Kontorejendomme blev de store vindere i et svagere ejendomsinvesteringsmarked i 2019

Transaktionsvolumen i 2019 blev 57 mia. kr. – et fald på 20%, især på grund af faldende aktivitet inden for boligsegmentet, men høj aktivitet inden for kontorejendomme, domineret af internationale investorer. Colliers peger på usikkerheden om muligheden for at sætte huslejen i boligudlejningsejendomme op efter endt modernisering. Det forklarer dog kun delvist det betragtelige fald.

Efter et meget svagt 1. halvår steg aktiviteten på ejendomsinvesteringsmarkedet kraftigt hen mod årets slutning. Den samlede omsætning landede dog alligevel 20% under tallet for 2018 og 35% under det hidtidige rekordår i 2017. 

Faldet i transaktionsvolumen kunne især registreres uden for Storkøbenhavn, mens investeringsaktiviteten kun faldt relativt marginalt i Hovedstadsområdet.

2020 01 14 Figur_1_Transaktionsvolumen_DK_ejendomsinvestering_outline

Vi havde hos Colliers prognosticeret en lidt højere transaktionsvolumen, men de politiske udmeldinger omkring kommende stramninger af mulighederne for at gennemføre lejeforhøjelser ved gennemgribende moderniseringer af ældre boligejendomme betød, at flere betydende transaktioner i årets sidste uger blev sat på hold.

Internationale investorer stod i 2019 for knap 53% af de samlede investeringer, en svag stigning fra 2018. I de senere år har fordelingen af investeringerne mellem danske og udenlandske investorer været ganske stabil med omtrent 50/50.

Markant fald i transaktionsvolumen inden for boligejendomme – men stigende aktivitet i kontorsegmentet
Generelt har markedet været præget af faldende aktivitet inden for boligsegmentet. Udviklingen kan, i et vist omfang, forklares med den ganske store usikkerhed om de fremtidige rammebetingelser for modernisering af lejligheder i den ældre boligmasse. Men hertil kommer, at kombinationen af ganske ambitiøse udbudspriser på salg af større boligprojekter og et lidt svagere udlejningsmarked for store lejligheder har betydet en markant reduktion i salget af sådanne projekter.



Inden for detailhandelsejendomme er transaktionsaktiviteten ligeledes faldet betydeligt, mens aktiviteten inden for kontorejendomme er steget til mere end 1/3 af den samlede investeringsaktivitet. Af de 5 største enkelttransaktioner i 2019, alle formidlet af Colliers, var de 4 således inden for kontorsegmentet.

Investorernes risikovilje har været svagt faldende
2019 var præget af en bekymring for en faldende økonomisk vækst, endog for en egentlig recession. Samtidig er renteniveauet faldet betydeligt.

I et sådant miljø vil investorerne oftest søge mod investeringer med et lavere, men samtidig mere sikkert afkast. Det kunne således forventes, at investorerne i stigende grad ville søge mod såkaldte core ejendomme, dvs. udlejede ejendomme med en meget høj lejesikkerhed, i stedet for de mere risikofyldte, men samtidig potentielt mere lukrative segmenter, value-add ejendomme og egentligt opportunistiske investeringer. 

Denne forventning ville naturligt yderligere underbygges af det forhold, at risikoviljen i den finansielle sektor i forhold til at finansiere ejendomsinvesteringer faldt i løbet af 2019.

Selv om core ejendomme i 2019 udgjorde en større del af de samlede investeringer end i 2018, er det imidlertid bemærkelsesværdigt, at der i 2019 også kunne registreres en ganske pæn omsætning inden for value-add segmentet, hvorimod omsætningen af egentlige opportunistiske investeringer med en meget høj risikoprofil var stærkt faldende, utvivlsomt som følge af ringere finansieringsmuligheder.

2020 01 14 Figur_3_Segmentfordeling_ejendomstransaktioner_outline

Tallene indikerer, at der også inden for value-add segmentet er en pæn investorefterspørgsel, forudsat priserne muliggør at realisere afkast, som modsvarer den højere risiko i forhold til investeringer i core-segmentet.

Related Experts
expert photo

Peter Winther

CEO | Partner | MRICS

København

Peter er administrerende direktør for Colliers i Danmark og indgår desuden i Investment & Capital Markets-teamets formidling af salg af større erhvervs- og investeringsejendomme, hoteller og butikscentre samt ejendomsporteføljer og ‑selskaber.

Se profil