Hvor længe kan de gode tider fortsætte?

2019 12 18 Header_Markedsupdate_1536x1040px_Q4_DK_UK
2019 blev trods en vanskelig start et godt år på markedet for erhvervs- og investeringsejendomme. De senere måneder er efterspørgslen efter ejendomme nemlig steget markant, hvilket vi særligt tilskriver de meget lave eller negative renter. Men hvad kan vi så forvente af 2020?

Endnu et begivenhedsrigt år på ejendomsmarkedet lakker mod enden. Det havde en svær start. 2018 sluttede med alvorlige tab på de finansielle markeder, og en udpræget nervøsitet bredte sig hos investorerne. Var vi på vej ind i en recession med faldende beskæftigelse og forbrug, med deraf følgende stigende tomgang for erhvervslokaler? Og som om det ikke var nok, så var der en del, som spåede, at renterne ville stige.  

En forventning om recession og stigende renter vidner ikke om en udpræget logisk tankegang: En svagere økonomisk udvikling er normalt ikke noget, som får renterne til at stige, snarere tværtimod. Men når nervøsiteten breder sig, kan man åbenbart let forfalde til irrationelle synspunkter. 

Centralbankerne foretager yderligere pengepolitiske lempelser 
De svagere økonomisk nøgletal og en fortsat meget lav inflation fik imidlertid centralbankerne til at reagere resolut med yderligere pengepolitiske lempelser, og over sommeren faldt de globale renter. Resultatet blev, at både korte og lange renter er gået i negativt territorium i store dele af verden, og det estimeres, at obligationer for over 15.000 mia. amerikanske dollars nu handles til negative renter. 

2019 12 18 puls q4 FIGUR 1 BDE DEN KORTE OG LANGE RENTE ER BLEVET NEGATIVE I DANMARK

Denne resolutte reaktion har utvivlsomt haft en positiv effekt på økonomierne i både Europa og USA. Så vi oplever endnu engang en såkaldt Guldlok-økonomi: En økonomi, som hverken er i recession eller på vej mod overophedning, som har moderat vækst og lav inflation og som giver mulighed for en lempelig pengepolitik. 

I sine stille stunder kan man jo overveje, om vi virkelig lever i et samfund uden nævneværdig inflation. Vel stiger hverken forbrugerpriser på varer og tjenesteydelser eller for den sags skyld lønningerne for de fleste danskere, europæere og amerikanere. Til gengæld er priserne på finansielle aktiver steget kraftigt, og i dele af arbejdsmarkedet kan også registreres ganske betydelige lønstigninger. 

Men vi måler nu engang inflation, som vi gør, så derfor er inflationen lav.  

The weight of money  
Efterhånden opfatter de fleste markedsdeltagere de meget lave eller negative renter som et langsigtet, om ikke permanent, fænomen. Når opsparingen stiger i både pensionskasserne og alle mulige andre steder, og obligationer ikke giver noget afkast, så søger man derfor selvsagt mod andre aktivklasser (andre former for investeringer, fx ejendomme), hvor man i det mindste kan forvente et vist afkast.  

Investorefterspørgslen efter ejendomme er som følge heraf steget markant i de seneste måneder. Når førsteklasses investeringsejendomme med solidt cash flow i de mest attraktive byer i Europa kommer på markedet, er det ikke ualmindeligt med 10, 20 eller endog somme tider 50 bydere. Hver gang er der kun én vinder – og rigtig mange investorer får ikke den eksponering, som deres bud indikerer, at de efterspørger. 

Afkastkravet falder på de bedste ejendomme
Det kan for så vidt undre, at denne massive investeringsinteresse ikke har skubbet startafkastkravene yderligere nedad – ”yield spread”, defineret som første års direkte merafkast på en førsteklasses investeringsejendom i forhold til den effektive rente på en 10-årig statsobligation, er således det højeste i de seneste 20 år. 

2019 12 18 puls q4 FIGUR 2 DET HJESTE YIELD SPREAD I 20 R

Årsagen kan kun være en kombination af en uhyre disciplineret tilgang hos investorerne og en fortsat ganske forsigtig adfærd i den finansielle sektor, som trods gigantiske indlånsoverskud endnu ikke (i nævneværdig grad) har ladet sig friste til at lempe på kravene til kreditkvalitet. 

Det kan forekomme nærliggende at bebrejde bankerne, at de er overdrevent forsigtige. Køber man en kontorejendom til 4% i direkte afkast, er finansieringsrenten 1,0% eller 1,5%, og ønsker man at låne 60% og finansiere 40% med egenkapital, er det jo svært at se, at det kan gå helt galt. Man kan tåle meget store lejenedsættelser eller en meget høj tomgang, før det bliver en udfordring at servicere renterne ud af ejendommens cash flow. 

Den disciplinerede og forsigtige tilgang hos både investorer og den finansielle sektor er imidlertid det, som forhindrer, at investeringsmarkedet bliver overophedet. Med en dansk økonomi, som ikke går i recession, tror vi således på et 2020 med fortsat god aktivitet på markedet og svagt stigende priser på de bedste ejendomme. Med andre ord, for nu at bruge begreberne fra den klassiske boble-teori: Ejendomsinvestorerne er positive, men de er endnu ikke entusiastiske – og de er slet ikke nået til fasen, hvor grådigheden fuldstændig har elimineret frygten. 

Related Experts
expert photo

Peter Winther

CEO | Partner | MRICS

København

Peter er administrerende direktør for Colliers i Danmark og indgår desuden i Investment & Capital Markets-teamets formidling af salg af større erhvervs- og investeringsejendomme, hoteller og butikscentre samt ejendomsporteføljer og ‑selskaber.

Se profil