Er markedet for studieboliger i København omsider mættet?

Af Martin Hedegaard Christensen, Associate, København  

Det slår aldrig fejl. Hvert år ved studiestart efter sommerferien, tager nyhedsmedierne historien om manglen på studieboliger op. Vores analyse viser, at den historie inden for nogle år nok har været bragt for sidste gang og i stedet vil blive afløst af en reel nyhedshistorie: Der er nu studieboliger nok til alle studerende i København.

Vi baserer vores konklusion på en analyse af det aktuelle udbud af studieboliger, udviklingen i antallet af studerende, aktiviteten på studieboligprojekter, samt udsigten til nye reguleringer.

Næsten 2.000 flere kollegieværelser på 10 år
Med et stort udbud af uddannelsesmuligheder og institutioner tiltrækker København hvert år mange studerende – både danske og internationale – hvilket giver en massiv efterspørgsel efter studieboliger. De studerendes boligsøgen dækkes intensivt af medierne, der bringer historier om desperate studerende, som må sove på sofaen hos en kammerat eller blive hjemme hos familien. Historien gentager sig år efter år og tegner et billede af en storby præget af et skævt forhold mellem udbud og efterspørgsel efter studieboliger.

Selvom der stadig er mange studerende, der går forgæves efter en studiebolig, så har situationen imidlertid ændret sig markant de senere år.

Studieboligmarkedet har historisk været domineret af sociale boligorganisationer, mens kommunerne har været ansvarlige for at sikre, at der er det fornødne antal boliger til de studerende. De seneste års mangel på boliger har dog klart vist, at disse aktører ikke har kunnet imødekomme efterspørgslen alene. Dette har bevirket, at flere private aktører, herunder institutionelle investorer og udenlandske ejendomsselskaber, er blevet aktive i dette segment af markedet.

Som følge heraf er der de seneste år blevet opført et stort antal studieboligprojekter, ligesom den nuværende pipeline viser, at der vil blive opført mange nye studieboliger i og omkring København de kommende år. Samtidig har Københavns Kommune en plan om at øge udbuddet af boliger til studerende i København. Således har kommunen afsat ca. 400 mio. kr. i kommunal grundkapital til opførelse af almene ungdomsboliger.

 2019 studieboliger grafer DK 1 NY

2019 studieboliger grafer DK 2 NY

Byggeaktiviteten inden for boligsegmentet har de seneste år været enorm. Årligt er der i årene 2016-2018 blevet opført mere end 525.000 m² boliger i Storkøbenhavn, med et rekordhøjt niveau på mere end 800.000 m² alene i 2018.

I samme periode er opført ca. 1.580 kollegieværelser, hvilket svarer til ca. 10% af den nuværende bestand på 16.150. Siden 2017 er der blandt andet blevet bygget ca. 1.000 studieboliger på Nørrebro og ca. 420 studieboliger på Amager.

Hertil kommer, at der er blevet bygget flere studieboliger i Københavns udviklingsområder, herunder Sydhavnen. Nybyggeri af studieboliger har dermed været et fænomen, der har sat sit tydelige præg på det københavnske bybillede de seneste år.

2019 09 16 studiebolig DK 800 KORT 2

Markedet har ændret karakter
En stor del af efterspørgslen efter studieboliger skyldes en konstant stigning i antallet af studerende i og omkring København i tidligere år. Siden 2010 er antallet af studerende i Storkøbenhavn steget med ca. 47.750, svarende til ca. 24% eller en årlig stigning på ca. 2,4%

Væksten i antallet af studerende er de seneste år dog begyndt at stagnere. Antallet af studerende steg således med blot 0,30% fra 2018 til 2019. Baseret på en fremskrivning af 20-29-årige i Storkøbenhavn forventes væksten i antallet af studerende at flade ud. Faktisk forventes antallet at falde med ca. 0,5% frem mod 2030, hvilket i overvejende grad tilskrives mindre ungdomsårgange.

