Slip frygten og sæt gang i det spekulative byggeri af logistikejendomme

Af Søren Skovbjerg, Associate, Colliers International 

På trods af tilsyneladende høj brugerefterspørgsel efter industri- og logistikejendomme har det hidtil hørt til sjældenhederne, at projektudviklere i Danmark har givet sig i kast med spekulativt byggeri i dette segment. Især usikkerheden om efterspørgslens reelle størrelse og dybden i markedet ser ud til at lægge en dæmper på lysten.

Med udgangspunkt i vores kendskab til markedet og konkrete lejerbehov mener vi dog, at der med den rigtige beliggenhed, produkt og timing i dag er et potentiale for spekulativt byggeri af lager- og logistikejendomme i for eksempel Storkøbenhavn, langs den fynske motorvej og i Trekantområdet. Markedet er modent og hastighed er et konkurrenceparameter for udviklerne, jo hurtigere, de kan opføre gode lokaler, jo bedre.

Få ledige lejemål
På trods af fortsat uudnyttet kapacitet i industrien faldt tomgangsraten for industri- og logistikejendomme i Storkøbenhavn i løbet af 2018 fra 3,1% til 2,7%. Ved indgangen til 2. kvartal 2019 er den igen steget marginalt til 2,9%. De nuværende ledige lokaler er primært ældre og utidssvarende, hvorfor de ikke lever op til moderne brugeres krav til beliggenhed, loftshøjde, vendepladser, antallet af ramper mv.

I Danmark har udviklingen i markedet for industri- og logistikejendomme historisk set været stærkt korreleret med den generelle økonomiske udvikling. Sammenlignet med andre segmenter af ejendomsmarkedet slår gunstige konjunkturer generelt hurtigere igennem på netop dette marked.

Den nuværende lave tomgangsrate skyldes derfor i høj grad en generelt højere efterspørgsel efter varer og dermed højere aktivitet som følge af senere års fremgang i dansk økonomi. Dette bekræftes blandt andet af en fortsat stigning i produktionsindekset, som i indeværende år til dato er steget med 2,7%.

2019 09 19 Q3 2019_DK_PULS_Figur_1_800px 

En anden faktor, der forklarer den høje efterspørgsel på særligt lagerlokaler og distributionsfaciliteter, er danskernes stigende privatforbrug, der bl.a. har medført øget shopping online. Internethandlen nåede i 2018 nye højder, svarende til et samlet forbrug på 129,3 mia. kr. Det var en stigning på 13% i forhold til 2017.

En stigning på i alt 181% i internethandlen fra 2011 til 2018 bekræfter med al tydelighed en ændring i forbrugsmønstrene. Den stigende internethandel har yderligere skærpet kravene til hurtig levering, hvilket har affødt en naturlig efterspørgsel efter specielt logistikejendomme eller mindre såkaldte ”last mile” distributionsejendomme, der opfylder lejernes behov i form af beliggenhed, udformning mv.

2019 09 19 Q3 2019_DK_PULS_Figur_2_800px 

2019 09 19 Q3 2019_DK_PULS_Figur_3_800px

 

Hastighed er et afgørende parameter
På udbudssiden melder udviklerne af industri- og logistikejendomme om, at de har en række projekter i støbeskeen, der potentielt kan opfylde de krav, som lejerne stiller. Mange af de mest attraktive grunde er altså solgt, og med den nuværende lave tomgang og høje efterspørgsel kan det umiddelbart undre, at man ikke allerede har lejeaftaler på plads og har påbegyndt byggeriet.

Det helt springende punkt og et paradoks i denne sammenhæng er imidlertid, at lejerne ofte ikke kan vente de 12-24 måneder, det normalt tager at opføre sådanne nybyggerier, mens mange udviklere ikke ønsker at påbegynde spekulationsbyggeri, uden at have forhåndsudlejningen på plads.

