Stærkt efterspørgselsgrundlag for hotellejligheder i Danmark

Danmark har underkapacitet af hotellejligheder, de såkaldte ”serviced apartments”. I en tid, hvor virksomhederne mangler kvalificeret arbejdskraft og derfor søger at tiltrække denne fra udlandet, giver dette udfordringer for erhvervslivet. Således er det i overvejende grad boligsøgende udenlandske specialister, der er målgruppen for denne boligform.

 

Relativt nyt koncept i fremgang
Som følge af et begrænset udbud af primære (førsteklasses) investeringsejendomme er investorerne i stigende grad begyndt at søge mod alternative ejendomsinvesteringer såsom studieboliger, ældreboliger og andre boligformer. Et forholdsvist nyt koncept i en dansk kontekst er hotellejligheder eller ”serviced apartments”, typisk møblerede lejligheder med tilknyttede fællesfaciliteter og ydelser.

Hotellejligheder udlejes for en periode fra få dage og op til 12 måneder. Lejlighederne er som regel indrettet som små traditionelle boliglejemål, men med tilbud om hotellignende ydelser og faciliteter såsom reception, roomservice, rengøring og tøjvask samt fællesfaciliteter, herunder fitnesslokaler.

Øget globalisering og stigende mobilitet i arbejdsstyrken kræver et mere fleksibelt boligmarked, der kan imødekomme en stigende efterspørgsel fra både inden- og udenlandsk arbejdskraft med behov for en bolig under helt korte eller længere ophold, typisk i de største danske byer, især København. Derfor ser vi begyndende tegn på, at markedet for fleksible boligløsninger er i fremgang i Danmark. Fænomenet har hidtil ikke være særligt udbredt i Danmark sammenlignet med andre lande i Europa, herunder Tyskland og England.

 

Efterspørgslen drives af udenlandsk arbejdskraft
Hotellejligheder appellerer typisk til højtkvalificerede udenlandske medarbejdere, der er i Danmark i forbindelse med en udstationering, eller udenlandske specialister, der skal arbejde i Danmark i en kortere periode. Hotellejligheder appellerer dog også til turister, der foretrækker hjemlige rammer fremfor et traditionelt hotelophold.

Udenlandske specialister arbejder ofte som projektmedarbejdere, hvor de i kortere perioder bistår danske virksomheder. Men herudover arbejder et stort antal udlændinge i længere perioder i danske virksomheder.

Grundet arbejdskraftens frie bevægelighed inden for EU kan statsborgere fra EU og Schweiz, der ønsker at opholde sig i Danmark på grund af erhvervsaktivitet, umiddelbart lade sig registrere og søge ophold. I 2017 blev der givet opholdstilladelse til 19.283 ansøgere som følge af lønnet beskæftigelse og udstationeringer. Hertil kommer et større antal statsborgere fra de nordiske lande, der kan rejse ind i Danmark og opholde sig i landet uden særskilt tilladelse.

For tredjelandsborgere (dvs. borgere uden for EU) er der oprettet en række ordninger, som gør det muligt for virksomheder at få adgang til højtkvalificerede medarbejdere. For danske virksomheder er der specielt tre ordninger, der vurderes at have indflydelse på efterspørgslen efter fleksible boligløsninger:

  • Beløbsordningen: Personer, som er tilbudt arbejde med en årlig indkomst på minimum 417.794 kr. (2018-niveau). Disse kan opnå opholdstilladelse i fire år med mulighed for eventuel forlængelse.
  • Fast-track ordningen: Personer, der er tilbudt ansættelse i en certificeret virksomhed, har mulighed for hurtig og fleksibel jobstart samt mulighed for at arbejde skiftevis i Danmark og udlandet.
  • Forskere og undervisere: Personer, der er tilbudt ansættelse som forsker eller underviser på et universitet eller i en virksomhed.

I 2017 var i alt 5.393 personer omfattet af de ovennævnte tre ordninger, en marginal nedgang i forhold til året før.

Dansk Industri har estimeret, at der er ca. 46.000 udenlandske fuldtidslønmodtagere i Danmark på lederniveau eller på et højere kvalifikationsniveau, svarende til 23% af hele den udenlandske arbejdsstyrke i Danmark.

Sammenholdes ovenstående med den nuværende lave arbejdsløshed i Danmark og gode makroøkonomiske forhold, vurderes efterspørgselsgrundlaget for fleksible boligløsninger som hotellejligheder at være stærkt, både aktuelt og fremadrettet.

 

2019 06 11 hotellejligheder puls figur1 DK 700

 

Få aktører dominerer markedet
Markedet for hotellejligheder drevet af professionelle operatører er stadig begrænset i Danmark.

