TRIBUNE | Quel avenir pour le bail commercial ?

 

 

Le bail commercial est la forme juridique qui s’impose à la plus grande partie des entreprises pour héberger leurs locaux de bureaux. Le fondement même du bail commercial est d’offrir au locataire le droit au maintien dans les locaux, sauf à être évincé par son propriétaire moyennant une indemnité financière. Toutefois, cette garantie de pérennité d’activité se fait au prix d’un manque de flexibilité d’occupation en cours de bail (libération ou extension de surfaces). Pourtant, l’évolution des modes de travail, qui s’accélère depuis une décennie, exige des entreprises plus de flexibilité, plus d’adaptabilité, plus de souplesse. À tout moment, elles peuvent faire face à des effectifs fluctuants, des déménagements, des réorganisations. Ainsi, se pose naturellement la question : le bail commercial est-il trop rigide pour les entreprises ?

Si la durée ferme d’engagement du bailleur est de 9 ans dans le cadre d’un bail commercial, il existe néanmoins des facultés de libération pour le preneur à 3 et 6 ans – sauf accords spécifiques entre le bailleur et le preneur. En effet, le bail commercial permet au preneur - selon le résultat de la négociation intervenue avec le bailleur - de libérer les locaux pour des durées plus courtes. Toutefois, plus la durée de bail est courte et moins le propriétaire sera en mesure de participer aux coûts de mise en œuvre du projet du preneur, notamment à travers des franchises de loyer. Ceci explique en partie la prépondérance sur le marché de baux avec des durées fermes longues, mais pas uniquement. Les bailleurs ont également un intérêt particulier à porter des baux longs, notamment parce qu’ils garantissent la valeur et la liquidité de leurs immeubles. Cette création de valeur permet aux bailleurs d’accompagner les preneurs grâce à des facilités commerciales parfois importantes permettant de financer ces projets immobiliers souvent coûteux pour les locataires. Ainsi, le statut des baux commerciaux favorise l’alignement d’intérêts entre les parties.

Cependant, la question du devenir du bail commercial dans les décennies à venir se pose légitimement. De nombreux facteurs économiques viennent se heurter à la rigidité du bail : développement des nouvelles technologies, internationalisation de l’économie, raccourcissement des cycles économiques, nouveaux modes de management et d’organisation des entreprises, etc. Les entreprises, face à des impératifs économiques nouveaux et des horizons incertains, veulent davantage de flexibilité.

En France, le désalignement des intérêts entre bailleurs et preneurs est, dans le cas du bail commercial, déjà une réalité. Si le « bail 3-6-9 » n’a pas encore dit son dernier mot, force est de constater que les engagements d’une durée supérieure à six ans sont risqués pour les entreprises.

 

3 questions à Cyrille Berthet

 

Face à cette situation, les espaces de coworking - et autres tiers-lieux - proposent des solutions adaptées et viennent challenger le bail commercial.

En effet, le coworking a le vent en poupe : popularisé par les start-ups et la nécessité, pour ces dernières, de s’installer rapidement dans des locaux déjà fonctionnels proposant une palette étendue de services, il a également su convaincre un nombre croissant de grands groupes, parallèlement au développement de nouvelles méthodes de travail, des nouveaux modèles managériaux et du phénomène des salariés nomades. Le coworking est perçu par certains comme une solution au bail commercial, jugé trop contraignant. Ce nouveau modèle, en plus d’adresser la problématique de la flexibilité, s’impose aujourd’hui comme une solution à bien d’autres maux de la société : recréer du lien dans l’entreprise en favorisant les actions communautaires, faire entrer le design, les technologies et la qualité de vie dans les immeubles de bureaux, etc. Qu’en est-il vraiment ?

