Spekulationsbyggeri inden for logistikejendomme er fortsat ikke særlig udbredt

Spekulationsbyggeri750

På trods af faldende tomgang, stigninger i lejen, faldende afkastkrav og mange forholdsvis gamle faciliteter, så er spekulativ opførelse af nye produktions- og logistikejendomme fortsat begrænset. Men det er der ingen grund til, hvis man spørger landets største erhvervsmægler Colliers International. 

Med den rigtige beliggenhed, produkt og timing er der et potentiale for spekulativt byggeri af lager- og logistikejendomme i for eksempel Storkøbenhavn, langs den fynske motorvej og i Trekantområdet. Markedet er modent og hastighed er et konkurrenceparameter for udviklerne, jo hurtigere, de kan opføre gode lokaler, jo bedre.

Noget af det, der kan forsvare opførsel af særligt lagerlokaler og distributionsfaciliteter, er danskernes stigende privatforbrug, der bl.a. har sendt danskerne til tasterne i stedet for i butikkerne. Internethandlen nåede i 2018 nye højder, svarende til et samlet forbrug på 129,3 mia. kr. Det var en stigning på 13% i forhold til 2017. 

En stigning på i alt 181% i internethandlen fra 2011 til 2018 bekræfter med al tydelighed en ændring i forbrugsmønstrene. Den stigende internethandel har yderligere skærpet kravene til hurtig levering, hvilket har affødt en naturlig efterspørgsel efter specielt logistikejendomme eller mindre såkaldte ”last mile” distributionsejendomme, der opfylder lejernes behov i form af beliggenhed, udformning mv. 

Fokus på det rigtige produkt og den rette timing 

Grundet den aktuelle markedssituation, især efterspørgslen blandt lejerne, vurderer vi, at der er et potentiale for spekulativt byggeri af lager- og logistikejendomme. Lejeefterspørgslen vurderes i dag at være både bredere og dybere, end mange udviklere formentlig tror. Ligeledes behøver evt. lejerkrav om særindretninger eller lignende ikke at afholde udviklerne fra spekulationsbyggeri, da en lang række brugere ikke menes at have de store behov for særindretninger. 

Denne vurdering understøttes blandt andet af casestudiet af Interdans flytning til Greve Distribution Center, GDC samt de generelle tilbagemeldinger, som vi får fra potentielle lejere i markedet. I samme sag forventede man eksempelvis, at faciliteterne i GDC primært ville tiltrække virksomheder med en online platform, men de har vist sig at henvende sig til en langt bredere skare af brugere. Vi er således i kontakt med virksomheder inden for både medicinal- og transportindustrien samt grossistvirksomheder. 

Efterspørgslen i markedet bekræftes yderligere af det begrænsede antal af byggegrunde, der udbydes på førsteklasses beliggenheder. Dette betyder, at de brugere, der tidligere har haft et ønske om at bygge selv, ikke længere har mulighed for det. Alt andet lige må dette øge lejeefterspørgslen yderligere. 

Dertil kommer den skjulte efterspørgsel hos virksomheder, der for nylig har indgået lejekontrakter på lokaler i ældre ejendomme for at løse deres akutte behov, men som højst sandsynligt ville vælge mere moderne faciliteter, hvis disse havde været tilgængelige. 

Endelig mener vi, at spekulativt byggeri har den fordel, at der kan leveres hurtigt på efterspørgslen, også set i lyset af det nuværende beskedne udbud af spekulative projekter.

I samme ombæring er det dog vigtigt at slå fast, at vurderingen af potentialet for spekulativt byggeri naturligvis forudsætter, at de pågældende ejendomme opfylder de krav til beliggenhed, udformning mv., som lejerne stiller. 

Interdans flytning til Greve Distribution Center

I januar i år blev det offentliggjort, at bilimportøren Interdan blev den første lejer i Greve Distribution Center (GDC), et 100.000 m2 stort lager- og logistikcenter, som opføres af den europæiske udvikler MG Real Estate. Colliers og CBRE står i fællesskab for udlejningen af ejendommen. Den første etape af byggeriet (20.000 m2) stod klar i februar, og Interdan blev altså den første lejer, med et lejemål på 14.120 m2. 

Det specielle ved denne case er, at GDC opføres som spekulationsbyggeri. Selv om mange andre udviklere formentlig ville frygte, at det skulle blive en udfordring at afsætte lejemålene i takt med færdiggørelse, ser det umiddelbart ikke ud til at være noget problem for MG Real Estate. 

Interdan, som indtil flytningen havde haft lager i Hedehusene, peger specielt på beliggenheden tæt på motorvejen i Greve som et af de afgørende parametre for valget af GDC. 

”Placeringen i Greve er strategisk helt perfekt. Med leverandører i primært Tyskland og Frankrig samt muligheden for hurtig levering i både københavnsområdet og det øvrige Danmark kunne placeringen ikke være bedre”, siger Jesper Rasmussen, Chief Executive Officer i Interdans datterselskab K.W. Bruun Logistik A/S, som er de reelle brugere af det nye lejemål. 

Blandt øvrige afgørende faktorer i forhold til virksomhedens valg af GDC fremhæver Jesper Rasmussen loftshøjden på 12,20 meter og den fleksible indretning af lokalerne, der giver Interdan mulighed for at udnytte pladsen optimalt: 

”Vi har egentlig generelt ikke store eller specielle krav til ejendommen som sådan. Fordelen ved nybyggeri er dog, at det i en simpel kvadratisk eller rektangulær bygning med højt til loftet er lettere at se mulighederne for blandt andet udvidelser i højden, mens det til sammenligning kan være sværere at beregne udnyttelsesgraden i en logistikejendom af den ældre masse, hvor loftshøjden kan variere, og hvor der for eksempel er placeret nogle særlige bærende søjler i en del af ejendommen”.  

Endelig beskriver Jesper Rasmussen, at det var af afgørende betydning, at udvikleren MG Real Estate havde mulighed for at levere de efterspurgte kvadratmeter relativt hurtigt, da Interdan netop havde opkøbt en anden virksomhed og havde behov for at agere her og nu. 

 

Related Experts
expert photo

Tina Iburg

Commercial Real Estate Advisor, Senior

København

Tina arbejder primært med udlejning og salg af bruger- og investeringsejendomme inden for kontor, industri og logistik samt projektudvikling.

Se profil