Med et stagnerende antal studerende, en fortsat tilgang af nye studieboligprojekter og de senere års mange nye færdigopførte studieboliger, har markedet for studieboliger i København ændret karakter. Det har rykket sig i forhold til sit udviklingsstadie for blot få år siden, så udbuddet nu langsomt nærmer sig efterspørgslen, og hvor de såkaldte ”lavthængende frugter”, altså lette gevinster, bliver færre og færre.

2019 studieboliger grafer DK 3 NY

2019 studieboliger grafer DK 4 NY

Udskudt behov kan forhindre at markedet mættes
På trods af en tilbagegang i antallet af studerende i København vurderes behovet for nye studieboliger stadig at været stort i den kommende tid. Specielt forventes den fremtidige efterspørgsel at være et resultat af den tidligere og nuværende mangel på studieboliger. Med andre ord vil mange studerende vælge at have egen studiebolig, hvis det er muligt, fremfor at leje et værelse, dele en lejlighed, stå på lange ventelister til et kollegieværelse, osv.

En undersøgelse foretaget af YouGov viser således, at ca. 37% af de studerende har valgt at dele større lejligheder. Dette skyldes blandt andet manglen på små billige lejligheder i København, da det hovedsageligt er større lejligheder, der er blevet bygget i de senere år. I perioden 2016-2019 er der blevet bygget ca. 11.150 lejligheder på 75-149 m², mens der i samme periode kun er blevet opført 1.400 mindre lejligheder.

Bofællesskaber i større lejligheder vurderes ofte at være en alternativ løsning eller nødløsning for flere boligsøgende studerende.

De studerendes næstmest valgte boligform er at blive boende hjemme. Ca. 25% af de studerende i København, svarende til ca. 25.000, valgte i 2019 denne boligform. Årsagen hertil var den samme som for bofællesskaber, altså det minimale udbud af studieboliger og en hård konkurrence med ca. 300.000 singlehusstande, som oftest har et større økonomisk råderum end studerende, om det lave udbud af traditionelle små lejligheder i København. I takt med at forholdene på studieboligmarkedet forbedres, forventes denne gruppe studerende i fremtiden at gøre sit indtog på studieboligmarkedet, hvilket vil øge den samlede efterspørgsel.

Et marked med muligheder men også nye udfordringer
Den ekstremt høje efterspørgsel, der de seneste år har præget studieboligmarkedet, har betydet, at fokus hidtil har været på at bygge hurtigt, hvormed faktorer såsom bygningskvalitet og beliggenhed ofte er blevet negligeret.

En relativt lille studieboligmasse har betydet, at studieboligerne uanset beliggenhed eller kvalitet er blevet revet væk og ofte til en relativt høj leje. Denne ubalance har medført ualmindeligt høje genudlejningshastigheder, minimale tomgangsrater og en høj leje på tværs af studieboligmarkedet i Storkøbenhavn.

Sammenholdes den nuværende pipeline med Københavns Kommunes vision om, at det nuværende udbud af studieboliger på ca. 15.300 enheder i kommunen skal øges betydeligt, så der i 2031 vil være ca. 26.850 enheder, forventes lejemarkedet for studieboliger markant at ændre karakter. Samtidig har Københavns Kommune lagt op til at lempe kravene til mindstestørrelser i forbindelse med bolignybyggeri.

I takt med at udbuddet af studieboliger stiger, forventes studieboligmarkedet i højere grad at ligne det traditionelle boligmarked, dvs. med større segmentering og forskelle i lejeniveauerne på henholdsvis førsteklasses (primære) og sekundære boliger.

Vi mener, at beliggenhed kommer til at være den væsentligste driver i fremtiden, da et større udbud i højere grad giver den studerende mulighed for at vælge mellem forskellige studieboliger.

Som helhed vurderes studieboligmarkedet fortsat at være et attraktivt udviklings- og investeringsområde inden for boligsegmentet. Men henset til de seneste års nybyggeri af studieboliger i Storkøbenhavn, den nuværende pipeline og en aftagende vækst i antallet af studerende, forventes markedet fremadrettet at være præget af forsigtighed og større fokus på afgørende faktorer såsom bygningskvalitet og mikrobeliggenhed, herunder adgang til attraktive butiksområder, caféer, infrastruktur, gode fællesfaciliteter osv.