Magánkollégiumok Közép-Kelet-Európában: A következő nagy dobás?

2019. április 25. A Colliers International és a CMS nemzetközi ügyvédi iroda legújabb kiadványa szerint Közép- és Kelet-Európában jelentős hiány alakulhat ki magánkollégiumok terén a következő 10 évben. A két cég harmadik alkalommal kiadott, éves közös ingatlanpiaci jelentése, a „Magánkollégiumok Közép-Kelet-Európában – a következő nagy dobás?” 6 közép-kelet-európai országban[1] foglalja össze a diákszállás szektor változásait és befektetői[2] véleményeket az ezzel kapcsolatos jövőbeli elvárásaikról, valamint arról, hogy a közép-kelet-európai magán diákszállások milyen eséllyel válhatnak ingatlanbefektetési termékosztállyá.

A fizetőképes kereslet hiánya, az olcsó, de alacsony színvonalú magántulajdonban lévő lakások és állami tulajdonban lévő kollégiumok kínálata, valamint a szűkös egyetemi költségvetés mind gátolták a közép-kelet-európai magánkollégiumok fejlesztését. A külföldi diákok számának jelentős növekedése azonban egy olyan demográfiai változás, amely a nemzetközi tendenciák követése irányába tereli a magánkollégiumokkal kapcsolatos elvárásokat és talán a megfizethetőséget is. De vajon felkészült a régió arra, hogy megbirkózzon a diákok tömeges beáramlásával?

Növekvő befektetői étvágy a magánkollégiumok iránt

A felmérés kapcsán megkérdezett befektetők több mint 32%-a aktívan jelen van hasonló régiós beruházásokban, vagy belépési szándékuk van. A legnépszerűbb piac – mind a már meglévő beruházási tevékenység, mind pedig a jövőbeni beruházásokat fontolgatók körében – Lengyelország (a válaszadók 50%-a szerint), amelyet Csehország (28%) és Magyarország (14%) követ. A jelentés szerint több országban a kínálat lényegesen alulmarad a várható kereslethez képest.

A kiadvány előrejelzései szerint a legtöbb közép-kelet-európai városban 2028-ra a magánkollégiumok terén jelentős hiány várható. Egy, a külföldi diákok számát az adott városban található férőhelyek számával[3] összevető keresleti-kínálati modell[4] megmutatta, hogy 2028-ra Varsóban lesz a legnagyobb hiány (-8.399 ágy), amelyet Budapest (-3.679), Krakkó (-1.227), Prága (-795) és Pozsony (-298) követ. Bukarest volt az egyetlen város, amely többlettel végzett. Eszerint a forgatókönyv szerint, és egy ágyas hálószobával számolva a várható keresletet kielégítő magánkollégium-állomány becsült értéke eléri az 1,22 milliárd eurót.

„A diákok száma és költekezései nem követik a gazdasági ciklusok váltakozásait. Ezért a végfelhasználói kereslet nem követi olyan szektorok változását, amelyek erősebben függnek a gyors GDP-növekedéstől, mint például az iroda- vagy ipari ingatlanpiac. A befektetőknek most ezeket a jellemzőket is érdemes megfontolni, hiszen a GDP növekedési előrejelzéseket az Eurózónára (és egyéb országokra világszerte) vonatkozóan lefelé módosítják” – mondta Mark Robinson, a Colliers International közép-kelet-európai piackutatási szakértője.

A lehetőség rövid- és középtávon a befektetők kezében van

A megkérdezett befektetők több mint 87%-a úgy gondolja, hogy jelentős hiány van a közép-kelet-európai magánkollégiumok („private purpose-build student accommodation”, röviden „PBSA”) kínálatában. Amikor arról kérdezték a befektetőket, hogy építenének, vagy inkább vennének-e PBSA termékeket Közép- és Kelet-Európában, a válaszadók nagy többsége (74%) nyitottabb volt arra, hogy saját maguk fejlesszék ezeket az ingatlanokat, mintsem hogy vásároljanak.

Valószínűsíthető a diákszállás-állomány megújulása?

Jelenleg csak két magántulajdonban lévő (nem az államhoz kapcsolódó) és menedzselt kollégium van Budapesten: a Milestone a 9. kerületben 384 apartmannal, és a hamarosan Budapest 7. kerületében megnyíló IN Budapest, 142 apartmannal. Mindkét ingatlan leginkább a külföldi diákoknak kínál magas színvonalú, teljes körű szolgáltatást nyújtó szállást. A fentebb felvázolt két magánkollégiumot leszámítva a budapesti piac még mindig kevésbé kifejlett és nincsenek új projektek sem kilátásban.

