Forventning om lejestigninger på kontorer i København city

Lejeudviklingen for kontorlokaler har de seneste 10-15 år været relativt flad. Dette skyldes primært, at en stigning i efterspørgslen efter kontorlokaler historisk set er blevet udlignet af en tilsvarende stigning i udbuddet. I København er det såkaldte Central Business District (CBD) dog ved at løbe tør for åbenlyse udviklingsmuligheder, mens der fortsat er betydelig efterspørgsel efter nye og moderne kontorlokaler på netop central beliggenhed. Selv om de resterende, mere decentrale, udviklingsområder forventes at tage toppen af efterspørgslen, vurderes de nuværende lejestigninger at være af strukturel karakter, hvilket også på længere sigt kan betyde højere kontorlejeniveauer i CBD.

 

Københavns kontorudlejningsmarked er det mest stabile i Norden
Lejeudviklingen i København har specielt i perioden 2010-2016 været stagnerende. Således er lejen i CBD kun steget 5,7% i denne periode mod henholdsvis 40%, 26% og 32,7% i andre nordiske hovedstæder (Helsinki, Oslo og Stockholm), hvor lejeniveauerne frem mod 2019 endda er steget yderligere. Udviklingen i København skyldes især, at en lang række udviklingsområder både i og uden for CBD har gjort det muligt løbende at følge med en stigning i efterspørgslen ved at bygge nye kontorer. På den måde har det historisk set været muligt at opretholde et stabilt og relativt lavt lejeniveau på kontorlokaler i København.

 

Stor efterspørgsel og historisk lav tomgang
Det nuværende kontorudlejningsmarked i København er det stærkeste, der er set siden finanskrisen i slutningen af 2000’erne: Der er fortsat stor efterspørgsel efter kontorlejemål, da den økonomiske fremgang har affødt stigende produktion og dermed beskæftigelse. Antallet af fuldtidsbeskæftigede er steget med ca. 11.300 personer eller 3% siden 4. kvartal 2017. Stort set samtlige erhvervssektorer har oplevet fremgang, men specielt ’Handel og transport mv.’, ’Information og kommunikation’, ’Erhvervsservice’ og ’Offentlig administration, undervisning og sundhed’ (kategorier benyttet af Danmarks Statistik) har samlet stået for den største del (80%) af væksten i fuldtidsbeskæftigede det seneste år.

Tilsvarende er kontortomgangen i København ved indgangen til 2. kvartal 2019 så lav som 6,3%, det laveste i 10 år, om end stadig markant over niveauet fra årene før finanskrisen: Eksempelvis nåede den ned på 3,1% ved indgangen til 4. kvartal 2007. Som også anført i sidste kvartals udgave af PULS, bemærkes dog, at det reelle udbud af ledige kontorlokaler vurderes at være lavere end indikeret, da omtrent halvdelen af de nuværende tomgangsarealer findes i ældre, ofte utidssvarende ejendomme opført før årtusindeskiftet, hvorimod nyopførte og nyere ejendomme, der i højere grad opfylder lejernes behov, stort set ikke oplever langvarige tomgangsperioder.

2019 06 24 Forventning om lejestigning PULS Q2_graf_1_DK_565px

Utilstrækkeligt udbud skaber lejestigninger på kort sigt
I tillid til fortsat økonomisk fremgang og øget forbrug ansætter mange virksomheder i øjeblikket yderligere medarbejdere for at være i stand til at følge med den øgede efterspørgsel efter varer og ydelser på både kort og langt sigt. Derudover er en del virksomheder i markedet efter bedre og mere effektive lokaler. I begge tilfælde har virksomhederne typisk meget specifikke krav i forhold til lokalernes fleksibilitet, kvalitet og beliggenhed, hvilke ofte kun imødekommes af nye og moderne kontorer, der er udformet specifikt med virksomhedens ønsker for øje.

Derimod vælges ældre kontorlokaler ofte fra, når virksomheden skal flytte, med mindre virksomheden vægter en central beliggenhed meget højt. På trods af, at markedet tydeligvis er gunstigt, oplever man derudover stadig, at de fleste investorer og udviklere ønsker en betydelig grad af forhåndsudlejning for at påbegynde kontornybyggeri. Og på trods af, at der er et relativt stort antal nye kontorlokaler under opførelse, både i og uden for CBD, vil mange brugere således fortsat have svært ved at få opfyldt deres lokaliseringskrav, da udbuddet kun langsomt tilpasser sig efterspørgslen.

