Retrasemos el reloj inmobiliario

 
 
 
 
 
 
 
 

El Reloj Inmobiliario avanzó la pasada semana de manera brusca, adelantándose al cambio de horario de la primavera y transformando una etapa de crecimiento en una etapa de contracción y contención de pérdidas. En Colliers creemos que, sin experiencias previas de confinamientos en países desarrollados no es posible aplicar un “roadmap” que reduzca la incertidumbre, pero sí podemos usar nuestra experiencia para ayudar a mitigar sus consecuencias.

 

La primera idea que tenemos clara es que nos guste o no, desde enero en China y de forma más abrupta desde la pasada semana en el resto del mundo, la economía y los comportamientos individuales han cambiado y todos debemos adaptarnos a ello. Desde un punto de vista puramente económico, parece claro que esta situación de aislamiento masivo, unida a la crisis comercial existente con anterioridad, va a reducir el crecimiento global como mínimo de manera dramática durante 2020, y de manera probable a medio plazo. Por tanto, este ejercicio va a ser de recesión global y dependerá de las medidas económicas adoptadas y su efecto, si posteriormente podremos volver a la senda de crecimiento en las economías desarrolladas.

 

Aterrizando en el mundo financiero e inmobiliario, la demanda ha pasado drásticamente a estar congelada a la espera de una disminución de la incertidumbre, las decisiones de inversión tanto de fondos institucionales como de consumidores finales se encuentran en “stand by” hasta tener una foto clara de la magnitud de toda esta crisis. Este hecho, que ha sacudido todos los sectores productivos, congelará la economía durante los próximos meses y afectará de manera muy significativa al Inmobiliario. Los sectores hotelero, residencial, de oficinas y retail se verán afectados de manera directa por las medidas de prevención tomadas por las autoridades (estos últimos con un riesgo mayor de contracción significativa por su comportamiento eminentemente procíclico). Adicionalmente, también es importante destacar que este periodo será especialmente complicado para las empresas constructoras de nuestro país, que no se pueden permitir un parón prolongado debido a sus estrechos márgenes y a las pasadas subidas de precios de las materias primas.

 

En estos primeros momentos de shock y paralización, la prioridad es asegurar la caja y evitar quiebras, es decir, ni las ventas (por su drástica caída) ni la cuenta de pérdidas y ganancias van ser “drivers” en la toma de decisiones empresariales. De hecho, gobiernos centrales y otros organismos como ECB, FED o colectivos privados (Lazora, Via Célere, Metrovacesa…) han tomados medidas para garantizar la liquidez de manera ágil (dilación en el pago de impuestos, rentas y pagos a cuenta, reducción de cotizaciones en los ERTEs…). Lamentablemente, estas medidas, centradas en la ayuda a empresas y colectivos vulnerables mediante liquidez a corto plazo, no aseguran a futuro ni más consumo ni más inversión, y por tanto difícilmente dinamizarán la economía. La clave parece estar en las medidas que aún están por llegar, y que deben ir encaminadas a avivar la demanda y disminuir la carga impositiva, de manera que afecten directamente no sólo en la caja de empresas y particulares, sino que también mejoren su cuenta de pérdidas y ganancias.

 

Ante una situación tan excepcional, la primera cuestión que se nos plantea es qué criterios seguir para resistir a esta crisis coyuntural con el menor daño posible. Nuestra experiencia tras shocks como el del 11-S o el generado por las hipotecas “subprime”, nos ha enseñado que ahora es tiempo de agilizar la toma de decisiones, de priorizar el corto plazo, de realizar planes de tesorería extremadamente detallados para los próximos meses (y de actualizarlos semana a semana), de realizar esfuerzos para monetizar al máximo el fondo de maniobra, de reducir/renegociar los costes que más penalizan nuestra cuenta de resultados (ya sean fijos, variables o financieros) y de compartir esfuerzos entre todos los que formamos el mercado inmobiliario. Por tanto, en el corto plazo asistiremos a renegociaciones de contratos, refinanciaciones y creaciones de planes de contingencia que requerirán de elementos que ya vimos en el pasado y que se pueden resumir en varias cuestiones básicas: rigurosidad, prudencia y realismo desde el punto de vista financiero, y anticipación y profunda especialización desde el punto de vista inmobiliario.

 

Una vez superado este shock inicial, la situación resultante es menos clara. Las medidas de liquidez son correctas para atajar un momento inicial de dificultad, pero si el problema se encuentra en la cadena de valor toda esta liquidez no cambiará la tendencia. Parece claro que los próximos meses van a ser de una extraordinaria contracción y paralización de la economía, sin embargo, la duda estriba en si la recuperación comenzará en el próximo ejercicio o si por el contrario se profundizará en una crisis similar a la pasada de 2008. Concretamente, lo que nos jugamos es si el Reloj Inmobiliario sigue avanzando o es posible “retrasar el Reloj” hasta volver a un punto de partida similar al del último trimestre de 2019.

