Inmobiliarias apuestan por edificios mixtos: más pequeños y menos riesgos

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Las desarrolladoras inmobiliarias suben su apuesta por edificios mixtos con oficinas, viviendas y comercios, en un mercado que reduce cada vez más sus espacios y diversifica el riesgo de la vacancia.

Los proyectos inmobiliarios mixtos de vivienda, oficinas y comercios toman impulso en distritos como San Isidro, Miraflores y Barranco. Con la incorporación de oficinas boutique —formatos subprime con tamaños menores a 100 m²—, las desarrolladoras se enfocan en pequeñas empresas y jóvenes empresarios que buscan más eficiencia en sus tiempos de traslado, al mismo tiempo que reducen los espacios de vivienda y permiten el desarrollo de tiendas y restaurantes. Así, el riesgo en un mercado inmobiliario que aún no se recupera del todo se cubre con una mayor diversidad de productos ofrecidos en un mismo lugar.

Zuma Inmobiliaria, que inició operaciones en el 2011, acaba de inaugurar su proyecto Soho Libertad en Miraflores, que combina locales comerciales, oficinas y vivienda. Inmobiliaria Illusione lanzó a fines de agosto el proyecto Mendiburu en el mismo distrito, que contará con 16 departamentos entre 80 m² y 100 m², y 16 oficinas de 50 m² para renta. En Barranco, Edifica estrenará a fin de este año Edifica Connect, un producto mixto con oficinas de 30 a 35 m², viviendas entre 50 y 60 m², y áreas comerciales. Y Desarrolladora Inmobiliaria está invirtiendo US$12 millones en la construcción de su proyecto La Mar 1292, que tendrá 26 oficinas boutique entre 35 a 75 m², 42 departamentos de 55 a 65 m², dos locales comerciales de 80 m² y dos restaurantes.

El uso mixto de la tierra permite una mayor explotación de la misma. “¿Cómo rentabilizas más la tierra? Construyendo más hacia arriba. ¿Y cómo rentabilizas más hacia arriba? Incluyendo un mix que haga sentido con alguna sinergia entre esos usos”, comenta Sandro Vidal, gerente de investigación de Colliers International Perú. En distritos como Miraflores, San Isidro y Barranco —donde el valor del metro cuadrado supera los S/7,400, según la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI)—, las inmobiliarias apuestan por hacer más compactos sus productos.

Esta apuesta busca adaptarse a una nueva generación con una flexibilidad horaria. “Decidimos mezclar los usos porque identificamos que había una tendencia creciente donde se trabaja más en casa y los horarios ya no van de 8 am a 6 pm. Las personas no están los cinco días en la oficina pero necesitan servicios corporativos adicionales“, señala Rodrigo Valdez, gerente comercial de Zuma Inmobiliaria.

El éxito de un proyecto mixto radica en su capacidad de adaptarse al contexto urbano donde se genera. “Mendiburu ya tiene una zona consolidada gastronómica que acompaña a otros tipos de comercio, y también hay un desarrollo importante de oficinas en La Mar que se está consolidando”, señala Pepe Palma, gerente general de Inmobiliaria Illusione, sobre su proyecto en Miraflores.

OFICINAS MÁS BOUTIQUE

El mercado de oficinas se inclina hacia los espacios boutique o subprime, que no superan los 100 m² y que apunta a las micro y pequeñas empresas. “Este año ha sido el de menor construcción de oficinas prime de los últimos años”, señala Vidal. “Si tienes una empresa chica no necesitas tener recepción ni sala de espera. Son costos que suman mucho al proyecto y el ticket se vuelve más caro”, agrega Fernando Velarde, gerente general de la consultora inmobiliaria VeMás. “Con información de ASEI y Capeco se identificó que había una demanda insatisfecha de cuatro millones de metros cuadrados que podrían atender a pymes y mypes independientes”, señala Alfonso Vigil, gerente comercial de la inmobiliaria Edifica.

La construcción de oficinas en los proyectos mixtos también diversifica los riesgos del mercado inmobiliario. Illusione ya evalúa un negocio con un portafolio mixto, que combina renta y venta. “El frente de renta te permite en el mediano-largo plazo suavizar los puntos de inflexión del mercado“, apunta Pepe Palma. En momentos de crisis, la renta permite mantener flujos estables, agrega Palma.

MÁS VENTAS

Los proyectos mixtos registran ventas a ritmos más acelerados que los convencionales, hasta 40% más rápido, según Antonio Espinosa, gerente general de Desarrolladora Inmobiliaria. “El grado de especialización que hemos conseguido en los distritos de Lima Top [San Isidro, Miraflores y Barranco] nos ha permitido tener proyectos bastante exitosos y por ahora la idea es seguir concentrados en estos distritos”, señala Alfonso Vigil, de Edifica, que ha vendido el 90% de las viviendas y el 60% de las oficinas de su proyecto en Barranco. Esta inmobiliaria lanzará más edificios mixtos en el 2020 y 2021. 

Los proyectos mixtos podría evolucionar aun más, en función a las características específicas de determinados distritos. “En Pueblo Libre, donde hay más educación, o en San Borja, donde hay más médicos, o en Cercado de Lima, donde hay más instituciones, la especialización va a ser diferente, y el zócalo comercial también va a reaccionar de forma diferente a los flujos peatonales que hay en las calles”, señala Fernando Velarde, de VeMás.

Fuente: SemanaEconómica.pe