Informe Residencial | Madrid destaca como el mercado de vivienda más dinámico en toda España

Concentra el 21% de transacciones de vivienda nueva, más del doble que Barcelona, segunda provincia más activa

  • En el primer semestre de 2020 los visados de obra nueva retrocedieron un 31% respecto al mismo periodo del 2019 y las viviendas iniciadas casi un 60%, sin embargo, la absorción de vivienda nueva mejoró las cifras del año anterior hasta situarse en el 87%

  • En la capital, los precios de la vivienda de segunda mano registraron una caída media del 5%.

Madrid se posicionó como el mercado residencial más activo, tanto de obra nueva como de segunda mano, según el informe “El mercado Residencial en España” elaborado por la consultora Colliers International. El informe analiza en detalle la oferta, demanda y precio de la vivienda, tanto nueva como de segunda mano y el mercado del alquiler, descendiendo desde el nivel provincial hasta cada distrito madrileño.

Demanda: Obra nueva y Segunda Mano

Durante el primer semestre de 2020 la Comunidad de Madrid se posicionó como el mercado más activo de España tanto en obra nueva como en segunda mano:

Concentró el 21,1% de las transacciones de vivienda nueva, más del doble que la segunda provincia más activa, Barcelona. Una de cada cinco operaciones de obra nueva fue registrada en Madrid. Además, incrementó ligeramente sus cifras respecto al mismo periodo del año anterior, incluso en el segundo trimestre, el más afectado por el confinamiento, consiguiendo un crecimiento del 2,9% en el primer trimestre y del 1,2% en el segundo.

Respecto al mercado de segunda mano, la comunidad de Madrid también lideró el ranking captando el 13% de las transacciones en España, pero sufrió una importante contracción del 35% respecto al mismo periodo del año anterior, que llegó a ser muy acentuada en el segundo trimestre 2020 (-48%).

Las transacciones del mercado de obra nueva se concentraron principalmente en Madrid capital, con un tercio de las operaciones, y los municipios de su corona metropolitana con algo más del 50%. Destacan los municipios de Getafe (13%), Boadilla del Monte (8%), Valdemoro (6,5%), Rivas-Vaciamadrid (4,5%), Pinto (3,9%) y Alcalá de Henares (3,3%). En cambio, en el mercado de segunda mano, Madrid Capital concentró el 50% de las operaciones y su corona metropolitana una tercera parte. Los municipios que han tenido un comportamiento más dinámico durante el primer semestre de 2020 han sido Getafe, Boadilla del Monte, Pinto y Valdemoro que han logrado incrementar sus cifras respecto al año anterior a pesar de la contracción que ha experimentado el mercado de vivienda usada. 

“Madrid es el centro principal de la actividad y de la inversión en residencial en España. Tanto por su dinamismo económico como por la mayor seguridad jurídica que ofrecen sus Administraciones locales” afirma Mikel Echavarren, CEO de Colliers.


Producción de vivienda

La crisis sanitaria del Covid19 ha afectado de manera significativa al proceso de producción de la vivienda. Las restricciones de movilidad para combatir la pandemia junto a las incertidumbres generadas en la economía han sido factores claves en la reducción de los visados registrados (-31%) y del número de viviendas iniciadas (-59%) durante el primer semestre de 2020. Las transacciones de suelos también se han visto perjudicadas con retrocesos del 50%. Como punto positivo, hay que destacar que la absorción (transacciones de vivienda nueva, frente a las viviendas entregadas) se situó en un 87%, durante el primer semestre de 2020 mejorando el ratio medio del año 2019.


