El Avalúo en el Mercado Inmobiliario

Panamá es un mercado inmobiliario vibrante que va adquiriendo cada vez un mayor grado de sofisticación. En este contexto el informe de avalúo es un instrumento fundamental para orientar las decisiones de adquisición, disposición, renta y financiamiento de propiedades. Los bienes inmuebles fundamentan su valor en una serie de características físicas y legales, así como en las condiciones del mercado (oferta y demanda), lo cual es abordado a través de los enfoques de avalúos aceptados por las Normas Internacionales de Valuación vigentes (IVS 2017): costos, mercado e ingresos.

El enfoque de costos está basado en la inversión en terreno y mejoras; por esta razón es esencial contar con profesionales de ingeniería y arquitectura que verifiquen el tipo, calidad, edad y condiciones de la edificación, sea una residencial, local comercial, oficina, galera u otro. Este tema es especialmente complejo cuando las propiedades han sufrido cambios a lo largo del tiempo; la depreciación debe incluir no sólo el desgaste irrecuperable por edad, sino otros tipos de obsolescencia funcional y externa que puedan estar afectando al inmueble. De igual manera, en zonas totalmente consolidadas sin terrenos disponibles, es necesario aplicar técnicas avanzadas de extracción del valor del terreno a través de información obtenida de promotores y constructores.

El enfoque de mercado requiere bases de datos confiables de transacciones y de las preferencias particulares de los posibles comparadores, para presentar comparables o referenciales en el avalúo y los ajustes en relación con la propiedad del caso.  Para esto se realizan numerosas comparaciones que permitan sustentar el aporte de valor de una determinada característica, así como la elaboración de modelos de regresión para poder determinar su peso en el valor total. Estos ajustes deben mantenerse en un porcentaje razonable, así como pasar controles de calidad estadísticos.

El enfoque de ingresos debe presentar una proyección de ingresos y gastos razonable, como proformas anuales o flujos de caja futuros. Una sustentación a través de propiedades similares en oferta o alquiler en nuestro caso está basada en una robusta base de datos que incluye numerosas transacciones reales, así como en la evaluación de la potencial ocupación y gastos realizada por profesionales experimentados. Otro aspecto sensitivo son las tasas de capitalización o de retorno, que deben ser estimadas en fusión de datos del mercado.

En las conclusiones los avalúos reconcilian los distintos elementos de cada enfoque en función del propósito y uso que el cliente requiera, sea en Valor de Mercado, Valor de Inversión, Valor Asegurable, Valor de Liquidación.

En COLLIERS INTERNATIONAL contamos con el conocimiento y experiencia para atender todas estas necesidades y de esta manera podemos brindar una asesoría confiable a propietarios, compradores, promotores y entidades financieras, en miras al éxito de su operación.



Carla Lopez
Valuation & Advisory