Misforholdet mellem et særdeles lavt udbud og forventningen om en fortsat stor efterspørgsel efter nye og moderne kontorlokaler har medført et begyndende opadgående pres på lejeniveauerne. Kontorlejepriserne både i og uden for CBD forventes således at stige i de kommende år. Hvor de seneste års lejestigninger primært har været drevet af stigende beskæftigelse og dermed øget efterspørgsel, forventes de kommende lejestigninger i højere grad at være drevet af et stagnerende udbud.

 

Mulighed for strukturelle ændringer og langsigtede lejestigninger i CBD
Når Kalvebod Brygge på Københavns havnefront er færdigudviklet, løber København stort set tør for åbenlyse kontorudviklingsområder i CBD. De nuværende lejestigninger på moderne kontorlokaler i CBD forventes derfor ikke at være af en forbigående men snarere af strukturel karakter, da efterspørgslen også på længere sigt vurderes at forblive stor, mens udbuddet af faktisk efterspurgte kontorer forventes at stagnere. Hermed skønnes det vedvarende misforhold mellem udbud og efterspørgsel at skærpe konkurrencen om de kontorer, der bedst opfylder brugernes krav, hvilket alt andet lige vil være med til at fastholde lejen på et højere niveau end i dag.

Uden for CBD, for eksempel i Ørestad, Nordhavn og Valby, findes der fortsat udviklingsområder, hvor det i vid udstrækning er muligt at opføre kontorer, som opfylder præcist de krav, som moderne kontorbrugere har til fleksibilitet og kvalitet. Men en del virksomheder vægter alligevel en mere central beliggenhed højere, selv om tilsvarende lokaler i CBD (såfremt de da findes) er langt dyrere i husleje.

På den anden side vælger nogle virksomheder at udnytte de muligheder, der opstår i områderne uden for CBD, hvorved presset mindskes på CBD og der lægges en dæmper på de forventede strukturelt motiverede lejestigninger. Der forventes ikke tilsvarende strukturelle ændringer i kontorlejepriserne uden for CBD, da det vurderes, at den store tilgang af udviklingsmuligheder i disse områder vil udligne misforholdet mellem udbud og efterspørgsel. På længere sigt vil dette betyde en stabilisering af lejen på et lavere niveau end i dag. Således forventes spændet mellem kontorlejen i og uden for CBD at blive større.

Samlet set vurderer vi derfor, at vi vil se en strukturel stigning i lejeniveauet på kontorer i CBD, om end stigningen svækkes af optaget i områderne uden for CBD. Det er umiddelbart svært at kvantificere, på hvilket niveau lejen kommer til at stabilisere sig. Vores bud er, at vi vil se lejestigninger på op til 20% for kontorer i visse områder af CBD inden for de næste fem år, med mindre der mod forventning skulle opstå en udpræget global afmatning. Samtidig mener vi, at lejestigningerne i områderne uden for CBD udelukkende vil være på kort sigt, da det uudnyttede udviklingspotentiale i disse områder forventes at rette op på manglen på kontornybyggerier. Lejeniveauerne forventes således at stabilisere sig på et lavere niveau på længere sigt.

 

2019 06 24 Forventning om lejestigning PULS Q2_graf_2_DK_565px

 

Ligheder med kontormarkedet i andre europæiske storbyer
I lighed med København oplevede en række andre europæiske storbyer et fald i kontorlejepriserne under og efter finanskrisen. Samme kontormarkeder havde også det til fælles, at de efterfølgende oplevede en periode med stagnerende lejeudvikling efterfulgt af markante lejestigninger.

Dertil kommer, at de andre europæiske byer har oplevet samme strukturelle ændringer, som aktuelt præger kontormarkedet i det centrale København, dvs. en kraftig stigning i kontorlejen som følge af mangel på egnede kontorlejemål, affødt af manglende nye udviklingsmuligheder og dermed stagnerende udbud. Som det fremgår af figur 3, er det vidt forskelligt fra by til by, på hvilket tidspunkt udbuddet af nye kontorudviklingsmuligheder er sluppet op og den strukturelt betingede stigning i lejepriserne er begyndt. Den lange stagneringsperiode, som man har oplevet i København sammenlignet med de andre storbyer skyldes, at København har haft relativt flere tilgængelige udviklingsmuligheder med fokus på kontor, hvorfor de strukturelle ændringer er indtruffet senere. De forventes dog nu for alvor at gøre sig gældende.

Udviklingen på kontormarkederne i andre europæiske storbyer er altså med til at underbygge forventningen om en lignende udvikling i kontormarkedet i det centrale København, herunder markante lejestigninger.

 

2019 06 24 Forventning om lejestigning PULS Q2_graf_3_DK_565px