Transaktionsvolumen på markedet ligger fortsat væsentligt under 2018, men der allokeres stadig flere penge til ejendomsinvesteringer

Peter Winther CEO Colliers_PR foto 750

Omsætningen af erhvervs- og investeringsejendomme er traditionelt relativt lav i 3. kvartal, hvor aktiviteten er præget af den danske sommerferie i juli måned og det forhold, at sommerferien på mange internationale markeder falder i august. Dette var også tilfældet i 3. kvartal 2019, hvor transaktions-volumenen var på ca. 8 mia. kr.

Til gengæld forventer Colliers International et meget travlt 4. kvartal, hvor vi vurderer, at transaktionsaktiviteten vil være over 25 mia. kr., således at årets samlede transaktionsvolumen vil ende i underkanten af 60 mia. kr.

De registrerede ejendomshandler giver dog ikke et fuldstændigt billede af hvor store beløb, der de facto allokeres til ejendomsinvesteringer. Som eksempel har PFA Pension i 3. kvartal indgået aftale med By & Havn om et samarbejde omkring udvikling af ca. 72.000 m2 boliger, PensionDanmark planlægger sammen med By & Havn at udvikle 2.000 boliger i Vejlandskvarteret, og By & Havn har solgt arealer til udvikling af både boliger og erhverv.

Transaktionsaktiviteten vedrørende eksisterende ejendomme domineres i stadig højere grad af internationale investorer

De danske pensionskasser retter således i stadig højere grad deres fokus mod udviklingsaktiviteter, og markedet for transaktioner vedrørende eksisterende ejendomme domineres som følge heraf i stigende grad af international kapital.

Transaktionsfordeling, danske og udenlandske investorer

Figur1

Kilde: Colliers

 Som det fremgår af ovenstående figur stod internationale investorer i 3. kvartal 2019 for ikke mindre end 66% af den samlede transaktionsaktivitet, hvilket er den højeste andel i de seneste syv kvartaler. Det er Colliers’ vurdering, at dette billede vil gentage sig i 4. kvartal, og vi vurderer, at international kapital samlet set vil stå bag omkring 60% af de samlede investeringer i eksisterende ejendomme i 2019.

Kontorinvesteringerne stiger, mens omsætningen af boligejendomme og -projekter falder

Segmentfordeling af ejendomsinvesteringer

Figur2

Kilde: Colliers

 I de senere år har transaktionerne vedrørende boligejendomme og -projekter gennemgående stået for omkring halvdelen af den samlede transaktionsvolumen.

Dette billede er afgørende skiftet i 3. kvartal 2019, hvor investeringsvolumenen inden for kontorsegmentet for første gang i mange år var større end inden for boligsegmentet.

Salget af Copenhagen Towers til NIAM i 3. kvartal har naturligvis været en betydende faktor heri. Colliers vurderer imidlertid, at vi også i 4. kvartal vil registrere en meget høj transaktionsvolumen inden for kontorsegmentet.

Den faldende aktivitet inden for boligmarkedet har flere forklaringer: Udbuddet af eksisterende boligejendomme er relativt lavt, og investorer viser som følge af en vis usikkerhed vedrørende udviklingen inden for lejemarkedet for boliger en vis tilbageholdenhed med at investere i projekter, hvor lejeforventningen og dermed prisen ligger i den høje ende.

Samtidig må det ikke underkendes, at diskussionen omkring muligheden for at gennemføre de såkaldte 5.2-moderniseringer af ledige lejemål i ældre boligejendomme midlertidigt har haft en negativ indflydelse på transaktionsvolumenen.

Investeringsaktiviteten koncentrerer sig igen om hovedstadsområdet

Forventningerne om en lidt svagere økonomisk udvikling har reduceret investorernes risikovillighed, hvilket alt andet lige betyder, at investeringerne er koncentreret i de største og mest likvide markeder. Samtidig har det seneste halve års rentefald betydet, at investorerne i stigende grad accepterer lavere direkte afkast, hvis dette modsvares af en højere sikkerhed for både det fremadrettede cash flow og værdiudviklingen.

Geografisk fordeling af ejendomstransaktioner

Figur3

Kilde: Colliers

Når hertil skal lægges, at de internationale investorer har stået for en større andel af de samlede transaktioner, er det helt naturligt, at transaktionerne i det seneste kvartal har været koncentreret om hovedstadsområdet, hvor ikke mindre end 79% af de samlede transaktioner har fundet sted.

Kapital vil fortsat strømme til de sikre segmenter inden for ejendomsmarkedet

 Ved indgangen til 2019 blev 15% af alle obligationer i verden handlet til negative renter. Denne andel er nu næsten fordoblet.

Udviklingen vil uvægerligt betyde, at både institutionelle investorer, Sovereign Wealth Funds, Family offices og meget velhavende privatinvestorer vil reallokere fra obligationsmarkedet til andre aktivklasser. Her vil de mest sikre segmenter inden for ejendomsinvesteringer være et oplagt valg, hvilket efter Colliers’ vurdering vil betyde et fortsat ganske stærkt marked for ejendomsinvesteringer. Med Danmarks AAA-rating og med dansk realkredits attraktive finansieringsmuligheder vil vi også i de kommende kvartaler se en god aktivitet fra både danske og internationale investorer i markedet.

Kontakt
Peter Winther
CEO, Partner, MRICS
+45 28 19 66 76
peter.winther@colliers.com