Netop lejernes efterspørgsel efter kvadratmeter, der kan leveres hurtigt, er noget udvikleren Nordic Real Estate Partners (NREP) kan nikke genkendende til. NREP har sidste år, som en af ganske få udviklere i Danmark, kastet sig over spekulativt byggeri af logistikejendomme.

”Ofte oplever vi, at virksomhederne får store kontrakter ind med få måneders varsel og derfor nærmest fra den ene dag til den anden får behov for flere kvadratmeter. Spekulativt byggeri giver os mulighed for at imødekomme dette behov”, udtaler Mads Fjeldhoff, Transaction Associate, der primært beskæftiger sig med NREP’s køb og udvikling af danske logistikejendomme.

Usikkerhed om størrelsen af efterspørgslen og dybden i markedet
Vi mener, at der er flere årsager til den generelle tilbageholdenhed i forhold til spekulativt byggeri af industri- og logistikejendomme. For det første vurderes det på mindre attraktive beliggenheder fortsat at være usikkert, hvorvidt det er muligt at opnå en kapitaliseret markedsværdi for en færdigopført ejendom, baseret på en beregning af markedskonforme nettodriftsresultater og afkastkrav, der overstiger opførelsesomkostningerne for nybyggeriet.

Produktionsejendomme er typisk specialejendomme (’built-to-suit’), som er tilpasset virksomhedernes branchespecifikke krav til indretning. De er derfor i sagens natur ikke oplagte emner til spekulationsbyggeri, da udviklerne frygter, at det er svært at forudsige de specifikke behov til indretning, som mange lejere af f.eks. lager- og logistikejendomme kan have.

Ydermere frygter udviklerne, at potentielle lejere kun vil være villige til at indgå relativt korte lejekontrakter, da industri- og logistikbranchen i betydelig grad påvirkes af de økonomiske konjunkturer. Således arbejder virksomhederne ofte uden lange faste aftaler med kunderne bagud i værdikæden, da de skal kunne omstille sig hurtigt, hvilket derfor også har indflydelse på, hvor lange lejekontrakter de har lyst til at indgå.

Endvidere betragter udviklerne det som et meget væsentligt risikoelement, at der hersker usikkerhed om den reelle størrelse af den omtalte efterspørgsel og i endnu højere grad dybden i markedet. Denne usikkerhed bygger blandt andet på uvisheden om, hvordan en eventuel økonomisk recession vil påvirke efterspørgslen efter industri- og logistikfaciliteter. Endelig frygter nogle udviklere, at en eventuel bølge af spekulativt byggeri vil skabe et overudbud, der vil gøre det svært at få afsat arealerne.

Fokus på det rigtige produkt og den rette timing
Grundet den aktuelle markedssituation, især efterspørgslen blandt lejerne, vurderer vi, at der er et potentiale for spekulativt byggeri af lager- og logistikejendomme. Lejeefterspørgslen vurderes i dag således at være både bredere og dybere, end mange udviklere formentlig tror. Ligeledes behøver evt. lejerkrav om særindretninger eller lignende ikke at afholde udviklerne fra spekulationsbyggeri, da en lang række brugere ikke menes at have de store behov for særindretninger.

Denne vurdering understøttes blandt andet af casestudiet af Interdans flytning til Greve Distribution Center, GDC (se hele historien andetsteds i artiklen) samt de generelle tilbagemeldinger, som vi får fra potentielle lejere i markedet. I samme sag forventede man eksempelvis, at faciliteterne i GDC primært ville tiltrække virksomheder med en online platform, men de har vist sig at henvende sig til en langt bredere skare af brugere. Vi er således i kontakt med virksomheder inden for både medicinal- og transportindustrien samt grossistvirksomheder.

Efterspørgslen i markedet bekræftes yderligere af det begrænsede antal af byggegrunde, der udbydes på førsteklasses beliggenheder. Dette betyder, at de brugere, der tidligere har haft et ønske om at bygge selv, ikke længere har mulighed for det. Alt andet lige må dette øge lejeefterspørgslen yderligere.

