Skal der sættes en stopper for renovering af den gamle boligmasse?

2019  06 25 Renovering PULS

Det har været meget omtalt, at den amerikanske investeringsfond Blackstone har opkøbt mange ældre boligudlejningsejendomme i København. Det er dog væsentligt at pointere, at langt den overvejende del af sådanne ejendomme i dag ejes af danske pensionskasser.

Lovgivningen muliggør moderniseringer af ældre og utidssvarende lejligheder, som bliver ledige, med henblik på at genudleje disse lejligheder til en højere leje efter moderniseringen. Sådanne moderniseringer kan kun ske af ledige lejligheder og ikke gennemtvinges overfor eksisterende lejere, der således er beskyttet mod huslejestigninger.

Det overses i debatten, at tillader man ikke en ejer af en ejendom at bede om en højere husleje for at udleje lejligheder af en højere kvalitet, forsvinder ethvert incitament til at investere i at forbedre sine ejendomme.

Hertil kommer, at fremtidige lejere til enhver tid kan indbringe lejefastsættelsen for det kommunale Huslejenævn, der kan kontrollere, om der er gennemført moderniseringer i tilstrækkeligt omfang og reducere den aftalte leje.

Frem til 1996, hvor Boligreguleringslovens regler om de såkaldte §5, stk. 2 moderniseringer blev indført – under en socialdemokratisk ledet regering og med støtte fra venstrefløjen, var det ældre boligmarked i især København overvejende boliger af ringe kvalitet, uden eller med ringe badefaciliteter, med gamle køkkener og forældede installationer. Kun hvor det offentlige betalte regningen i form af tilskud til byfornyelse, blev der investeret i den ældre boligmasse.

Langt den overvejende del af udlejningsboligerne i den ældre boligmasse ejes af danske pensionskasser samt danske eller skandinaviske ejendomsselskaber. De passer deres ejendomme samvittighedsfuldt, og de er glade for at have et incitament til at investere i at forbedre deres ejendomme, modernisere utidssvarende boliger og derved øge kvaliteten af boligudbuddet i de største byer, og skabe beskæftigelse for håndværkere og andre.

Det betyder færre billige og utidssvarende boliger især i København og Aarhus – men det betyder samtidig flere gode boliger.

Colliers er overbevist om, at det igangværende udvalgsarbejde bør føre til den konklusion, at gennemførelser af §5, stk. 2 moderniseringer giver ejere af private udlejningsejendomme et hensigtsmæssigt incitament til at foretage investeringer i at forbedre kvaliteten af lejlighederne, samtidig med at eksisterende lejere er beskyttet mod lejeforhøjelser som følge af individuelle moderniseringer. Og nye lejere af de moderniserede lejligheder, som oplever lejen som urimeligt høj i forhold til kvaliteten af moderniseringen, har allerede i dag mulighed for at indbringe lejen for Huslejenævnet.

Der kan være grund til at se på beløbsgrænserne for sådanne moderniseringer, og der kan være behov for en øget informationsindsats omkring Huslejenævnene.

Det kunne også overvejes at stille krav om indberetning til Grundejernes Investeringsfond omkring §5, stk. 2 moderniseringer, idet Grundejernes Investeringsfond ville kunne foretage stikprøvekontrol af sådanne moderniseringer, ligesom Grundejernes Investeringsfond i øvrigt stikprøvekontrollerer vedligeholdelsesregnskaber på sådanne ejendomme.

 

Der er behov for flere mindre boliger og flere almene boliger
Det skal ikke underkendes, at der i København er behov for flere boliger til en leje, som almindelige mennesker og familier kan betale.

Det kan man opnå ved i lokalplanerne at tillade, at der bygges flere mindre boliger, møntet på enlige og familier uden børn, og det kan man opnå ved at øge byggeriet af almene boliger.

Den kommunale planlægning i København er motiveret i et ønske om at øge antallet af familieboliger i byen. Men det ændrer ikke det forhold, at den gennemsnitlige husstandsstørrelse i årevis har været faldende med en stor vækst i antallet af husstande, som kun består af én person. Det er den kommunale planlægnings opgave at sikre et attraktivt og varieret boligudbud, men det er ikke planlægningens opgave at tvinge singler væk fra byen, hvor de ønsker at bo, hvilket rent faktisk er tilfældet i dag. Således ses der et fald i antallet af husstande med kun én person og en reduktion i arealforbruget pr. indbygger, mens udbuddet af de små lejligheder, især i størrelsesordenen 50-74 m2, er stagneret. Med andre ord så har de færreste singler råd til at blive i byen, med mindre de finder nogen at flytte sammen med. Et overudbud af dyre lejligheder på over 100 m2 kan ikke rette op på dette forhold.

 

2019 06 25 Renovering PULS Q2_graf_1_DK_565px

 

2019 06 25 Renovering PULS Q2_graf_2_DK_565px

 

Det vil være en illusion at tro, at der bliver flere billigere boliger til almindelige familier, hvis man lægger restriktioner på udlejernes muligheder for at få et rimeligt afkast af investeringer i at forbedre deres ejendomme. Bedre og billigere boliger skaffes ved, at der bygges flere boliger, at der bygges flere mindre boliger, og ved at øge det almene byggeri.

 

§5, STK. 2 MODERNISERING – HVAD ER DET?
I Danmark er ældre boligudlejningsejendomme i de store byer omfattet af Boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt leje, dvs. at lejen ikke kan overstige ejendommens driftsomkostninger med tillæg af et mindre afkast. Hvis en udlejer imidlertid kan dokumentere, at et lejemål er gennemgribende moderniseret inden for en sammenhængende periode på 2 år, kan lejemålet i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2 udlejes til det lejedes værdi, som typisk ligger betydeligt højere end den omkostningsbestemte leje. Ved §5 stk. 2 modernisering forstås forbedringer, der giver lejemålet en øget brugsværdi, f.eks. etablering af bad, isolering, porttelefon eller antenneanlæg, men ikke udskiftninger og reparationer af bestående bygningsdele og installationer. For en række forbedringer, f.eks. udskiftning af køkken og modernisering af eksisterende bygningsdele og installationer, anses en del af investeringen at være vedligeholdelse.

Der er lovgivningsmæssigt fastsat et minimumsbeløb for omkostningerne til modernisering, for at den anses for gennemgribende. Beløbsgrænsen er her i 2019 på 2.255 kr. pr. m2 eller 257.894 kr. pr. lejemål (minimum).

 

2019 06 25 Renovering PULS Q2_Fakta_2_DK_565px

 


Related Experts
expert photo

Peter Winther

CEO | Partner | MRICS

København

Peter er administrerende direktør for Colliers i Danmark og indgår desuden i Investment & Capital Markets-teamets formidling af salg af større erhvervs- og investeringsejendomme, hoteller og butikscentre samt ejendomsporteføljer og ‑selskaber.

Se profil