Karensperiode – columbusæg eller det modsatte?

2020 01 16 Bolig_lejlighed_moderne_header
Under forhandlingerne om en revision af mulighederne for at foretage såkaldte paragraf 5, stk. 2 moderniseringer af lejligheder i den ældre boligmasse, er der et bredt politisk ønske om at ramme kortsigtede og aggressive spekulanter, mens man fortsat ønsker at motivere langsigtede og seriøse investorer til at investere i at opgradere kvaliteten af deres ejendomme. Er Boligministerens forslag om en karensperiode på 7 eller 10 år et columbusæg – en simpel løsning på et kompliceret problem – eller det modsatte?

Det er helt misforstået, når det hævdes, at en karensperiode fra det tidspunkt, hvor man har erhvervet en ejendom, før man må foretage paragraf 5, stk. 2 moderniseringer med lejeforhøjelse, kun rammer ”kortsigtede spekulanter”. Forslaget rammer alle, og hvad værre er: Det rammer fuldstændig i flæng.

Prisen for en ændring af boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 2 vil være høj for man skal tage følgende fakta i betragtning:

En karensperiode medfører et umiddelbart fald i markedsværdien af en ejendom på 12-15 pct. forudsat en syvårig karensperiode og omkring 20 pct. med en tiårig periode. Er det rimeligt, at samtlige ejere af ældre boligejendomme, som i årevis samvittighedsfuldt har passet og drevet deres ejendomme, skal udsættes for meget betydelige formuetab?

En fusion er et ejerskifte. Fra tidspunktet for en sammenslutning af to ejendomsselskaber eller to pensionskasser løber en ny karensperiode. Er det rimeligt, at en pensionskasse, som vælger at slutte sig sammen med en anden pensionskasse, skal straffes herfor?

Et generationsskifte er et ejerskifte: Er det rimeligt, at en familie, hvor den ældre generation ønsker at overdrage deres udlejningsejendom til børnene, skal lide et ekstraordinært tab?

En karensperiode udhuler sikkerheden for realkreditinstitutter og banker. Er det rimeligt, at det for ejere af udlejningsejendomme bliver vanskeligere at finansiere vedligeholdelsesopgaver og energibesparende tiltag? Banken ved jo, at hvis den får brug for at realisere sit pant, straffes ejendommen med en karensperiode.

Det forventes, at en karensperiode også skal gælde, hvis majoriteten i det selskab, som ejer ejendommen, overdrages. Det betyder, at hvis man er minoritetsaktionær i et selskab, hvor en majoritetspost er overdraget inden for de seneste 7 år eller overdrages i fremtiden, da straffes minoritetsaktionæren med betydelige tab som følge af en begivenhed, han ikke har kunnet beskytte sig mod, og som ligger helt uden for hans indflydelse. Er det rimeligt?

Vi må alle håbe og bede til, at fornuften sejrer, og at man ikke i flæng straffer hæderlige, seriøse langsigtede investorer, blot fordi et fåtal af investorer har udnyttet rimelige, fornuftige og velbegrundede regler til det yderste. I modsat fald vil prisen for en ændring af boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 2 blive meget høj.

Related Experts
expert photo

Peter Winther

CEO | Partner | MRICS

København

Peter er administrerende direktør for Colliers i Danmark og indgår desuden i Investment & Capital Markets-teamets formidling af salg af større erhvervs- og investeringsejendomme, hoteller og butikscentre samt ejendomsporteføljer og ‑selskaber.

Se profil