Logistikejendomme: Et marked i momentum?

IL markedet DK 1536

Markedet for logistikejendomme har i de seneste år været inde i en rivende udvikling. På nuværende tidspunkt ser markedet ud til at klare sig godt igennem coronakrisen. Flere markedsaktører har påpeget, at vi i kølvandet på coronakrisen vil se trends som accelererende vækst i internethandlen og øget fokus på såkaldte ”bufferlagre”, hvilket kan være med til at presse efterspørgslen på logistikejendomme yderligere i vejret. Vi tager i denne artikel et overordnet kig på markedet for logistikejendomme – både før, under og efter corona.

Før corona

I perioden op til coronakrisen oplevede markedet for logistikejendomme et stærkt momentum. Flere år med vækst i virksomhedernes lagerbeholdninger resulterede i lave tomgangsprocenter i hele landet, hvor niveauet flere steder ikke var set lavere siden før finanskrisen i 2007-09. Generelt set har efterspørgslen på tidssvarende logistikejendomme været næsten umættelig, mens de mere forældede ejendomme har haft det anderledes svært. 

Fig1TomgangDKregionerkommuner

       Fig2Lagerbeholdninger

Manglen på moderne, velbeliggende logistikejendomme har haft to primære årsager. For det første blev der i kølvandet på finanskrisen igangsat relativt få spekulative byggerier, hvorfor udbuddet har haft svært ved at følge med efterspørgslen. For det andet har væksten i internethandlen og den øgede fokus på efficiente forsyningskæder medført, at flere ældre logistikejendomme ikke længere opfylder de krav, der stilles af moderne virksomheder. 

Selvom de anførte tendenser i større eller mindre grad har gjort sig gældende i hele landet, har markedet for rene logistikejendomme bevæget sig over imod en højere grad af centralisering. Som det illustreres i figur 3, ligger en stor del af Danmarks logistikejendomme i dag ved områderne omkring København, Odense, Aarhus og Trekantområdet:

  • Selvom området omkring København befinder sig i periferien af den danske geografi, har området så meget økonomisk slagkraft, at der uundgåeligt vil være behov for en markant logistisk infrastruktur. Flere år med høj økonomisk vækst og stigende befolkningstal har blot forstærket denne effekt. 
  • Med sin placering ved den vertikale midte af Jylland binder området omkring Aarhus landet sammen fra nord til syd. Stigende befolkningstal, økonomisk vækst, nærhed til motorvejsnettet samt en af nordens største havne er med til at sikre en stærk efterspørgsel på logistikejendomme.
  • Selvom området omkring Odense er velsignet med en af de mest centrale placeringer i Danmark, oplever Odense hård konkurrence fra Trekantområdet. Med en central placering i Danmark, midt i hjertet af det danske motorvejsnet, med optimale afstande ift. køre- og hviletid, fungerer Trekantområdet i dag som Danmarks logistikhovedstad. 

Fig3Centraliseringaflogistikejendomme

Coronakrisen – kan den mærkes?
 
Indtil videre har markedet for logistikejendomme klaret sig fornuftigt gennem coronakrisen, og vi har ikke observeret nogen større stigning i antallet af opsigelser. Antallet af forespørgsler på ”corona-rabatter” (lejehenstand, lejerabatter mv.) har været beskedent og er primært set blandt de helt små lejere. Selvom nogle af de større investorer har været en smule mere påpasselige med at købe ind til de samme lave afkastniveauer, ser vi stadig en stor interesse i markedet.
 
At markedet for logistikejendomme har været mere eller mindre uberørt af coronakrisen skyldes især tre ting. For det første har der været en betydelig stigning i internethandlen. Ifølge FDIH’s analyser var det samlede forbrug på nettet i april 2020 større end det var i april 2019. Den store nedgang i salg af rejser og hotelophold er blevet kompenseret af et øget salg af elektronik, husholdningsprodukter, fødevarer, medicin mv. - alt sammen produkter, der kræver mere logistisk kapacitet; både set ift. lageropbevaring og ift. fysiske leverancer direkte til slutbrugeren.
 