Den ubetinget største aktør på markedet er Stay, som har ca. 280 lejligheder fordelt på 4 primære ejendomme i København. Stay tilbyder et såkaldt ”full-service” koncept, der i høj grad forbindes med luksus og overdådige forhold.

Adina Apartment Hotels på Amerika Plads tilbyder mellem 60-70 lejligheder i en 8-etagers ejendom opført i 2005. Adina tilbyder et full-service koncept med 24-timers reception.

Charlottehaven på Strandboulevarden i København Ø rummer udover lejeboliger et lejlighedshotel med 44 lejligheder. Her tilbydes faciliteter såsom fitnesscenter, selskabslokaler og café.

Udbuddet af fuldt servicerede hotellejligheder er i dag primært koncentreret i luksussegmentet, mens udbuddet i mellemsegmentet er noget mere begrænset. Med afsæt i efterspørgslen, potentialet, det nuværende udbud og markedets modenhed vurderer vi, at der er plads til en betydelig udvidelse af markedet med nye aktører i løbet af de kommende år.

Andre aktører på markedet, hvilke dog ikke tilbyder full-service, men kun møblerede lejligheder, omfatter bl.a. Q Living Copenhagen, som formidler udlejning af omkring 2.000 private boliger og City Apartment, som har ca. 2.000 lejligheder primært i København.

Ligeledes har Movinn mellem 150 og 160 lejligheder i henholdsvis København, Aarhus og Odense. De tilbyder møblerede lejligheder med mulighed for at tilkøbe ydelser som f.eks. rengøring, forsikring, leje af cykel m.v.

 

Umodent investeringsmarked
Investeringsmarkedet for hotellejligheder og serviced apartments er fortsat meget begrænset i Danmark. I 2017 erhvervede den amerikanske forsikringsvirksomhed AmTrust ”A-huset” på Islands Brygge med Stay som lejer. Ejendommen blev handlet til et afkast på ca. 3,25%, hvilket vi mener afspejler et betydeligt lejepotentiale i ejendommen.

Vi mener dog ikke, at de få antal transaktioner er et udtryk for manglende investorinteresse, men snarere et yderst begrænset udbud af investeringsejendomme i dette segment. Ser man nærmere på transaktionsdata fra Tyskland, som i lighed med England er et af de største europæiske markeder inden for serviced apartments, fremgår det, at omsætningen af ejendomme inden for dette segment i Tyskland udgjorde 2-5% af den totale omsætning af hotelejendomme i 2018.

Når engang det danske marked for serviced apartments er mere modent, vurderer vi, at afkastkravene for serviced apartments, der bliver drevet af professionelle aktører, vil ligge et sted mellem afkastkravene for henholdsvis bolig- og hotelejendomme, da produktet er en hybrid. Dog vurderes det, at investorerne indledningsvis vil kræve en risikopræmie på investeringer i segmentet.

 

2019 06 11 hotellejligheder puls figur2 DK 700

Lovgivningen er en barriere for udvikling og fortsat professionalisering af markedet
En af de væsentligste barrierer for vækst i markedet for fleksible boligløsninger, herunder hotellejligheder, vurderes at være den danske lovgivning på området, der både begrænser det nuværende marked og den fremadrettede udvikling.

En udbyder af serviced apartments skal have muligheden for både kort- og langsigtet udlejning, da det bl.a. definerer konceptet. Dette giver en konflikt i forhold til planmæssige restriktioner, som skarpt skelner mellem på den ene side erhvervsmæssig anvendelse som egentligt hotel og på den anden side egentlig boliganvendelse, hvor der er pligt til helårsbeboelse og tilmelding til folkeregistret.

Disse definitioner er fra en svunden tid, hvor arbejdskraften bevægede sig langt mindre end tilfældet er i dag. I dag er der behov for langt mere fleksible opholds- og boligformer, som modsvarer erhvervslivets efterspørgsel efter internationale specialister som eksterne konsulenter og projektansatte for helt korte perioder og i forbindelse med kortere eller længerevarende udstationeringer.


Related Experts
expert photo

Muhamed Jamil Eid

Manager

København

Muhamed er stedfortræder for den daglige leder af Vurdering & Rådgivning i København. Han har indgående kendskab til de investeringskrav, der stilles af internationale investorer og store danske pensionsfonde, og hans primære arbejdsopgaver inkluderer detaljerede markedsanalyser og vurderinger af erhvervs- og investeringsejendomme samt rådgivning af kunder angående strategiske investeringsbeslutninger.

Se profil