En fort développement, notamment à Paris et sa région, 80% des espaces de coworking ont moins de 5 ans (d'après notre étude 2018 "Les tiers-lieu zoom sur les centres d'affaires et les espaces de coworking"). Si ce secteur ne représente, pour l’instant, que 2% du marché des bureaux, sa marge de progression est grande. En effet, l’attractivité de ces espaces repose sur leurs disponibilités immédiates, le « plug & play » qui diminue le coût des aménagements, les contrats de locations flexibles ainsi que l’aspect communautaire, fort apprécié des salariés qui travaillent en mode projet, que ce soit des grandes entreprises ou des start-ups.

Le coworking n'est pourtant facialement pas la formule de bureau la moins chère, même si en intégrant l’ensemble des coûts (consommations, services, etc.), cette solution offre un rapport prix / flexibilité très attractif pour les utilisateurs. Le principal bénéfice du modèle pour les coworkers réside dans les marges réalisées sur les services opérés (comme le stationnement, la restauration, l’abonnement en téléphonie fixe, l’accès aux salles de réunion, les impressions etc.) et la valeur attachée à la flexibilité offerte aux occupants. Les modèles contractuels et les acteurs sont très variés tant l’ensemble des acteurs du marché, y compris les investisseurs traditionnels, ont pris conscience du besoin de flexibilité des utilisateurs. In fine, le contrat de coworking est un outil complémentaire de gestion d’actifs mis à disposition d’un environnement économique plus incertain qu’auparavant. Beaucoup d’entreprises font appels aux tiers-lieux quand elles manquent de places et de surfaces, ces espaces sont donc une solution (temporaire) à un problème immobilier plus profond.

 

image immeuble vue basse

 

Conscients de ces enjeux et du nécessaire développement de nouveaux modèles de location, plusieurs acteurs de l’immobilier initient des réflexions sur de nouveaux cadres contractuels plus proches des besoins des entreprises. Pour exemple, certains propriétaires proposent des postes de travail intégrant des services « clés-en-mains » dont le coût est packagé avec le loyer. La mutualisation et la valorisation des espaces "support" font ainsi partie intégrante des obligations bailleurs.

La durée n’est pas le seul élément à être remis en question. Les coûts globaux d’occupation font, eux aussi, partie des préoccupations majeures des entreprises, notamment les dépenses liées à l’engagement. Le coworking peut donc être une réponse adaptée à l’ensemble des besoins et des freins, mais ne constitue en aucun cas la martingale tant souhaitée. L’émergence des nouveaux acteurs et de nouvelles offres dans le secteur de l’immobilier de bureau peut laisser penser que d’autres formules seront élaborées, chaque fois plus en phase avec le nouvel alignement entre bailleurs et preneurs. La profession travaille actuellement à faire de nouveau évoluer le cadre juridique des baux commerciaux afin de créer un bail plus adapté aux contraintes des locaux de bureaux (en effet, le statut des baux commerciaux s’applique aujourd’hui aussi bien à une boutique de 20m2 qu’à une tour de bureau de 100 000m2). Cette réforme intégrera sans nul doute d’une part, un rééquilibrage des forces entre les parties et d’autre part, une probable plus grande flexibilité des durées fermes.

Le bail commercial n’est pas mort, il sera probablement réformé afin de mieux répondre aux attentes des acteurs de l’économie, de même que les contrats de prestations de coworking pourraient elles aussi évoluer à l’avenir. Quelle que soit leur taille, les entreprises utilisent les tiers-lieux car ils apportent des réponses à leurs besoins de flexibilité et de services, que n’offre pas le bail classique 3/6/9. L’essor des tiers-lieux et le succès qu’ils rencontrent en termes de fréquentation témoignent d’une tendance forte de recherche de flexibilité et d’agilité de la part des entreprises. Aux acteurs de l’immobilier de s’adapter aux nouveaux besoins des utilisateurs.


Contact
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Gilles Betthaeuser

Président

Paris

Gilles a créé en 1998 la société AOS Studley spécialisée dans le Conseil immobilier aux utilisateurs et l’accompagnement de grands projets de Sièges sociaux.

En 2014, AOS Studley a été adossé au Groupe Colliers International et depuis lors, outre sa fonction de Président, Gilles se concentre sur des missions de Conseil stratégique et de transactions pour le compte de grands clients.