For det andet er logistikejendomme et segment, hvor negative stød til økonomien først mærkes sent i den økonomiske cyklus. Dette skyldes først og fremmest, at mange logistikejendomme er udlejet på lange kontrakter. Det er dog også et resultat af logistikkens placering i den økonomiske forsyningskæde. Når forretningerne ikke kan sælge deres varer, er varerne nødt til at blive opbevaret på lager. Behovet for opbevaring kan på kort sigt forblive mere eller mindre intakt, selvom produktionsvirksomhederne går i stå. I figur 4 ses denne logik illustreret for perioden efter finanskrisen i 2007-09 (de valgte områder er et repræsentativt udvalg – samme mønster gjorde sig gældende i resten af landet). 
Fig4Logistikejendommerammessentidenokonomiskecyklus

For det tredje har de senere års underudbud af moderne, velbeliggende logistikejendomme givet en form for buffer, der gør, at markedet på kort sigt ikke vil blive synderligt påvirket af et lille fald i efterspørgslen. Afhængig af, hvordan coronakrisen udvikler sig det næste stykke tid, kan dette argument dog meget hurtigt falde til jorden.
 
Fremtiden er usikker, men positiv
 
Selvom fremtiden i sagens natur er en usikker størrelse, vurderes markedet for logistikejendomme at gå en positiv fremtid i møde. Det må dog forventes, at de hårde økonomiske tider vil ramme flere virksomheder hårdt – specielt de små med begrænset likviditet. Det er derfor ikke utænkeligt, at vi over det næste års tid vil se stigende tomgangsniveauer for ældre, utidssvarende logistikejendomme. Et potentielt fald i efterspørgslen på den sekundære bygningsmasse forventes dog at blive opvejet af en stigende efterspørgsel på den primære. Her står blandt andet Trekantområdet klar med flere spekulative byggerier i Taulov, Kolding Nord og Horsens. 
 
Flere aktører på markedet, blandt andet Prologis (en af verdens største investorer i logistikejendomme), peger også på, at coronakrisen vil komme til at ændre de internationale forsyningskæder. Her har de blandt andet peget på trends som accelererende internethandel og ”bufferlagre”. 
 
Som vi ser det, vil internethandel uden tvivl komme til at påvirke markedet for logistikejendomme de næste mange år. Dette vil ikke kun være ift., hvor meget logistisk kapacitet, der er til rådighed, men også ift. hvilken slags kapacitet, der er til rådighed. I større byområder som København vil der fx komme øget fokus på trafikale problemer og ”last-mile delivery”. 
 
Når det så er sagt, er der også en reel risiko for, at man kommer til at overvurdere, hvor stor en effekt coronakrisen kommer til at have på internethandlen. Selvom tallene fra de seneste måneder viser en betydelig stigning, så ved vi af erfaring, at mennesker har det med at vende tilbage til deres gamle adfærdsmønstre. Det er ikke utænkeligt, at coronakrisen kommer til at give et langsigtet boost til internethandlen. Men det er vigtigt at være opmærksom på, at stigende internethandel var en trend før corona, og at virksomhederne derfor til en vis grad allerede har taget højde herfor i deres langsigtede planer. 
 
I modsætning til coronakrisens effekt på internethandlen er det langt mindre sandsynligt, at flere virksomheder vil begynde at opbygge bufferlagre. Problemet med bufferlagre kan illustreres med et tænkt eksempel. Hvis vi forestiller os, at Salling Group hæver deres lagerbeholdning med 5%, vil det uden tvivl koste på bundlinjen og dermed konkurrenceevnen. Vi kan nu forestille os, at Amazon kommer til Danmark. Det enorme pres fra den nye konkurrent vil uundgåeligt tvinge Salling Group til at gøre deres forsyningskæde mere efficient. Det er med andre ord svært at se, hvordan bufferlagre vil kunne overleve i et marked med hård konkurrence. På den helt korte bane, er det dog ikke utænkeligt, at flere virksomheder vil forsøge sig med bufferlagre.
 
For så vidt angår andre langsigtede tendenser, har flere aktører i markedet givet udtryk for, at de overvejer at rykke deres logistiske kapacitet tættere på lokalområderne. I dag udspringer en stor del af Europas logistiske netværk fra store lagre i midten af kontinentet. Hvis flere af de store aktører begynder at rykke dele af deres logistiske kapacitet tættere på forbrugeren, kan det få betydelige konsekvenser for markedet for logistikejendomme i Europa og dermed Danmark. 

Kontakt

Rune Vølund

Head of Research | PhD in Economics

Aarhus

Rune har det daglige ansvar for virksomhedens researchfunktion, herunder udarbejdelse af detaljerede markedsanalyser og -rapporter. Derudover laver han vurderinger af erhvervs- og investeringsejendomme og rådgiver kunder angående strategiske investeringsbeslutninger.

Se profil