Markedsupdate: Lavere rente kan føre til prisstigninger i enkelte segmenter

I de seneste 5 år har de fleste økonomiske analytikere advaret om, at renten snart skulle stige. For få måneder siden var der frygt for, hvad det ville betyde for prisfastsættelsen på amerikanske aktier, når den lange amerikanske rente ville stige til over 3%.

Forventningsbilledet er nu helt ændret. Den økonomiske vækst er svag, og der er en stigende risiko for recession. Derfor vurderes sandsynligheden for yderligere rentefald at være stor. I Europa handles mellemlange statsobligationer til negative renter, og den tiårige swap-rente ligger på 20-25 basispoint. Men hvad betyder det for prisfastsættelsen af investeringsejendomme?

 

Recessionsfrygt øger risikoaversionen
Væksten aftager globalt, og en lille og åben økonomi som den danske vil på sigt kunne mærke dette. Dette vil føre til en svagere vækst i Danmark, der vil skabes færre nye arbejdspladser, og vi vil på udlejningsmarkedet for erhvervslokaler opleve, at tomgangen ikke bliver ved med at falde. Specielt vil umoderne ejendomme med en mindre attraktiv beliggenhed komme til at mærke dette.

Vi har allerede oplevet, at bankernes og realkreditsektorens risikovilje er aftaget. Der konkurreres fortsat lystigt om de mest sikre og attraktive udlånsforretninger, mens det samme ikke er tilfældet for mindre sikre finansieringer. Der opereres med lidt lavere belåningsgrader og en lavere vilje til at tilbyde afdragsfrihed.

Investorerne i ejendomsmarkedet er også blevet lidt mindre risikovillige. De er indstillet på at løbe kontrollerede risici, men risiko skal modsvares af et højere afkast.

 

Placeringsbehovet er fortsat stigende
Men pengene er ikke forsvundet. Der allokeres globalt flere penge end nogensinde før til ejendomsinvesteringer. Endnu lavere obligationsrenter vil tvinge investorerne til yderligere reallokering mod alternative aktivklasser, specielt fast ejendom.

Samtidig appellerer Danmark som investeringsdestination bredt. Investorerne søger i tider med usikkerhed ”safe havens”, og med en AAA-rated økonomi og stabile rammebetingelser, tiltrækker ejendomsinvesteringsmarkedet i Danmark i dag kapital fra både nær og fjern. Vi vil utvivlsomt i den kommende tid se flere investeringer fra ikke bare europæiske pensionskasser, men også fra fjernøstlige institutionelle investorer.

 

”Prime yields” vil kunne falde yderligere
”Prime yields” – nettostartafkastet på absolut førsteklasses investeringsejendomme – vil på denne baggrund godt kunne falde fra de nuværende lave niveauer.

Det vil specielt gælde for de allerbedste ejendomme på kontor- og logistikmarkedet, hvorimod de strukturelle udfordringer i detailhandelssektoren fortsat vil føre til en vis tilbageholdenhed hos investorerne.

 

På markedet for boligudlejningsejendomme vil der være modsatrettede tendenser:

Investeringsinteressen for ejendomme med attraktive ”mid-market” beliggenheder vil være stabilt høj, især for ejendommene med relativt små lejligheder, hvor lejeefterspørgslen er meget høj. Dette kan sammen med fortsat lavere renter føre til faldende startafkastkrav.

Det er vigtigt at huske på, at der både i København og i de største provinsbyer i de senere år er bygget meget nyt, og der kan i en del markeder efterhånden registreres en vis tomgang på boligmarkedet. Det er således ikke alle steder, at man kan basere sin investeringskalkule på en forventning om vedvarende 100% udlejning til en leje, som stiger med inflationen.

Hertil kommer, at markedet for boligudlejningsejendomme også er undergivet politiske risici. I Danmark er der således som i mange andre europæiske lande en øget politisk fokusering på at sikre et udbud af boliger, som de boligsøgende er i stand til at betale, og på at begrænse huslejestigningerne, således at lav- og mellemindkomstgrupper fortsat har råd til at bo i de store byer.

Pensionskasser og andre institutionelle investorer fra både Danmark og udlandet kan medvirke til at sikre et godt udbud af privat udlejningsbyggeri fremadrettet. Men det må ikke overses, at private aktørers investeringer forudsætter en vis forudberegnelighed og en vis stabilitet i rammebetingelserne på investeringsmarkedet. De institutionelle aktører har trods alt som mål at sikre et langfristet attraktivt og stabilt afkast til glæde for kommende pensionister.