En los últimos 20 años, México se ha convertido en la 11va. economía más grande del mundo y el 3ro. en el continente americano, sólo por detrás de Estados Unidos y Brasil. Debido a su privilegiada ubicación geográfica, los acuerdos de libre comercio, la mano de obra competitiva e infraestructura, el mundo ha puesto sus ojos en México como uno de los principales destinos para la inversión extranjera.

Ubicación estratégica de México


Situado en América del Norte y teniendo como frontera a los Estados Unidos al norte del país; México es el mercado más grande en el hemisferio norte. La ubicación estratégica y geográfica de México lo deja con muchos beneficios. Con el Golfo de México como su acceso principal en el este, México tiene un acceso natural hacia y desde el Océano Atlántico, donde los puertos importantes de Veracruz y Tampico son utilizados para el comercio internacional, principalmente con Europa. Al oeste, el Océano Pacífico representa algunos de los puertos más importantes de entrada a México. Los puertos de Manzanillo y Lázaro Cárdenas se utilizan para operaciones internacionales, principalmente con Asia. Esta ubicación privilegiada ha provocado el comercio internacional con América del Sur y el resto del mundo.

Debido a su ubicación, los costos laborales y la infraestructura en los puertos marítimos, ferrocarriles y carreteras, México reduce los costos de logística, tanto para la exportación de productos mexicanos así como la importación internacional de mercancías hacia o desde suelo mexicano. Por ejemplo, un contenedor saliendo desde el centro de México, y tomando un promedio de tres días para llegar a Chicago tomaría 34 días para viajar desde Shanghai a Chicago. El tiempo de entrega se reduce a una fracción por tener a México como su base de operaciones. Como los salarios en China seguirán aumentando, la disponibilidad de mano de obra calificada en México se convierte en una gran ventaja para reducir los costos generales, básicamente, de cualquier tipo de operación.

Tratados de Libre Comercio en México


México es el país con más tratados de libre comercio en el mundo. Estos acuerdos comerciales han beneficiado a México, y a sus inversionistas, como un destino estratégico para la nueva fabricación de plantas. La gran flexibilidad que ofrece permite la ilimitada importación de mercancías y exportación de piezas y acabados a muchos de los mercados de todo el mundo.

La industria automotriz ha aprovechado de México acuerdos de libre comercio, lo que resulta en un aumento considerable en su producción de vehículos de 1,8 millones de unidades en 2002 a 3 millones en 2013. Esto convierte a México en el 8vo. más grande productor de automóviles en el mundo. Si sigue creciendo a ese ritmo, estará produciendo 4,4 millones de vehículos en 2020.

La industria del automóvil se ha disparado desde 2010. Las armadoras de automóviles como General Motors, Chrysler, Daimler, Volkswagen, Nissan, Mazda, Honda y Audi han invertido en infraestructura y en la capacidad de fabricación, y también en tener grandes inversiones en los anuncios de publicidad para aumentar la capacidad de producción o la instalación de nuevas plantas de ensamblaje. BMW acaba de anunciar un nueva planta de ensamblaje en San Luis Potosí, donde 150.000 vehículos serán producidos; del mismo modo, KIA ha anunciado oficialmente su nueva planta de ensamblaje en Monterrey en el municipio de Pesquería, donde 300.000 automóviles serán producidos por año. Los proveedores de las Armadoras Tier 1 y Tier 2 están siguiendo los pasos de sus clientes, abriendo numerosas plantas a lo largo de México para abastecer sus necesidades. Empresas como Pirelli, Bridgestone, Continental, Johnson Controls, Magna, Faurecia, Katztin, Mahle, Boesh, Delphi, Yazaki, entre muchos otros, han hecho crecer su marca y han abierto nuevas plantas, dando como resultado que México tenga el quinto lugar a nivel mundial como proveedor de partes de automóviles, sólo por detrás de China, Japón, Estados Unidos, y Alemania.

