Reporte de mercado de oficinas

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Reflejo del contexto económico actual, marcado por un cambio brusco en la cotización del dólar y una baja en el nivel de actividad económica, el mercado corporativo de oficinas muestra un comportamiento más pausado y con menos transacciones respecto al trimestre anterior.

Durante el tercer trimestre de 2018, el inventario de oficinas ascendió a 1.934.697 m², representando un aumento del 2% en comparación al trimestre anterior y un 8% contrastado el mismo periodo del año pasado.

Respecto a la tasa de vacancia, la misma se ubica en 8.95%, siendo la más alta de los últimos 3 años, reflejando una disponibilidad de 173.211 m².

Enfocándonos en la categoría A+, es destacable que el 50% de la disponibilidad se encuentra dividida entre Catalinas y Norte GBA.

Otras grandes concentraciones de metros, con un promedio del 20% del total de la oferta, se detectan en Puerto Madero y Macrocentro Sur.

Del aumento en el inventario se destaca la incorporación del recientemente inaugurado Dot Zetta (propiedad de IRSA), ubicado en el submercado Norte CABA. Este desarrollo de 32.000 m² ingresa alquilado en su totalidad por una compañía multinacional de Retail y una empresa argentina líder en e-commerce.

El año 2018 aun sin terminar, ha tenido un crecimiento interanual del inventario que supera a sus dos últimos predecesor

Por su parte los edificios categoría A, concentran el 22% vacancia en el submercado Macrocentro Sur.

Por último y para concluir el análisis de oferta es destacable mencionar el ingreso al mercado de 14.700 m² correspondientes a la Torre SK (Ing. Huergo 723), liberado recientemente por una importante empresa de telefonía. Similar situación se registra en Puerto Madero, con la liberación de 7.700 m² en el Centro Empresarial Puerto, edificio que fuese sede de una compañía automotriz.

DEMANDA

La tendencia a la reducción en los metros cuadrados absorbidos se mantuvo durante el Q3 con un saldo levemente menor al periodo anterior, siendo 15.135 m² versus 17.866 m² respectivamente.

La mayor liberación de metros se ubicó en los edificios categoría A, donde la tasa de absorción se ubicó en -9.943 m², contrastado con 25.114 m² para edificios de la más alta categoría. Dicho comportamiento respalda la tendencia del mercado a ocupar edificios que cuenten con mayores estándares tanto constructivos como de infraestructura de servicios.

Para la categoría A+, los submercados de Puerto Madero y Macrocentro sur, fueron aquellos que liberaron más metros (-10.600 y -14.700 m² respectivamente). Cabe destacar que el impacto de la absorción fue compensado por el anteriormente mencionado edificio Dot Zetta y la absorción positiva de superficies en el Norte del Gran Buenos Aires.

PRECIO

A partir del aumento en el tipo de cambio y la des-aceleración en la demanda, la tendencia de los precios para el Q3 tuvo un retraimiento del -4.4% en el valor promedio del metro cuadrado, situándose en 24.7 USD/m².

Desagregando por categoría, la mayor reducción se da en los edificios clase A, ubicando al valor promedio de alquiler en 22.3 USD/m², (-4.6% con respecto al trimestre anterior). En cuanto al valor promedio para la categoría A+, este tuvo un aumento inter trimestral del 1,7% ubicándose en 28,4 USD/ m²

Al observar la serie histórica, se puede concluir que estas modificaciones en el precio incrementaron la polarización entre categorías, proponiendo una lógica de convergencia similar a la sucedida en 2015.

PROYECTOS

Para 2023 se prevé la incorporación de 440.000 m² ubicando el inventario de oficinas en 2.374.697 m², estimando el 72% de estos nuevos espacios se localizará en Norte CABA y Norte de GBA.

Entre los principales proyectos podemos mencionar:

•Hi, es una propuesta inovadora y diferente, con 16.000 m² de superficie total, se adapta a las nuevas tendencias laborales, sumando su atractivo arquitectónico al corredor panamericana.

•Centro Empresarial Libertador, un mega emprendimiento de 65.000 m² con plantas promedio de 2.000 m² en el corazón de Núñez.

•Dique Norte I Y II, 12.000 m² ubicados en Puerto Madero,distribuidos en 2 edificios.

•Torre IRSA Catalinas con 35.000 m², distribuidos en 30 plantas.

•One Office Center, 36.000 m² en Palermo con proyección de finalización para el 2020.

LATAM

Con respecto a la región, Buenos Aires se ubica dentro de los principales submercados de oficinas por tamaño de inventario, precio por metro cuadrado y nivel de vacancia, en el siguiente orden:

•5.º puesto en superficie de inventario, siendo el 1 º para Ciudad de Mexico

•3.º puesto en términos de valor promedio de alquiler por metro cuadrado, siendo el 1 º para Rio de Janeiro

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