Dertil kommer den skjulte efterspørgsel hos virksomheder, der for nylig har indgået lejekontrakter på lokaler i ældre ejendomme for at løse deres akutte behov, men som højst sandsynligt ville vælge mere moderne faciliteter, hvis disse havde været tilgængelige.

Endelig mener vi, at spekulativt byggeri har den fordel, at der kan leveres hurtigt på efterspørgslen, også set i lyset af det nuværende beskedne udbud af spekulative projekter.

I samme ombæring er det dog vigtigt at slå fast, at vurderingen af potentialet for spekulativt byggeri naturligvis forudsætter, at de pågældende ejendomme opfylder de krav til beliggenhed, udformning mv., som lejerne stiller.

Således vurderer vi, at det i det nuværende marked kunne give god mening at opføre relativt standardiserede ejendomme med en beliggenhed tæt på motorvejen, f.eks. strækningen langs motorvejsnettet mellem Høje-Taastrup og Køge, med højt til loftet og mulighed for automatiserede sorteringsanlæg, selvkørende robotter og lignende, der kan understøtte den fortsatte teknologiske udvikling på området. Denne holdning bakkes op af blandt andet NREP, der i deres delvist spekulative byggeri i Ishøj netop har opført sådanne generiske bygninger for at reducere den genudlejningsrisiko, der potentielt kan opstå, hvis man som udvikler bliver for bundet af enkelte lejeres specialindretninger.

Case study: Interdans flytning til Greve Distribution Center
I januar i år blev det offentliggjort, at bilimportøren Interdan blev den første lejer i Greve Distribution Center (GDC), et 100.000 m2 stort lager- og logistikcenter, som opføres af den europæiske udvikler MG Real Estate. Colliers og CBRE står i fællesskab for udlejningen af ejendommen. Den første etape af byggeriet (20.000 m2) stod klar i februar, og Interdan blev altså den første lejer, med et lejemål på 14.120 m2.

Det specielle ved denne case er, at GDC opføres som spekulationsbyggeri. Selv om mange andre udviklere formentlig ville frygte, at det skulle blive en udfordring at afsætte lejemålene i takt med færdiggørelse, ser det umiddelbart ikke ud til at være noget problem for MG Real Estate.

Interdan, som indtil flytningen havde haft lager i Hedehusene, peger specielt på beliggenheden tæt på motorvejen i Greve som et af de afgørende parametre for valget af GDC.

”Placeringen i Greve er strategisk helt perfekt. Med leverandører i primært Tyskland og Frankrig samt muligheden for hurtig levering i både københavnsområdet og det øvrige Danmark kunne placeringen ikke være bedre”, siger Jesper Rasmussen, Chief Executive Officer i Interdans datterselskab K.W. Bruun Logistik A/S, som er de reelle brugere af det nye lejemål.

Blandt øvrige afgørende faktorer i forhold til virksomhedens valg af GDC fremhæver Jesper Rasmussen loftshøjden på 12,20 meter og den fleksible indretning af lokalerne, der giver Interdan mulighed for at udnytte pladsen optimalt:

”Vi har egentlig generelt ikke store eller specielle krav til ejendommen som sådan. Fordelen ved nybyggeri er dog, at det i en simpel kvadratisk eller rektangulær bygning med højt til loftet er lettere at se mulighederne for blandt andet udvidelser i højden, mens det til sammenligning kan være sværere at beregne udnyttelsesgraden i en logistikejendom af den ældre masse, hvor loftshøjden kan variere, og hvor der for eksempel er placeret nogle særlige bærende søjler i en del af ejendommen”.

Endelig beskriver Jesper Rasmussen, at det var af afgørende betydning, at udvikleren MG Real Estate havde mulighed for at levere de efterspurgte kvadratmeter relativt hurtigt, da Interdan netop havde opkøbt en anden virksomhed og havde behov for at agere her og nu.