Kiinteistöyhtiöiden tuloverotuksessa merkittävä muutos

Kiinteistöyhtiöiden korkokulujen verovähennysoikeuteen tuli merkittävä muutos vuoden 2019 tuloverotuksessa. Aikaisemmin verolainsäädännössä oli rajoitettu elinkeinoverotuksen (EVL) piirissä olevien yhtiöiden konserniyhteydestä syntyvien korkokulujen verovähennyskelpoisuutta. Vuoden 2019 tuloverotuksessa korkokulujen vähennysoikeuden rajoitus laajeni myös muihin tulolajeihin kuin elinkeinotoiminnan tulolajiin. Kiinteistöyhtiöitä ja laajamittaista kiinteistöliiketoimintaa harjoittavia yhtiöitä on vakiintuneesti verotettu pääosin muuna kuin elinkeinotoiminnan tulona (TVL).

Korkokulujen vähennysoikeuden rajoittamisen kohteeksi lisättiin uudessa lakipäivityksessä myös konserniyhteyden ulkopuoliset korkokulut kuten pankeille maksetut korkokulut ja samalla korkokulun käsite laajeni. Korkokulujen verovähennysrajoitus pohjautuu EU ATAD I-direktiivin vaatimuksiin ja tuli voimaan vuoden 2019 tuloverotukseen. Eduskunta käsitteli hallituksen esityksen 150/2018 korkovähennyksen rajoituksesta ja antoi siitä eduskunnan vastineen 146/2018 päiväyksellä 28.11.2018, jossa eduskunta hyväksyi muutettavat lait.

Lakimuutoksen pääsääntöinen sisältö

Lain pääsääntönä verotuksessa nettokorkomenot (korkotulot vähennettynä korkomenoilla) jakaantuvat vähennyskelpoiseen ja vähennyskelvottomaan osuuteen seuraavasti:

• Nettokorkomenot ovat verovuoden aikana vähennyskelpoisia 500.000 euroon asti.
• Yleissäännön mukaan ulkopuolisille tahoille suoritettavat nettokorkokulut ovat vähennyskelpoisia 3 miljoonaan euroon asti.
• Jos kaikki nettokorkokulut ylittävät 500.000 euroa voi osa korkokuluista olla kyseisen vuoden verotuksessa vähennyskelvottomia, mutta niitä voi mahdollisesti hyödyntää tulevassa tuloverotuksessa.

Mikäli nettokorkomenot ylittävät esityksessä mainitun 500.000 euron, voidaan vähennyskelvottomien korkokulujen määrää arvioida esityksessä mainituilla raja-arvoilla.

• Hallituksen esityksen mukaisesti nettokorkomenot eivät ole vähennyskelpoisia siltä osin kuin ne ylittävät 25 prosenttia laissa erikseen määritellystä elinkeinotoiminnan tuloksesta.
• Korkokulujen verovähennysrajoitus ei koske lainkaan yhteisöjä, jotka läpäisevät niin sanotun tase-testin. Jos verovelvollinen esittää laissa tarkoitetulla tavalla selvityksen siitä, että verovelvollisen oman pääoman suhde vahvistetun tilinpäätöksen mukaiseen taseen loppusummaan on korkeampi tai yhtä suuri kuin vahvistetun konsernitaseen vastaava suhdeluku verovuoden lopussa, on yhtiö vapautettu verovähennysrajoituksesta.

Lakiesityksessä korkokulun käsite laajeni aikaisemmasta. Uuden lain mukaan korkokuluun lasketaan myös muut korkoa taloudellisesti vastaavat suoritukset. Mutta hallituksen esityksen mukaisesti esimerkiksi rahoitusvastike ei kuuluisi korkotuottoon, vaan se käsiteltäisiin nykyiseen tapaan muuna rahoitustuottona.

Hallituksen esitys sisältää muutamia yhteisöjä tai toimialoja, jotka on vapautettu korkokulun vähentämisen rajoituksista. Rajoitukset eivät koske mm. valtion tukemaan sosiaalista asuntotuotantoa, rahoitusalan yrityksiä tai lain määrittämien kriteerien täyttäviä eläkesäätiöitä. Huomioitavaa on myös, etteivät lain rajoitukset koske täysin itsenäisiä yhtiöitä. Yhtiö lukeutuu itsenäiseksi yhtiöksi, jos millään taholla ei ole yli 25 %:n ylittävää vaikutus- tai määräysvaltaa.

Vaikutukset kiinteistösijoituksiin

Korkokulujen verovähennysrajoitukset on hyvä huomioida yrityksen ja koko konsernin rahoitus- ja taserakenteen suunnittelussa. Pääomarakennetta arvioitaessa laskelmissa kannattaa ennakoida korkojen nousun mahdollisuus, jolloin verovähennyskatot voivat tulla nopeastikin vastaan. Korkokulujen vähennysoikeus kannattaa huomioida jo ennakkoverotietoja ilmoittaessa verovuodelle 2019. Huomioitavaa on myös, että rajoitukset tulevat voimaan 2019 aikana, jolloin ne koskevat myös yhtiöitä joiden tilikausi päättyy 31.12.2018 jälkeen esimerkiksi vuoden 2019 alussa.

Nyt olisi hyvä aika käydä läpi yhtiöiden taserakenne talouspalveluiden ammattilaisen kanssa. Muutosten seurauksena ammattimaisen ja kiinteistöalaan erikoistuneen kirjanpitäjän merkitys kasvaa entisestään, kun vaatimukset korkokulujen vähennysoikeuksien laskentaan ja seurantaan kasvavat.

Lisätietoja aiheesta antaa
Emmi Kavén
Kehityspäällikkö, Talouspalvelut
044 237 9509