Mercado Hipotecario

El importe medio de las hipotecas de viviendas se situó en 173.000 euros, un 2% superior al registrado en 2019.  La comparativa entre el número de hipotecas registradas y las transacciones de viviendas escrituradas evidencia que el ahorro familiar se está agotando. “En 2018 se firmaron 75 hipotecas por cada 100 transacciones de viviendas, en 2019 esta cifra subió a 89 y en el primer semestre de 2020 ascendió a 123, lo que puede ser debido al decalaje temporal entre el acto ante notario de la compra de la vivienda y la inscripción de la constitución de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Este plazo, que normalmente es de aproximadamente un mes, puede haberse prolongado debido a los efectos del confinamiento y dichas cifras podrían además evidenciar la necesidad de particulares y empresas de hipotecar sus viviendas para afrontar problemas de liquidez.” – afirma Jorge Laguna, responsable de la elaboración del informe y Director de Business Intelligence en Colliers.

Accesibilidad al crédito – Financiación

La banca comercial afronta una muy compleja gestión de los efectos de esta crisis, que afectará, fundamentalmente, a la morosidad de la financiación otorgada al consumo y a las pequeñas y medianas empresas. Esta crisis convive con las dificultades que ha sufrido el mercado bancario por la regulación del Banco Central Europeo sobre mayores niveles de capitalización, en momentos donde sus márgenes se han reducido significativamente por la bajada de tipos de interés. Ante esta tormenta perfecta que el sector bancario tiene que gestionar de nuevo, está restringiendo significativamente la financiación a nuevos proyectos residenciales y a proyectos inmobiliarios de todo tipo. Esta restricción conllevará una mayor concentración de su negocio hipotecario en sus mejores clientes y en los mercados menos afectados por la crisis.

Las dudas que se ciernen sobre la economía española en esta segunda ola de la pandemia y sobre la solvencia de algunas empresas, hogares y sectores clave para nuestra economía tendrán un significativo impacto en la financiación. Veremos mayores exigencias de precomercialización y reducción de los niveles de financiación, que en muchos casos serán barreras inexpugnables, así como modificaciones en las minutas hipotecarias que permitan a las entidades financieras regular de forma más ventajosa las distribuciones hipotecarias futuras sobre los bienes vendidos.” -- explica Jorge Laguna.

Paralelamente se está incrementando el número de fondos que han entrado en el negocio de financiación alternativa, aunque por sus límites mínimos de financiación y su perfil se enfocarán más a la financiación de activos comerciales que al negocio de promoción residencial.

 

Precios

En el mercado de segunda mano de la capital hemos detectado caídas de precio en torno al 5% respecto a la situación PRE-COVID, aunque el comportamiento en cada distrito ha sido muy diferente: Los distritos de Centro, Retiro, Salamanca, Chamberí, Moncloa, Chamartín y Hortaleza apenas sufren retrocesos, mientras que los distritos más periféricos al sur y este de Madrid acumulan caídas superiores al 5% como es el caso de Usera (6,4%), Villaverde(5,4%), Puente de Vallecas (6,6%), Villa de Vallecas (7,4%), Vicálvaro(5,6%), San Blas(5,8%) o Barajas(6,8%). Respecto al mercado de obra nueva observamos una consolidación de precios, pero aún no hemos detectado ajustes significativos, aunque tampoco podemos descartarlos si el contexto económico no mejora en el futuro.

Por su parte el mercado de alquiler, mucho más flexible, está ajustando precios debido a un aumento de la oferta proveniente de las viviendas que estaban destinadas para el alquiler turístico y a la incertidumbre económica/laboral de las familias. Los distritos más caros son Centro, Chamberí y Salamanca con rentas medias en torno a 18-19 €/m2/mes, y dentro de ellos los barrios que más destacan son Recoletos, Justicia y Castellana con niveles de renta por encima de los 20 €/m2/mes. Los distritos más asequibles son Usera, Villaverde, Puente de Vallecas y Vicálvaro con rentas medias por debajo de 11,5 €/m2/mes.

 

Esfuerzo de compra y de alquiler en la ciudad de Madrid

El esfuerzo hipotecario de un hogar medio para la compra de una vivienda en la ciudad de Madrid se sitúa en un 32,8% de su renta disponible y además es necesario 10 años de ahorro para afrontar el pago inicial, sin embargo, para los jóvenes se complica la situación. “En nuestro análisis, realizado sobre los ingresos de una pareja joven cuya renta procede de dos salarios mínimos interprofesionales (950 €/mes en 14 pagas), se evidencia que el esfuerzo necesario para la compra de una vivienda en Madrid se eleva a casi el 50% de sus ingresos y refleja la necesidad de ahorrar hasta 14 años para afrontar el desembolso inicial.” – asevera Laguna.

