Etageboliger i Aarhus Kommune: Bliver der bygget for meget?

Q4 2019_Forsidefoto_PULS_draft_v4_Etageboliger_Aarhus_750x500px

Aarhus Kommune har de seneste år set et historisk højt antal nyopførte etageboliger. På trods af, at kommunen fortsat oplever en solid befolkningstilvækst, så er flere aktører på boligmarkedet begyndt at stille spørgsmålstegn ved, hvorvidt der bliver bygget for meget på den korte bane. Baseret på en analyse af de historiske, nutidige og fremtidige tendenser på etageboligmarkedet, byder nærværende artikel ind med et fagligt indspark til debatten. 

Massiv efterspørgsel har været drevet af de unge
Markedet for etageboliger i Aarhus Kommune har de seneste år været inde i en rivende udvikling. Fundamentet for denne udvikling har været nogle markante demografiske skift, hvor Aarhus Kommune ikke kun har fået flere indbyggere, men også har set betydelige ændringer i befolkningssammensætningen.

Som det kan ses i figur 1, så udgør aldersgrupperne ”18-29 år” og ”50 år eller derover” i dag en langt højere andel af den samlede befolkning, end de gjorde i 2010. I samme periode har antallet af personer i aldersgrupperne ”0-17 år” og ”30-49 år”, de potentielle børnefamilier, været mere eller mindre konstant.  

Q4 2019_DK_PULS_Figur_1_Etageboliger_Aarhus_540_2

Efterspørgslen på etageboliger afhænger ikke kun af det samlede befolkningstal, men også af befolkningssammensætningen. Dette skyldes ikke mindst, at folks valg af boligtype i høj grad afhænger af deres alder. Som eksempel på dette, så bor ca. 74% af alle 18-29-årige i Aarhus Kommune i dag i en etagebolig, mens dette kun er tilfældet for ca. 35% af alle personer på 50 år eller derover.  Da aldersgruppen 18-29 år har udgjort ca. 55% af befolkningstilvæksten siden 2010, og tages der ydermere højde for et historisk opsparet behov for etageboliger, så er det ikke svært at se, hvorfor efterspørgslen på etageboliger har været nærmest umættelig det seneste årti. 

Er udbuddet fulgt med?
Ifølge Danmarks Statistik har der i Aarhus Kommune været en nettotilførsel i antallet af etageboliger på 11.198 enheder siden 2010, hvilket svarer til en stigning på over 13,5%.  Af figur 2 fremgår det, hvordan væksten i antallet af etageboliger har fordelt sig på forskellige boligstørrelser. Mens boliger på under 125 m², specielt boliger på 50-99 m², har oplevet de klart største stigninger i absolutte tal, så har boliger på 125 m² og derover oplevet de procentuelt største stigninger. Etageboliger på 125 m² eller derover udgør derfor i dag en højere andel af det samlede antal etageboliger, eller med andre ord, der er kommet relativt flere store etageboliger til.

Q4 2019_DK_PULS_Figur_2_Etageboliger_Aarhus_540_2

Selvom disse tal viser, at der siden 2010 er opført et betydeligt antal etageboliger, så er det samlede etageboligareal pr. indbygger faktisk faldet en smule. Mere specifikt så kan vi se, at der er kommet færre etageboliger på under 100 m² pr. indbygger, hvilket specielt har været gældende for de helt små boliger på under 50 m². Selv når der tages højde for kollegier, så har denne tendens været særligt udtalt for aldersgruppen 18-29 år. 

Er markedet for etageboliger i ligevægt?
Hvis vi ser på markedet som helhed, så er det i dag blevet væsentligt mere omkostningsfyldt at bo i etageboliger i Aarhus Kommune. Dette er ikke kun en konsekvens af den underliggende stigning i salgspriser og lejeniveauer. Det er også en konsekvens af, at hovedparten af de nye lejligheder siden 2010, omkring 84%, i dag ejes af private aktører, mens kun omkring 12% er alment boligbyggeri. Ydermere er hovedparten af de nye etageboliger opført i Aarhus by på relativt centrale og attraktive beliggenheder. Antallet af centralt beliggende etageboliger, som er udlejet på markedsvilkår, udgør derfor i dag en langt højere andel end i 2010. 

