Ingen tegn på krisestemning på ejendomsmarkedet – snarere tværtimod

2019 10 01 Q3 2019 Markedsupdate 750 500

Transaktionsvolumen på markedet for investeringsejendomme var i Danmark – som i resten af Europa - i 1. halvår i år langt under niveauet fra 2017 og 2018. Samtidig er der tiltagende bekymring for et globalt økonomisk tilbageslag med risiko for recession i både USA og Tyskland. Oven i dette kan den kaotiske situation omkring Brexit give næring til yderligere bekymringer og tilbageholdenhed med nyinvesteringer.

Væsentligt er det dog at notere, at centralbankerne i både USA og Europa har reageret på de svagere økonomiske nøgletal med massive pengepolitiske lempelser. Ingen kan vide, om dette har den tilsigtede effekt på den økonomiske aktivitet. Men det er notorisk, at de pengepolitiske lempelser og sommerens rentefald vil betyde en massiv stigning i investorefterspørgslen efter investeringsejendomme.

2019 10 01 Q3 2019_DK_PULS_Figur 1_Markeds update_800px

Det vurderes, at der globalt er 100.000 mia. kr. i obligationer, som i dag har negativ rente. Alene den danske pensionskassesektor har aktuelt formentlig over 1.000 mia. kr. placeret i aktiver med et negativt afkast.

Renten kan naturligvis falde yderligere, hvilket vil udløse kursstigninger og dermed yderligere gevinster på obligationer, der handles til en negativ rente. Men det ændrer ikke det forhold, at der set over løbetiden på en statsobligation eller en kort realkreditobligation i dag ikke genereres noget afkast.

Det er selvklart, at denne udvikling potentielt vil medføre faldende startafkastkrav og dermed stigende priser på især ejendomme med en meget lav risiko. Hvis den danske institutionelle sektor som følge af de lavere renter under ét vælger at reallokere blot 2% af sine aktiver fra obligationsmarkedet til ejendomsmarkedet, vil dette alene medføre en umiddelbar stigning i efterspørgslen efter investeringsejendomme på over 80 mia. kr. – mere end det samlede transaktionsvolumen i de seneste 12 måneder.

Når der på ejendomsmarkedet i snart 10 år har kunnet registreres stigende priser, vil der altid være røster, som forudser, at markedet er toppet, og at krisen står for døren.

Det kommer imidlertid ikke til at ske. Det vil investorefterspørgslen i en verden præget af historisk lave renter og en meget betydelig opsparing forhindre. 

 
Transaktionsvolumen vil være høj resten af året 

2019 10 01 Q3 2019_DK_PULS_Figure_2_Markeds update_800px

I første halvår registreredes i Danmark kun en enkelt investeringstransaktion over 1 mia. kr., nemlig AXA’s køb af en portefølje af boligejendomme ved Bella Center. Også i 3. kvartal har antallet af store transaktioner været beskedent, om end primært NIAM’s erhvervelse af kontor- og hotelkomplekset Copenhagen Towers er værd af nævne.

Der er imidlertid en ganske pæn pipeline af store investeringstransaktioner, og Colliers vurderer, at der inden årsafslutning vil blive gennemført et pænt antal enkelttransaktioner hver især på mere end 1 mia. kr.

 

Internationale investorer dominerer markedet for store transaktioner
På trods af den store investeringsinteresse, som kan registreres i den danske institutionelle sektor, vil markedet for de helt store transaktioner fortsat være domineret af udenlandske investorer. 

Flere danske institutionelle investorer tilkendegiver således, at priserne på meget store og velbeliggende investeringsejendomme overstiger det niveau, som man finder forsvarligt. 

Men sammenligner man med de krav til nettostartafkast, som tilsvarende ejendomme handles til i Stockholm, Hamborg, Berlin og München, opfatter mange betydende internationale investorer fortsat priserne i København som attraktive. 

2019 10 01 Q3 2019_DK_PULS_Figure_3_Markeds update_800px

Risikovilligheden i den finansielle sektor har været aftagende, og låneudmålingen er mere restriktiv
Samtidig med, at den danske finanssektor lider under store indlånsoverskud og klager over en lav efterspørgsel efter lån, registreres der i stigende grad tendenser til, at selv de mest betydende globale investorer har vanskeligt ved i den danske bank- og realkreditsektor at opnå den låneudmåling, som de ønsker i SPV-strukturer – selv om de finansierer 40-50% med egenkapital.

Årsagen hertil er næppe en overdrevet konservativ tilgang til ejendomsfinansiering i den danske finansielle sektor, snarere rigoristiske udmeldinger fra Finanstilsynet, som i deres utvivlsomt velmente iver for at forhindre bobler i ejendomsmarkedet har valgt at detailregulere den finansielle sektor i et meget betydeligt omfang. 

Det er i denne forbindelse positivt at notere, at nationalbankdirektør Lars Rohde for nylig har rejst spørgsmålet, om ikke detailreguleringen af den finansielle sektor er gået for vidt. At give beslutningskompetencen for låneudmåling på store ejendomsfinansieringer tilbage til de enkelte finansielle institutters ledelser vil næppe øge risikoen, hverken for bobler i ejendomsmarkedet eller for tab i den finansielle sektor. 

Kontakt
Peter Winther
CEO, Partner
+45 28 19 66 76
peter.winther@colliers.com