De nye offentlige vurderinger udskydes

ejendomsvurdering_Q4_2019_750x500

Af Peter Winther, CEO, Partner, Colliers International Danmark 

I 2013 blev det besluttet, at de offentlige ejendomsvurderinger, som danner grundlag for ejendomsbeskatningen, skulle suspenderes som følge af, at vurderingerne ofte var misvisende. Efter planerne skulle de nye vurderinger komme nu, men de blev for nylig udskudt yderligere. 

Næste offentlige vurdering af erhvervs- og investeringsejendomme forventes i 2022 

Skatteministeriet har for nylig meddelt, at suspensionen af de offentlige vurderinger fortsætter en rum tid endnu. Begrundelsen herfor er, at et nyt system, som skal sikre mere retvisende offentlige vurderinger, endnu ikke er færdigt. 

Der må ses med sympati på, at man har draget konsekvensen af, at det endnu ikke er lykkedes at etablere et system, som har en passende grad af præcision. Det betyder samtidig, at frem til 2023, hvor ejendomsskatterne fastsættes på grundlag af de nye offentlige vurderinger primo 2022, vil de offentlige vurderinger og dermed grundskyld og dækningsafgift af erhvervs- og investeringsejendomme som udgangspunkt være uændrede. 

Hvordan bliver ejendomsskatterne fra 2023? 

 Udgangspunktet for ejendomsskatteberegningen fra og med 2023 vil være de nye vurderinger, som forventes at være mere retvisende end de tidligere vurderinger. I de fleste tilfælde må vurderingerne – i det mindste i København – antages at blive væsentligt højere af flere årsager: 

  • Historisk har de offentlige vurderinger i København typisk været betydeligt lavere end markedsværdierne. 
  • I de seneste år, hvor de offentlige vurderinger har været suspenderet, er markedspriserne for erhvervs- og investeringsejendomme generelt steget betydeligt. 

Det må således generelt forventes, at de offentlige vurderinger vil stige væsentligt i 2022. 

Det er imidlertid ikke ensbetydende med, at ejendomsskatterne vil stige tilsvarende. 

For det første indføres der ved beregningen af ejendomsskatterne fremover et forsigtighedsprincip, således at ejendomsskatten beregnes af den offentlige vurdering med et fradrag på 20%. 

Hertil kommer, at grundskyldspromillerne især i København forventes reduceret betydeligt. For at undgå en samlet øget ejendomsskattebyrde antages det således, at grundskyldspromillen i Københavns Kommune sænkes med ikke mindre end 63% - fra 34 promille til 12,6 promille. 

Allerede nu bør de kommende principper for fastsættelse af ejendomsskatter tages i betragtning ved investeringer 

Som udgangspunkt kan stigninger i ejendomsskatter væltes over på lejerne, og nettoeffekten for en udlejer er derfor i princippet 0. På den anden side er det imidlertid værd at bemærke, at for en lejer er bruttolejen, dvs. lejen inklusive skatter og øvrige drifts- og forbrugsomkostninger, det relevante målepunkt. Stigninger i ejendomsskatterne for en ejendom vil derfor på sigt kunne have en negativ effekt på den leje (ekskl. skatter), som en lejer er villig til at betale. 

Der findes i dag ejendomme, hvor den offentlige grundværdi er markant lavere end markedsværdien af grunden – og der findes ejendomme, hvor grundværdien er på niveau med eller endog højere end markedsværdien af grunden. 

I sidstnævnte situation må det alt andet lige antages, at den offentlige grundværdi ikke vil stige ved de nye vurderinger i 2022. Men da der samtidig indføres et forsigtighedsprincip med et fradrag på 20%, og da grundskyldspromillen forventes sænket væsentligt, vil ejendomsskattebyrden for en sådan ejendom falde væsentligt. På den anden side kan der være ejendomme med en overordentligt lav offentlig grundværdi, hvor selv indførelsen af fradraget på 20% og den lavere grundskyldspromille ikke vil være tilstrækkelig til at kompensere for en meget højere offentlig vurdering. 

Selv om de nye ejendomsskatter således først forventes fra 2023 – eller senere, hvis systemet forsinkes yderligere – kan der således allerede i dag være god grund til at foretage en beregning af, hvorledes ejendomsskattebyrden for en erhvervs- og investeringsejendom kan forventes at udvikle sig fremover, og hvilken effekt det på sigt vil kunne have for den opnåelige markedsleje ekskl. skatter.  


Related Experts
expert photo

Peter Winther

CEO | Partner | MRICS

København

Peter er administrerende direktør for Colliers i Danmark og indgår desuden i Investment & Capital Markets-teamets formidling af salg af større erhvervs- og investeringsejendomme, hoteller og butikscentre samt ejendomsporteføljer og ‑selskaber.

Se profil