„A Colliers által alkalmazott kutatási módszer alapján úgy tűnik, hogy Budapesten az elkövetkező években hiány lesz magánkollégiumokból – feltéve, hogy a jelenlegi keresletnövekedés folytatódik – éppen ezért úgy gondoljuk, hogy hosszú távon igenis lesz helye az új projekteknek. Ugyanakkor az még nyitott kérdés, hogy a befektetők mikor kezdenek majd érdeklődni a magyar piac iránt, hogy felgyorsítsák az új magánkollégiumok fejlesztését”- mondta Hausenblasz Gertrúd, a Colliers International magyarországi irodájának piackutatási elemzője.

„A statisztikák szerint több magyar diák lakik állami- és magánkollégiumokban együttesen, mint az európai átlag, de a kínálat szűkössége miatt a magánkollégiumok ára így is az egyik legmagasabb a régióban. A piac tehát készen áll a fejlesztésekre, habár a kereslet a kezdetekben várhatóan inkább a külföldi diákok részéről várható, az alternatívát jelentő lakásbérlet díjának a további emelkedése meghozhatja a tehetősebb magyar diákok kedvét is az ilyen elhelyezésre" - mondta Czike Gábor, a CMS Budapest ingatlanjogi csoportjának vezetője.

Wojciech Koczara, a CMS Közép-Kelet-Európai Ingatlan- és Építési csoportjának vezetője szerint:

„A PBSA jelenlegi kínálata a közép-kelet-európai 6 vizsgált piacon 20 ingatlanra korlátozódik. Viszont Varsóban, Krakkóban és Bukarestben jelenleg nyolc áll építés alatt, és a szektor fejlesztési tevékenysége is növekszik – habár vitathatatlanul a kívántnál lassabb tempóban, mivel a befektetők csak most kezdik felfedezni a szektorban rejlő lehetőségeket.

Jelentésünkből kiderül, hogy mint befektetési forma, a magándiákszállások nem ciklikusan viselkednek, ami pozitív, ha figyelembe vesszük a jelenlegi politikai légkört és a lassuló európai növekedést mutató előrejelzéseket a következő 1-3 évben. Az Európa-szerte jellemző 5-7%-os befektetési hozamok és az erős kereslet, ami a külföldidiákok részéről kimutatható a közép-kelet-európai szálláshelyek iránt, óriási fejlődési lehetőségeket rejtenek – habár a megfizethetőség a helyi diákok számára továbbra is problémás.”



[1] CEE: Ebben a jelentésben a régió 6 országára koncentrálunk: Bulgária, Csehország, Magyarország, Lengyelország, Románia és Szlovákia.

2 2019. március elején online felmérést végeztünk 68 válaszadó ügyfél körében. A válaszadók kétharmada a közép-kelet-európai régióban található, a maradék pedig legnagyobb számban Nyugat Európában.

[3] 20%-os igénybevételi aránnyal számolva

[4] A jelenlegi diákszámra vonatkozó adatok és a nemzetközi diákok számának a 2013 és 2016 közötti Eurostat adatokból kiszámolt növekedési arányára alapozva.


About the Authors
expert photo

Tamas Steinfeld

Associate Director | Hungary

Budapest

  • Tamás a legtöbb ingatlan típusra végzett már értékbecslést, amelyek között megtalálhatóak bevásárlóközpontok, irodaházak, szállodák, ipari létesítmények, lakó fejlesztések, valamint egyéb fejlesztési telekingatlanok. Az ingatlanértékelési megbízások mellett tapasztalatot szerzett vállalat illetve eszközértékelési megbízások terén is.

  • Értékeléseket számos célra készített már, úgymint értékesítési célok, finanszírozási célok, belső döntéshozási célok, valamint számvitel célok (Magyar valamint IFRS-nek megfelelően), amelyeket bankok, befektetők, ingatlanalapok és fejlesztők rendeltek meg.

  • Pályafutása során számos tanácsadási típusú megbízásban is részt vett, úgymint:

    -       Megvalósíthatósági tanulmányok elkészítése;

    -       Optimális hasznosíthatósági tanulmányok elkészítése;

    -       Stratégiai tanácsadás bankok és ingatlan-befektető cégek részére.

  • During his work at Big4 audit/consultancy firms he has reviewed numerous property valuation reports prepared by external appraisers in order to provide an opinion, whether these valuations are suitable for financial reporting purposes.

  • A BIG 4 tanácsadó cégeknél eltöltött ideje alatt számos jelentős ingatlanbefektető és fejlesztő cég ingatlan portfólió értékelésének felülvizsgálatát végezte el, azok számviteli célú felhasználhatóságának megfelelése céljából.

View expert
expert photo

Gertrud Hausenblasz

Associate | Hungary

Budapest

Jelenleg az Értékbecslés és Tanácsadás Csoport piackutatójaként dolgozom a Colliersnél.

Diplomám megszerzése előtt még dolgoztam többek között a GE Healthcare vállalatnál gyakornokként, illetve az MKB és a Magyar Fejlesztési Bankban.

View expert