Beleggen in hotels: een aantrekkelijke trend


De hotelvastgoedmarkt is volop in ontwikkeling. Steeds vaker kiezen beleggers ervoor hun geld in hotels te investeren. Maar waar komt deze trend vandaan? En wat betekent het voor de toekomst van het hoteltoerisme in Nederland? Colliers beantwoordt vier vragen over de hotelmarkt.  

Waarom is de hotelsector een interessante markt voor beleggers?
Het aantal reizigers groeit wereldwijd. Opkomende economieën zoals India, China en Afrika krijgen een steeds vermogendere middenklasse, waardoor meer mensen zich een vakantie kunnen veroorloven. Hierdoor stijgt het aantal reizigers. De World Tourism Organisation (UNWTO) telde vorig jaar 1,4 miljard internationale reisbewegingen. In 2011 verwachtte het UNWTO dat het aantal internationale reisbewegingen tot 2030 naar 1,8 miljard zou groeien. Op basis van de huidige groeicijfers gaan we dit aantal reisbewegingen al in 2024 halen. 

Ook in Nederland zien we steeds meer toeristen. Volgens het CBS steeg in 2018 het aantal hotelovernachtingen in ons land met 8 procent naar 52,5 miljoen. De vraag naar hotelkamers groeit en daardoor is de bezettingsgraad van hotels in grote steden hoog. Deze groei lijkt de komende jaren nog wel even door te gaan. Beleggers zien hun kans schoon: de kapitaalmarkt levert te weinig op en daarom verplaatsen ze hun geld naar sterk groeiende markten, zoals de hotelsector. In 2018 werd voor 1,2 miljard euro in hotels geïnvesteerd. Amper zes jaar geleden was dit nog maar 380 miljoen euro.

In welke steden wordt het meest geïnvesteerd in hotels?
Jarenlang was Amsterdam koploper in het hotelvastgoed. In 2016 stond 40 procent van de verkochte hotels in deze stad. Maar mede door de hotelstop die de gemeente dat jaar invoerde, is het aantal hoteltransacties gedaald. Er komen minder nieuwe hotels op de markt en eigenaren van bestaande hotels willen alleen verkopen tegen historisch hoge prijzen, blijkt uit onderzoek van Colliers. 

De interesse wijkt daarom uit naar Rotterdam, Den Haag en Utrecht. In deze steden verdubbelde vorig jaar het transactievolume. Werd er in 2016 nog 11 procent van het totale aantal hotels in Nederland verkocht, in 2018 was dat al 21 procent. Wij verwachten dat in Amsterdam de hotelverkoop niet meer naar het oude niveau zal stijgen. De groei in andere grote steden zal om die reden doorzetten – een trend die eerder al te zien was op de kantorenmarkt. 

Hoe ziet de toekomst van de hotelsector in Nederland eruit? 
Beleggers zullen steeds meer kijken naar andere steden dan Amsterdam. Dit heeft niet alleen te maken met het beperkte aanbod voor beleggers in de hoofdstad, maar ook met het feit dat deze steden nu al steeds vaker worden bezocht door toeristen (en de belegger volgt de markt). Rotterdam, Den Haag en Utrecht zijn in trek, maar ook Eindhoven, Maastricht en Den Bosch staan op de radar. Daarom verwachten wij de komende jaren meer investeringen in deze regio’s, evenals in randgemeenten als Breda, Leiden en Amstelveen. 

Het risico van een krappe hotelmarkt is dat er weinig innovatie plaatsvindt. Hotels kunnen simpelweg blijven doen wat ze doen, want de kamers zitten toch wel vol. Daarom is de grootste uitdaging: hoe blijven hotels aantrekkelijk voor nieuwe gasten? Op dit moment komt de vernieuwing vooral van grote internationale brands, zoals Hilton, Marriott en Accor. Deze namen brengen constant nieuwe submerken op de markt om aan te kunnen sluiten bij nieuwe doelgroepen. Het gevolg is dat er steeds meer internationale hotels op de markt komen en dat kleinere, Nederlandse hotels naar de achtergrond verdwijnen. 

Toch betekent dit niet dat kleinere hotels altijd een brand nodig hebben om succesvol en aantrekkelijk te zijn. Neem de boutique hotels, die geen onderdeel uitmaken van een grote keten maar wel professioneel worden geëxploiteerd. Deze hotels hebben vaak een eigen stijl en bieden de gast een unieke ervaring, doordat ze een huiselijke en intieme sfeer uitstralen. Boutique hotels veroveren steeds vaker een plekje in de ranglijsten van beste hotels. 

Hoe leiden we het toerisme in goede banen? 
De drukte in de binnensteden neemt toe. Dit komt niet alleen door de komst van internationale toeristen, zoals vaak wordt gedacht, maar ook door de bewoners zelf. Het is de laatste jaren normaler geworden om buitenshuis te leven. Nederlanders gaan steeds vaker uit eten of een weekendje weg. Met name jongeren geven liever geld uit aan een ervaring of een beleving dan aan materiele zaken, zo blijkt uit meerdere onderzoeken. Wij zien dit terug onze onderzoeken: de restaurants, de kroegen en dus ook de hotels in grote steden zitten overvol. 

Hoe leiden we deze drukte de komende jaren in goede banen? Amsterdam kiest ervoor haar toeristen te spreiden, andere steden willen juist toeristen aantrekken. Maar hoe lang is dit houdbaar? Volgens Colliers ligt de oplossing niet in een hotelstop. Toeristen komen sowieso: als ze niet in een hotel terecht kunnen dan gaan ze op zoek naar alternatieven zoals AirBnB. Bovendien blijven lang niet alle toeristen overnachten. Op Amsterdam komen bijvoorbeeld ook veel dagjesmensen af – met een hotelstop weer je die toeristen niet. 

Gemeenten zullen gezamenlijk de komende jaren hun verantwoordelijkheid moeten nemen. Rotterdam, Utrecht en Den Haag komen, na Amsterdam, naar verwachting binnenkort met een vernieuwde hotelnota waarin maatregelen zijn opgenomen voor de kwaliteit en spreiding van nieuwe hotels. Daarna zou het doel moeten zijn dat deze gemeenten gezamenlijk het voortouw nemen voor een landelijk hotelbeleid.