Prisudvikling på boligudlejningsejendomme er en uberegnelig størrelse

MR2020_CPH_Nordhavn_4_700x500

Den 19. oktober 2019 kunne man i Politiken læse, at prisen på boligudlejningsejendomme i København skulle være steget med 22% på bare ét år. Denne voldsomme stigning, udregnet på baggrund af et prisindeks fra Danmarks Statistik, har skabt både faglig og politisk debat i medierne. Som et bidrag til denne debat forholder vi os i nedenstående artikel til, hvad tallene fra Danmarks Statistik rent faktisk fortæller os.    

Hvornår kan man sige, at en ejendom er steget i pris? 
Det er ikke tilfældigt, at prisudviklingen på ejendomsmarkedet har været genstand for faglig debat siden midten af det tyvende århundrede. Selvom der i dag eksisterer et solidt teoretisk fundament, så har det i praksis vist sig at være notorisk kompliceret at udregne retvisende prisindekser for ejendomme. Dette skyldes tre ting:  

  • Alle ejendomme er mere eller mindre forskellige – både i form, kvalitet og beliggenhed.  
  • De fleste ejendomme handles sjældent.  
  • Kvalitet og form er ikke konstante over tid, da ejendomme bygges om, renoveres osv.  

Ønsker man fx at beregne prisudviklingen for boligudlejningsejendomme mellem 2018 og 2019, støder man hurtigt ind i følgende problemstilling: Ejendomme er som udgangspunkt unikke og den samme ejendom vil sjældent være solgt i både 2018 og 2019. Selv hvis en stor andel af de handlede ejendomme tilfældigvis skulle være handlet i begge år, er det langt fra sikkert, at man vil være i stand til at måle den underliggende prisudvikling. Hvis flere af disse ejendomme er blevet gennemgribende renoveret mellem første og andet salg, så vil det ikke længere være det samme ”produkt”, man måler prisen på. Med andre ord, vi risikerer at sammenligne æbler og bananer.  

Prisindeks fra Danmarks Statistik 
Der findes dog i dag en række metoder, alle med deres egne fordele og ulemper, som tager højde for disse problemstillinger. Danmarks Statistik har valgt at gøre brug af den såkaldte SPAR-metode (Sales-price-appraisal-ratio). Kort fortalt estimerer SPAR-metoden prisudviklingen ved at lave et indeks over forholdet mellem salgspriserne og de offentlige ejendomsvurderinger: Man måler altså prisudviklingen relativt til de offentlige vurderinger.

For at denne metode kan fungere optimalt, kræver det, at der løbende udarbejdes offentlige ejendomsvurderinger af en vis standard. Dette har i praksis vist sig ikke at være tilfældet, hvorfor man i 2013 valgte at suspendere ejendomsværdisystemet. Med undtagelser som nybyggeri og ved væsentlige ombygninger, baseres de offentlige ejendomsvurderinger i dag på satserne fra 2011. En stor andel af de offentlige ejendomsvurderinger er således forældet, og har siden rigsrevisionens kritik den 21. august 2013 ikke været opfattet som retvisende for en ejendoms faktiske værdi.    

Man skal ikke lede længe i tingbøgerne for at finde eksempler, hvor den offentlige ejendomsvurdering fra 2011 har vist sig at være ekstremt misvisende. I figur 1 vises nogle konkrete eksempler på boligudlejningsejendomme i København, der blev solgt i 2012. Hvis man bruger SPAR-metoden til at beregne et årligt prisindeks på baggrund af disse ejendomme, med 2011 som basisår, så skulle prisen på boligudlejningsejendomme være steget med cirka 42% mellem 2011 og 2012. 

Q4 2019_DK_PULS_tabel_figur1

Det er klart, at ikke alle boligudlejningsejendomme har haft ligeså misvisende offentlige vurderinger, som eksemplerne i figur 1. Disse eksempler viser dog, at der generelt vil være en enorm usikkerhed omkring SPAR-metodens resultater. Da antallet af handler af boligudlejningsejendomme i Danmark er relativt beskedent, skal der ikke mange af sådanne ejendomme til for at skævvride indekset.  

Er prisstigninger på 22% realistiske? 
Ud fra vores erfaringer i markedet er det svært at se, hvordan priserne på boligudlejningsejendomme skulle være steget med hele 22% på bare ét år. Denne opfattelse kan nemmest illustreres med et simpelt taleksempel for en nyopført ejendom.  

Til at starte med kan vi forestille os, at vi ligger inde med en metode, der kan beregne prisudviklingen på ejendomme 100% nøjagtigt. Vi kan nu spørge os selv, hvad der skal til, før priserne stiger med 22%. Når en investor køber en nyopført boligudlejningsejendom, vil prisen som udgangspunkt være baseret på en kombination af den forventede nettoleje og et afkastkrav. For at investoren er villig til at betale 22% mere for ejendommen end året før, så må forventningen til nettolejen være steget eller afkastkravet faldet, eller en kombination heraf.  

Helt konkret kan vi forestille os en nybygget boligudlejningsejendom i indre København på 1.000 m², der i 2. kvartal 2018 havde en gennemsnitlig årlig nettoleje på 1.700 kr. pr. m². Ved et markedskonformt afkastkrav på 3,75% kunne en sådan ejendom således være blevet solgt til cirka 45,3 mio. kr. I figur 2 fremgår en række kombinationer af nettoleje og afkastkrav, der vil kunne tilvejebringe en salgspris i 2. kvartal 2019 på cirka 55,3 mio. kr. – altså en stigning på 22%. Som det kan udledes af figuren, så burde nettolejen, ved et fald i investorernes afkastkrav på 25 basispoint, være steget til 1.936 kr. pr. m², hvilket modsvarer en stigning på næsten 14%. At det generelle lejeniveau skulle have set så markante stigninger på årlig basis, kan vi på ingen måde nikke genkendende til.  

Q4 2019_DK_PULS_graf_figur2

Så hvad kan vi konkludere? 
Der er ingen tvivl om, at priserne på boligudlejningsejendomme er steget de seneste år. Hvor meget de præcist er steget, kan ingen med sikkerhed sige. De relativt simple eksempler i denne artikel har dog vist os, at man skal være påpasselig med at lægge for meget vægt på prisindekser for ejendomme. Dette gælder især for boligudlejningsejendomme, hvor vi i Danmark har for få handler til, at man på systematisk vis kan konstruere et retvisende prisindeks.  

Vi har i denne artikel haft særlig fokus på prisindekset fra Danmarks Statistik, der gør brug af den såkaldte SPAR-metode. Det har her været vores målsætning at gøre opmærksom på, at SPAR-metoden har nogle klare faldgruber, der gør, at man må stille spørgsmålstegn ved, om den på nuværende tidspunkt giver mening at bruge i en dansk kontekst. Hvad end prisudviklingen har været for boligudlejningsejendomme, så er det vores klare holdning, at debatten er nødt til at tage udgangspunkt i, hvad vi rent faktisk ved, og ikke, hvad vi godt kunne tænke os at vide.

Related Experts
expert photo

Rune Vølund

Associate, Head of Research

Aarhus

Rune har det daglige ansvar for virksomhedens researchfunktion, herunder udarbejdelse af detaljerede markedsanalyser og -rapporter. Derudover laver han vurderinger af erhvervs- og investeringsejendomme og rådgiver kunder angående strategiske investeringsbeslutninger.

Se profil