer”.

Udtalelsen er et præcist udtryk for den afventende holdning, som i et vist omfang registreres hos de kapitalstærke investorer i markedet. Priserne er steget for hurtigt og måske lidt for meget. Men med meget store kapitalkoncentrationer allokeret til ejendomsinvesteringer, ikke blot hos Jeudan og andre ejendomsselskaber, men også i den danske institutionelle sektor, et det meget begrænset, hvor galt det vil gå.

Samtidig anser mange europæiske investorer med god grund investeringer i det danske marked som attraktive. Lejepriserne har historisk set været relativt stabile, dansk økonomi er stærk, og dansk realkreditfinansiering er den måske mest attraktive finansieringsform for ejendomsinvesteringer overhovedet.

Bortset fra enkelte investorer og ejendomsudviklere, som har finansieret sig i markedet for højtforrentede virksomhedsobligationer, ser vi hos Colliers ingen risiko for, at en korrektion i markedspriserne vil føre til finansielle problemer hos ejendomsinvestorerne.

Både de danske realkreditinstitutter og banker udviser en passende grad af forsigtighed ved ejendoms- og projektfinansiering, med fokus på både låneudmåling og likviditet. Markedet er således ganske robust overfor både et scenarie med stigende renter og inflationære tendenser, men også i et scenarie, hvor økonomien falder tilbage i en recession med stigende arbejdsløshed, stigende tomgang og faldende lejepriser.

Selv sådanne scenarier vil derfor ikke føre til omfattende misligholdelser og tvangssalg. Og i vores basisscenarie, med en svag afdæmpning af væksten og et stabilt renteniveau i hvert fald i et år fremover, vil der være mere end rigeligt kapital til at afværge en større korrektion i markedet.