Trabajo e infraestructura


En el pasado, la mano de obra mexicana ha sido referida como barata y de baja calidad. Recientemente esto ha cambiado; la mano de obra mexicana calificada es ahora otro de los elementos clave en la prestación de la productividad para los inversionistas (visto como mano de obra de alta calidad), la entrega de una producción de alta calidad a un costo bajo razonable. Ford en Hermosillo, Nissan en Aguascalientes, y VW en Puebla son algunas de las historias de éxito debido a su productividad en el ensamble de vehículos de alta calidad.

Con una población estimada de 120 millones en el 2013, México es el segundo país más poblado de América Latina después Brasil. El 40% de la población se compone de un rango de edad entre 25 a 54 y el 18.1%  entre las edades de 15 a 24, es decir, México posee una considerable fuerza de trabajo. El promedio de la educación es equivalente a nivel secundaria. Además en México se gradúan aproximadamente cerca de 90 mil ingenieros y técnicos por año, aún más a comparación con países como Alemania, Canadá o Brasil.

En términos de conectividad, México cuenta con un amplio sistema en ferrocarril, así como una red muy grande de carreteras. El sistema de ferrocarril conecta con casi cualquier ciudad dentro de los Estados Unidos y  es operado principalmente por dos grandes compañías: Ferromex y Kansas City Southern, transportistas locales que sirven en la red de carreteras.

Los puertos marítimos desempeñan un papel esencial en el comercio internacional de México. Los puertos en el Golfo de México, así como los del Océano Pacífico, son utilizados por muchas empresas internacionales como alternativa a los puertos congestionados en los Estados Unidos, principalmente los de la costa oeste. El tiempo necesario para descargar un contenedor en un puerto mexicano es una fracción del tiempo necesario en los EE.UU.

Hay más de 350 parques industriales en los 32 estados de México. La mayoría de estos parques cumplen con las normas internacionales en la urbanización, así como los locales de construcción. Muchos jugadores internacionales de bienes raíces industriales están presentes en México: Prologis, Prudential, Macquarie y Ridge compiten junto con los desarrolladores locales en la ampliación de su marca y la atracción de nuevas inversiones.

México es un país en desarrollo, por lo tanto, la mayor parte de su clase A y B tienen tan sólo ocho años de edad, en promedio. La mayor parte de la demanda es para los nuevos edificios o edificios construidos a la medida. La tasa promedio de desocupación es de 4% en los mercados secundarios y 8% en los mercados primarios. Las tasas de arrendamiento se han mantenido constantes en los últimos años a causa de la disponibilidad de capital en el mercado, la creación de las FIBRAS y el flujo de la inversión extranjera en estos.

La actividad más grande en los últimos 12 meses ha sido en los mercados de la Ciudad de México, Toluca, la región del Bajío (Querétaro, Celaya, León, Aguascalientes y San Luis Potosí), y Saltillo; algunos otros mercados como Tijuana, Cd. Juárez, y Monterrey han ido ganando velocidad desde el principio de 2014.

 

Conclusiones


México ha estado creciendo a un ritmo muy constante en los últimos años y se espera que siga creciendo a un ritmo aún más rápido, al menos, para los próximos 10 años, debido a su reciente  reforma energética y sus reformas fiscales. Las oportunidades de hacer negocios en México existen y se espera que aumente considerablemente en los próximos años.

En el sector inmobiliario vamos a seguir viendo un crecimiento exponencial en parques industriales, edificios de oficinas y comercial, para abastecer la creciente demanda. La expansión y la transferencia de las operaciones de empresas extranjeras para las operaciones de manufactura en México van a ser más frecuentes - la mayoría de ellos procedentes de los Estados Unidos y Canadá.
 

Sobre el autor

Baltazar Cantú es Director de Industrial de la oficina de Colliers International Monterrey. Su especialización es en la industria automotriz y de manufactura. Entre sus clientes se encuentran 3M, Faurecia, Goodrich, Honeywell, Mahle, Metalsa, Pepsi, entre otros. Haz clic aquí para enviarle un correo