Les investisseurs institutionnels entendent renforcer leurs allocations en immobilier faisant ainsi émerger de nouvelles sources de capital. En 2018, les investisseurs globaux ont investi à hauteur d’au moins 840 milliards de dollars, auxquels s’ajoutent les 370 milliards de dollars apportés dans des fonds fermés en attente d’être investis en 2019. Alors que les investissements augmentent au même titre que les niveaux de richesse, les nouveaux capitaux immobiliers pourraient atteindre 2,5 trillions de dollars d’ici 2020. Découvrez l’étude dans son intégralité ici, présentée lors du dernier MIPIM.

 

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Vers une plus grande diversité des capitaux.

Le montant des actifs immobiliers mondiaux sous gestion a doublé depuis 2014 ; les 100 premiers gestionnaires de fonds mondiaux ayant augmenté leurs bilans de 1,6 à 3 trillions de dollars. Cette hausse globale a été largement diversifiée puisque l’augmentation des fonds mondiaux des 10 premiers a été moindre que les 100 premiers (60% et 88% respectivement), ce qui laisse apparaître une plus grande diversité des capitaux. Sur les 298 fonds immobiliers clôturés l’an dernier, combinés au « dry powder » (capitaux en réserve), l’argent disponible est majoritairement sur les actifs value-added et opportunistes. A l’autre extrémité de l’échelle des risques, les fonds de dettes ont poursuivi leur croissance avec un capital total disponible atteignant 61 milliards de dollars en mars 2019. L’analyse menée par Colliers International sur un échantillon d’investisseurs mondiaux montre qu’au moins deux tiers d’entre eux ont ou sont en train de développer des fonds spécifiques à la dette.

Richard Divall, Directeur Capital Market EMEA, déclare « malgré le ralentissement de la croissance économique et par conséquent le ralentissement des investissements, le marché global de la gestion d’actifs immobiliers continue de se développer et les allocations dans l’immobilier sont en croissance. Les incertitudes liées au Brexit et aux tensions accrues entre la Chine et les Etats-Unis conduisent à adopter une approche plus prudente de l’investissement. Néanmoins, de nouvelles sources de capitaux continuent d’émerger malgré la consolidation des grands gestionnaires de fonds immobiliers. La source principale des capitaux mondiaux reste entre les mains des institutionnels et des fonds de private equity, mais on constate un intérêt accru des family offices, des fonds souverains et des fondations. L’autre tendance que nous observons est l’excellent dynamisme de la logistique et du résidentiel, ce sont les deux secteurs en plus forte croissance, tant au niveau mondial qu’européen ».

Une forte croissance des capitaux transfrontaliers : l’Europe principal bénéficiaire.

L’étude dévoile que l’Europe a été le bénéficiaire direct de cette diversification globale d’apports de capitaux et en particulier grâce aux capitaux venus d’Asie (Corée, Singapour et Hong-Kong) mais aussi de l’Australie, qui totalisent 30% des investissements transfrontaliers. Les capitaux asiatiques continuent d’affluer du fait d’un contexte favorable (lié aux taux de change et « Hedging benefits » en Europe). Cet avantage monétaire (« Hedging ») est aussi favorable aux capitaux nord-américains qui ont investi massivement en Europe continentale en 2018 et vont continuer sur ce même rythme en 2019. L'Europe comptabilisait cinq des six premiers pays de destination des capitaux américains en 2018 : l'Espagne, le Royaume-Uni, la France, l'Allemagne et les Pays-Bas, et en particulier Madrid, Londres, Paris et Amsterdam. New York et Londres arrivent en tête des déploiements de capitaux, devant Los Angeles, Tokyo et Paris. Quatre villes supplémentaires (Hong Kong, Washington DC, San Francisco et Chicago) ont rejoint le club des neuf marchés à avoir accumulé plus de 100 milliards de dollars d’investissements au cours du dernier cycle.

Damian Harrington, Directeur R&D EMEA, détaille : « la croissance des capitaux internationaux et transfrontaliers est le principal marqueur des grandes métropoles, bien qu’il existe des différences évidentes selon les régions. Londres ressort particulièrement avec 70% des capitaux provenant de l’étranger, englobant une source de capital de plus en plus équilibrée provenant d’Amérique, d'Asie et d'Europe. La plupart des marchés nord-américains fonctionnent à l’inverse, y compris New York, bien que le centre de Manhattan ait été un pôle d'attraction pour les capitaux transfrontaliers, représentant près de 45% de l'activité ces dernières années, avec des capitaux provenant d’Europe et d’Asie.

En Europe, ce sont Berlin, Munich, Francfort et Stockholm qui forment le contingent tendant à devenir des métropoles appelées « global cities » avec près de 50 à 100 milliards de dollars d'investissements depuis 2008. Madrid et Amsterdam suivent de près, profitant ainsi de la tendance. Le rôle des capitaux transfrontaliers continue de croître dans les villes européennes pour atteindre voire dépasser largement la barre des 50 %. Bien que les fonds européens et domiciliés dans la zone EMEA continuent de dominer, les investisseurs nord-américains jouent un rôle global et les capitaux asiatiques commencent à se développer dans un plus grand nombre de géographies, en particulier sur les principaux marchés que sont l’Allemagne, l’Angleterre et la France mais aussi à Amsterdam, Madrid, Lisbonne, Helsinki et Varsovie. Avec l’influence des capitaux asiatiques et la diversité accrues des sources de capitaux, on peut s’attendre à l’arrivée de flux plus importants dans les villes européennes, surtout celles qui ont une histoire à raconter… »