Hvis vi ser på markedet for ejerlejligheder, så har der siden 2010 været en mere eller mindre konstant opadgående tendens i de gennemsnitlige salgspriser. Den gennemsnitlige salgspris pr. m² er således steget fra 22.478 kr. i 1. kvartal 2010 til 31.525 kr. i 2. kvartal 2019, hvilket modsvarer en stigning på ca. 40,3%. Se figur 3.

Udviklingen i markedet er dog begyndt at være mere afdæmpet, hvilket blandt andet udmønter sig i stagnerende salgspriser og stigende liggetider. Dette ses dog i mindre grad at være gældende for de helt små enheder. Baseret på et filtreret udtræk af alle tinglyste handler i frit salg, så har de små enheder som hovedregel set de største prisstigninger, og samlet set vurderes de i højere grad at holde kadencen i dagens marked.

Q4 2019_DK_PULS_Figure_3_Etageboliger_Aarhus_540_2

Vender vi blikket mod lejeboligerne, der i dag udgør lidt under 90% af det samlede antal etageboliger i Aarhus Kommune, så ser vi umiddelbart de samme tendenser, som vi gør for ejerboligerne: Lejen pr. m² har generelt set været opadgående siden 2010, men er på det seneste begyndt at stagnere. Denne tendens fremgår blandt andet af figur 4, der baserer sig på 12.115 observationer fra Boligportalen. Det bemærkes, at disse observationer både indeholder regulerede og ikke-regulerede lejemål . Hvis vi ser specifikt på markedslejen for nyopførte etageboliger i Aarhus C, så er den gennemsnitlige årlige leje pr. m², for en lejlighed på ca. 75 m², steget fra omkring 1.400-1.450 kr. i 2015 til omkring 1.600-1.650 kr. i 2019. Vi har dog kendskab til, at det ikke er usædvanligt at se årlige lejeniveauer pr. m² på 1.700-2.000 kr. på de primære (førsteklasses) beliggenheder. 

Q4 2019_DK_PULS_Figur_4_Etageboliger_Aarhus_540_2

Fra at have nået et lavpunkt omkring 2014-2016, så er tomgangsniveauet for udlejningsboliger igen begyndt at stige en smule. Vores erfaringer fra markedet indikerer dog, at de små lejligheder generelt oplever lav tomgang og korte liggetider, mens det forholder sig omvendt for de store lejligheder. 

Set over en bred kam fremstår markedet for etageboliger ikke i samme grad umætteligt, som det gjorde for 2-3 år siden. Dette vurderes dog som udgangspunkt ikke at være drevet af manglende efterspørgsel. I stedet er det vores opfattelse, at der i højere grad er tale om mangel på de rigtige produkter til den rigtige pris. 
Som vi tidligere har set, så har nettotilførslen af små lejligheder været relativt lav, specielt set i forhold til væksten i aldersgruppen 18-29 år, der som gruppe typisk efterspørger mindre boligenheder. Samtidig er lejen også ved at nå et niveau, hvor mange husstande bliver presset på pengepungen. Set i forhold til de seneste års befolkningsudvikling, hvor der i overvejende grad er kommet flere unge mennesker med lave indkomster og formuer, så vurderer vi, at der stadig er et underudbud af små etageboliger til fornuftige priser. 

Hvad er fremtidsprognoserne?
Som tidligere nævnt, så bor lidt under 75% af alle 18-29-årige i Aarhus Kommune i dag i etageboliger.  Som det fremgår af figur 5, så bor en betydelig andel af denne aldersgruppe i privatudlejede etageboliger. Af alle de personer, som bor i privatudlejede etageboliger i Aarhus Kommune, så udgør aldersgruppen 18-29 år i dag ca. 62,4%. Generelt forholder det sig sådan, at aldersgruppen 18-29 år udgør en uforholdsmæssigt høj andel af markedet for etageboliger. 