 

 

Lamentablemente desde Colliers no podemos adivinar el futuro, pero nuestra experiencia trabajando en el sector inmobiliario y financiero durante fases opuestas del ciclo, nos lleva a plantearnos una serie de reflexiones que esperamos puedan ayudar en la toma de decisiones de todos los agentes económicos.

 

Por un lado, el escenario más probable es que en un periodo de tiempo corto, la demanda se recupere y volvamos a un escenario de crecimiento (¿o estabilización?) similar al de antes de esta coyuntura, es decir, volveríamos relativamente rápido a un crecimiento sano y a conseguir “retrasar las manillas de nuestro Reloj”. Entonces, será el momento de volver a pensar en el medio plazo realizando alianzas que mejoren la solvencia y eficiencia del sector, de innovar, de invertir y de realizar planes de negocio ambiciosos para los años venideros. Y probablemente al mismo tiempo, será la ocasión de reflexionar sobre si dentro de nuestras previsiones deberíamos también contemplar sucesos de stress inesperados como el generado por el COVID 19. En este escenario nuestro crecimiento debería continuar, con algo menos de velocidad por el aumento de la deuda pública y la tendencia comercial global proteccionista, pero apoyado en superávits por cuenta corriente, una deuda privada controlada y un crecimiento inmobiliario libre de burbujas.

 

En un punto opuesto y no descartable, se sitúa el escenario de congelación de la demanda a medio plazo debido a un aumento del desempleo, esto fruto de la caída del PIB anual español que se estima se sitúe en torno al 6% para el 2020 (en 2009, cayó un 3,6% causando un incremento del 5% en el porcentaje de desempleados en el peor año de la pasada crisis). Si este escenario de crisis estructural se confirmase, lo más importante sería afrontar los problemas con realismo y buscar soluciones a medio plazo mediante acuerdos entre entidades financieras, promotores y fondos de inversión. Aspecto este último diferencial con respecto a la anterior crisis, ya que, al relativo saneamiento de nuestras entidades financieras y a la mayor solvencia de los balances de las promotoras, se une a la presencia de fondos institucionales en España acostumbrados a realizar transacciones y que, nos consta, ya se encuentran en busca de nuevas oportunidades de negocio que permitan dotar de dinamismo al sector.

 

¿Podemos ser optimistas ante esta situación? Por supuesto que sí, el inmobiliario es un valor refugio difícilmente replicable en otros sectores de la economía actualmente. Y en este escenario, el “Build to Rent” vuelve a emerger como principal protagonista del mercado, eso sí, seguiremos insistiendo en la necesidad de avanzar en la reducción de plazos burocráticos, así como en la flexibilización y actualización de nuestra normativa urbanística. Sólo así conseguiremos el parque de viviendas en alquiler a precios asequibles que necesitamos.

 

En nuestro sector hemos demostrado que unidos tenemos talento, optimismo, capacidad de trabajo y ganas de conseguirlo ¿Retrasamos juntos el Reloj?


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Gonzalo Martín

Director

Madrid

Gonzalo es Associate Director en el departamento de Corporate Finance de Colliers International. Gonzalo se unió a Irea Corporate Finance en 2011, y en  Marzo de  2018 pasó a formar parte de Colliers.

Desde su incorporación a irea se ha especializado en la valoración y compraventa de activos y empresas, servicios de asesoramiento financiero y estratégico, y en procesos complejos de reestructuraciones financieras. En este sentido,  Gonzalo ha participado directamente en la reestructuración de más de € 3, 000 millones de euros y ha participado en proyectos notables como por ejemplo el trabajo con Via Celere en su adquisición por Varde Partners para su posterior salida a bolsa.

Asimismo, Gonzalo también tiene amplia experiencia en el análisis y valuación de carteras de deuda garantizadas por activos inmobiliarios, incluyendo PLs (Performing Loans) y  NPLs (Non-Performing Loans), proporcionando asesoramiento tanto en la compra como en la venta de Portfolios de deuda. En este sentido, Gonzalo ha participado en transacciones valoradas en más de 6.000 € millones, incluyendo trabajos en proyectos como Octopus, Agatha, Tower, Macarena, Citrus, Edificios Madrid, Jaipur y Inés.

Gonzalo comenzó su carrera como analista en el departamento auditoria de Productos y Servicios de Deloitte.

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Mikel Echavarren

CEO

Madrid

Mikel Echavarren es CEO de Colliers International Spain. Fue Presidente y Consejero Delegado de irea desde su fundación en 2002 hasta marzo de 2018, momento en el que irea se integra en Colliers International. Anteriormente fue socio de Arthur Andersen responsable de la división de Real Estate Corporate Finance en España y Portugal.

Cuenta con más de 30 años de experiencia en el sector inmobiliario, es experto en planificación estratégica de grupos inmobiliarios y en transacciones complejas de carteras de deuda hipotecaria, sociedades inmobiliarias e inmuebles.

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