En el mercado de alquiler, el esfuerzo que debe realizar un hogar medio para el arrendamiento de una vivienda es del 36%, ligeramente superior al de compra, sin embargo la accesibilidad a la vivienda por esta vía es más asequible ya que no es necesario disponer de un ahorro previo como es el caso de la compra de vivienda. Para los jóvenes con unos ingresos equivalentes a dos Salarios Mínimos Interprofesionales, Madrid se presenta como una de las ciudades de España con mayor dificultad de acceso al alquiler, teniendo que destinar casi el 55% de sus ingresos.

Build to Rent

El mercado de alquiler basado el BTR es una tendencia que ha llegado para quedarse. Madrid se constituye como principal foco de inversión en esta modalidadDesde el año 2018 se han invertido en BTR más de 1.800 millones de euros y la Comunidad de Madrid ha logrado captar el 70% del total de inversión.

Madrid es la zona geográfica más demandada por los inversores, que se sienten cada vez más preparados y han mostrado su interés en expandir esta tipología de inversión. En Madrid capital, podemos encontrar proyectos en marcha de BTR en distritos como Valdebebas, Tetuán, Arganzuela, Vicálvaro o Villaverde, y lo largo de su corona metropolitana en municipios como Torrejón de Ardoz, Alcalá de Henares, Móstoles, San Sebastián de los Reyes o Arganda del Rey entre otros.


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Alejandra Folgado

Marketing & Communications Director

Madrid

Como Directora de Marketing & Comunicación me ocupo de diseñar estrategias e implementar procesos que constribuyen a hacer crecer la marca Colliers International en España, alineando nuestra estrategia a los objetivos de crecimiento y adquisición de nuevos clientes. 

Anteriormente fui Knwoledge  & Organization Manager en irea. Desde marzo de 2015 he sido Directora de marketing y comunicación en irea, hasta marzo de 2018, momento en el que irea pasó a integrarse en Colliers International.  

Soy Licenciada en Documentación por la Unviersidad Carlos III de Madrid y Master en International Marketing and Communications por Polimoda Business School (Italia).

He trabajado en marketing y comunicación en varios sectores entre las que se incluyen Finanzas, Real Estate, Moda y Turismo. Tengo un amplia experiencia en la organización y coordinación de eventos tales como conferencias, jornadas profesionales, cogresos o ferias comerciales. 

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Jorge Laguna

Business Intelligence Director

Madrid

Jorge Laguna Coca es Director de Business Intelligence of Colliers International Spain. Anteriormente fue Director de Consultoria en  CBRE España. Tambien ha trabajado en  JLL, BNP Paribas Real Estate y Gesinar.

Jorge es un profesional con mas de  20  años de experiencia en el sector inmobiliario  especializado en el análisis estrategico de carteras,  la valoración de activos inmobiliarios , el análisis de inversión, la valoración de sociedades  y en el desarrollo de planes de negocio. También tiene una larga experiencia en el desarrollo de cuadros de mando, procesos automatizados, estudios de viabilidad y modelos financieros que usan VBA para incrementar el poder del Excel.

 

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Mikel Echavarren

CEO & Partner

Madrid

Mikel Echavarren es CEO de Colliers International Spain. Fue Presidente y Consejero Delegado de irea desde su fundación en 2002 hasta marzo de 2018, momento en el que irea se integra en Colliers International. Anteriormente fue socio de Arthur Andersen responsable de la división de Real Estate Corporate Finance en España y Portugal.

Cuenta con 33 años de experiencia en el sector inmobiliario, es experto en planificación estratégica de grupos inmobiliarios y en transacciones corporativas de sociedades inmobiliarias, inmuebles y carteras de deuda hipotecaria.

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