Build to rent

En el sector promotor existe la incertidumbre sobre si en determinados mercados la demanda solvente de primera vivienda se agotará en los próximos años. Los cambios generacionales respecto a la prioridad de la compra de una vivienda y las limitaciones del crédito hipotecario más allá de la demanda de reposición están llevando a promotores residenciales a explorar fórmulas de colaboración con fondos especializados en la inversión de edificios completos para el alquiler de viviendas.

Las grandes promotoras residenciales están avanzando hacia el cierre de acuerdos con dichos inversores de forma que puedan acelerar el cumplimiento de sus planes de negocio y aumentar su ROCE a través de la puesta en carga de suelos finalistas de grandes dimensiones ubicados en zonas principales y secundarias. De esta forma resolverían el problema de tener que esperar años para lanzar nuevas promociones residenciales para no competir con las que esperan desarrollar en las mismas ubicaciones en los próximos tres años, lo que aumentaría su ROCE y permitiría cumplir sus expectativas de rentabilidad y planes de negocio.

Los fondos que están enfocando esta oportunidad son, en su mayoría, una combinación de gestores/inversores con gran experiencia en el diseño y gestión de viviendas en alquiler junto con proveedores de capital, normalmente aseguradoras internacionales, con un coste de capital muy bajo y con perspectivas de permanencia en la inversión de muy largo plazo (10-15 años).

La principal barrera en la concreción de estas oportunidades, denominadas como “Build to Rent (BTR)” en los mercados europeos, es la asunción de los riesgos de desviaciones en los costes de construcción sobre promociones futuras y compromisos de desarrollo de carteras de 500-1500 unidades.

De acuerdo con nuestra experiencia, estos acuerdos requieren dos hitos relevantes de concreción: un marco general de compromiso sobre una cartera determinada que establezca las fórmulas de financiación al promotor, memoria de calidades y demás aspectos económicos; y fórmulas concretas de concreción de dicho acuerdo sobre suelos con licencia, proyecto de ejecución de viviendas específicamente diseñadas para el alquiler y un precio cerrado de los costes de construcción como resultado de la licitación sobre dicho proyecto concreto y ejecutable inmediatamente.

Del acuerdo general a la concreción por proyecto debe establecerse un margen de seguridad para ambas partes que permita evitar la tensión, imposible, de obligar a alguna de las partes a ejecutar sus compromisos sobre proyectos inviables derivados de la evolución al alza de los costes de construcción en plazos dilatados de concesión de licencias.

BTR es una oportunidad extraordinaria para el sector promotor residencial y para facilitar la producción de oferta suficiente de viviendas en alquiler.

El catalizador que permite lanzar estas oportunidades, concertarlas y cerrarlas efectivamente es la combinación entre la inteligencia de mercado y la flexibilidad en el planteamiento de estos acuerdos.

 

Una colaboración de Mikel Echavarren para ASPRIMA.

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