Diplômé de l’EM Lyon, entrepreneur depuis 20 ans, passionné par l’immobilier d’entreprise et l’évolution des environnements de travail, il a capitalisé une très grande expérience dans l’orchestration des problématiques d’immobilier tertiaire des grandes Entreprises.

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Cyrille Berthet

Directeur Département Tenant Representation

Paris

EDF IM SOLUTIONS - Filiale d'EDF en charge de la représentation des locataires immobiliers

Responsable de l'équipe stratégie et négociation (de nov. 2014 à fév. 2017)

Gestion : 7 personnes + animation du réseau régional

  • Représentation des locataires
  • Conseil immobilier pour le groupe (EDF, ERD, Dalkia, etc. ),
  • Développement de la stratégie immobilière,
  • Négociation des baux (loyer jusqu'à 1M€),
  • Gestion de l'activité immobilière (construction du budget, indicateurs de suivi, etc. ),
  • Formation interne,

 

COVIVIO - Société d'Investissement Immobilier (valeur des biens : 20Mds €)

  • 7 ans Responsable de l'équipe de location du bureau (5 personnes) - 2011 à oct. 2014
  • Location de grands espaces de bureaux (immeuble existant ou en projet, jusqu'à 1M€ de loyer) : mise en place de la stratégie locative, outils marketing, prospection clients, négociation juridique et financière.
  • Réseautage / Affaires nouvelles
  • Soutien aux activités.

Responsable des cessions - Bâtiments industriels - 2012, mission d'un an dans les bâtiments industriels

 

FDR filiale FEL

  • Mise en place d'une stratégie commerciale (actifs à vendre, prix, portefeuilles, etc. ),
  • Mise à l'essai du processus d'aliénation

 

Gestionnaire d'actifs - Département Bureaux (2009/2010), Portefeuille sous gestion : 50 bâtiments, 750 M

  • Optimisation de la valeur des actifs (rénovation, gestion des loyers, etc. ).

 

Analyste de portefeuille - Service de bureau (sept. 2007/2009)

  • Soutenir l'équipe de gestion des actifs pour les questions financières,
  • Évaluations semestrielles des immeubles de bureaux (processus pilote, négociation avec des experts, etc. ),
  • Lien avec les Directions Financières (comptabilité, communication, corporate finance, etc. ).                                                                                                                                                                                     

CGLLS - Société financière spécialisée dans le financement du logement social (2 ans)

Analyste financier et économique (juin 2005 à septembre 2007)

  • Analyse financière pour évaluer la nécessité de subventionner les sociétés de logement social en difficulté,
  • Négociation et mise en place d'un accord de recouvrement financier (renégociation du département, réduction des coûts, réorganisation, etc. ),
  • Accompagnement des opérations immobilières mises en œuvre par les programmes de l'ANRU (rénovation, démolition / construction, construction neuve, etc. )

 

L'OREAL Canada - Dans le cadre du visa de travail canadien d'un an (6 mois, 2004),

Analyste - Planification des ventes pour l'Amérique du Nord

SOCIETE GENERALE ASSET MANAGEMENT (2003, 6 mois)

  • Direction des risques et de la conformité
  • Auditeur interne Évaluation et contrôle des risques financiers et opérationnels liés à la gestion du fonds.

 

BRYAN, GARNIER & CO. - Banque d'investissement britannique (2002, 3 mois)

Stagiaire, analyste financier et commercial

Évaluation d'entreprise / Calcul de la performance des fonds.

 

Maîtrise en finance d'entreprise obtenue avec mention (2002/2003)

Université Paris X

Thèse de maîtrise : Titrisation des droits de propriété intellectuelle - L'affaire "Bowie Bonds"

Baccalauréat en économie spécialisé en finance obtenu avec mention (1998/2002)

 

J'ai passé 7 ans chez un investisseur institutionnel (Foncière des Régions) à différents postes m'offrant une vision et une compréhension complète du secteur.

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