Q4 2019_DK_PULS_Figur_5_Etageboliger_Aarhus_540_2

Sammenholder vi forholdet mellem alder og boligtype med Danmarks Statistiks befolkningsprognoser for Aarhus Kommune, så må væksten i efterspørgslen på etageboliger forventes at aftage. Som det fremgår af figur 6, så forventer Danmarks Statistik, at antallet af personer mellem 18 og 29 år vil falde frem til 2029. Ud fra en fremskrivning af efterspørgslen på etageboliger i Aarhus Kommune, så må den årlige vækst i efterspørgslen alt andet lige forventes at falde fra ca. 65.000 m² i 2020 til omkring 45.000 m² i 2028.  Her forventes hovedparten af faldet at komme fra de privatudlejede etageboliger.

Q4 2019_DK_PULS_Figur_6_Etageboliger_Aarhus_540_2

For at sætte den estimerede efterspørgsel i kontekst til det kommende udbud, så kan vi starte med at spørge, hvordan væksten i udbuddet vil matche væksten i efterspørgslen, hvis tilførslen af færdigbyggede boliger fortsætter i det nuværende tempo. Ved brug af det oplyste antal fuldførte kvadratmeter etagebolig fra Danmarks Statistik kan vi tage et kvartalsvist gennemsnit fra 1. kvartal 2017 til 3. kvartal 2019. Baseret på dette gennemsnit vil vi således kunne forvente, at der årligt bliver færdigopført ca. 179.000 m² etageboliger. Baseret på en forsigtig gennemgang af Byggefaktas database og Colliers’ egen database over nuværende og kommende projekter, så tyder det langt fra på, at tilførslen af nye etageboliger i Aarhus Kommune er aftagende på kort sigt.

På trods af, at vi i denne artikel har argumenteret for, at udbuddet af små etageboliger, specielt dem på under 50 m², stadig halter en smule bag efterspørgslen, så vurderer vi, at markedet for etageboliger som helhed vil nå et mætningspunkt inden for de kommende år. Dette skal ikke læses som om, at der ikke fortsat er behov for nye etageboliger i Aarhus Kommune. Hvad vi i stedet ønsker at påpege er, at væksten i efterspørgslen på etageboliger må forventes at aftage henover det næste årti. Sammenholdes dette med den nuværende pipeline for etageboliger, så vurderer vi, at udbuddet vil indhente og måske endda overstige efterspørgslen inden for de næste par år. 

Udover over naturlige korrektioner i markedet, så vurderes risikoen for overudbud at kunne imødekommes af følgende: 

  • Befolkningsprognosen fra Danmarks Statistik skyder langt under målet. Især hvis det forventede fald i antallet af unge ikke viser sig at holde stik. 
  • I vores gennemgang af det forventede udbud er der ikke taget højde for nedrivning af eksisterende boliger. Hvis en stor andel af de planlagte nedrivninger i Gellerup, Bispehaven osv. ender med at blive gennemført, så vil det tilførte nettoareal selvfølgelig blive væsentligt lavere. 
  • Siden 2010 har vi set en relativt høj stigning i andelen af personer, specielt 18-29-årige, som bor i privatudlejede etageboliger. Vi forventer, at denne substitutionseffekt vil fortsætte fremadrettet – til dels på grund af en ændring i præferencer, til dels på grund af udbuddet. 

Related Experts
expert photo

Rune Vølund

Associate, Head of Research

Aarhus

Rune har det daglige ansvar for virksomhedens researchfunktion, herunder udarbejdelse af detaljerede markedsanalyser og -rapporter. Derudover laver han vurderinger af erhvervs- og investeringsejendomme og rådgiver kunder angående strategiske investeringsbeslutninger.

Se profil