Woningmarktmaatregelen slaan plank volledig mis

Gemeenten, projectontwikkelaars, beleggers en woningcorporaties zijn al lange tijd bezig met de uitbreiding van het aantal huizen in het middeldure huursegment. En niet zonder succes. Het aantal huurwoningen in de vrije sector is de laatste vier jaar met ruim 65.000 toegenomen. Alleen is dit volstrekt onvoldoende om de vraag bij te houden. De wachtlijsten blijven lang en huurprijzen in vooral de grote steden stijgen hard.

Dit leidt volgens gemeenten tot een onbereikbare huurwoningmarkt voor de verpleger, politieagente, brandweerman of lerares. Aanleiding voor lokale overheden en Rijksoverheid om maatregelen te introduceren die deze doelgroep helpt aan een betaalbare woning. Een nobel streven. Maar deze extra regelgeving gaat juist het tegenovergestelde bereiken: een nog onbereikbaardere woningmarkt.

 

"Extra regelgeving bereikt tegenovergesteld effect van grotere onbereikbaarheid woningmarkt"

 

Maatregelen helpen middeninkomens niet aan woning

Gemeenten proberen met man en macht meer regie te krijgen op gronduitgifte bij middeldure huurwoningen. Steeds vaker moet een middeldure huurwoning voor tientallen jaren een middeldure huurwoning blijven. De gemeente Den Haag gaat zelfs nog een stap verder in de regulering van de vrije markt. Een woning die minder dan 185 WWS-punten heeft, moet voortaan verplicht met huisvestingsvergunning worden verstrekt aan eenpersoonshuishoudens met een bruto inkomen van minder dan 57.000 euro of meerpersoonshuishoudens met een bruto inkomen van minder dan 67.000 euro. In theorie maakt de verpleger, politieagente of brandweerman hierdoor meer kans op een huurwoning. Toch gaat dit in praktijk anders uitpakken. Deze maatregelen schrikken veel beleggers af om te investeren in de woningmarkt. Zij voorzien een slechtere exploitatie met hogere risico’s. Het gevolg is dat er veel minder huurwoningen worden bijgebouwd en deze doelgroep juist moeilijker aan een woning komt. Voor huizenzoekers buiten deze inkomensgrenzen verdwijnt zelfs nagenoeg de mogelijkheid om aan een huurwoning te komen en worden zij gedwongen om uit te wijken naar het koopsegment.

De vrije markt in handen gemeente
Toch schuilt in dit huisvestingsbeleid niet eens het grootste gevaar voor de betaalbaarheid en toegankelijkheid van de woningmarkt. Er staan meer maatregelen op stapel waar beleggers zenuwachtig van worden. Ook minister Ollongren doet een duit in het zakje. Nog voor de zomer wordt een voorstel ingestuurd om de toegankelijkheid en betaalbaarheid van het middensegment te verbeteren. In motie (32 847-401) van Ronnes en Van Eijs wordt gevraagd om een ‘noodknop’ waarmee gemeenten huurverhogingen kunnen stoppen. Wat dit precies betekent, werkt de minister op dit moment uit. Het lijkt erop dat gemeenten onder voorwaarden de huurprijs bij aanvang kunnen maximeren op basis van een percentage van de WOZ-waarde. De grote vraag is welk percentage en welke vrijheidsgraden de gemeenten krijgen.

Met dit soort maatregelen kunnen gemeenten straks zowel sturen op doelgroep (huisvestingsbeleid) als op prijs voor bestaande en nieuwe huurwoningen. Zij krijgen hierdoor regie op vraag én aanbod. Dit komt simpelweg neer op verruiming van de sociale sector.

 

"Samenwerking met beleggers is nodig in plaats van tegenwerking"

 

Echte probleem oplossen
Deze regie gaat niet zorgen voor een beter toegankelijke en betaalbare huurwoningmarkt voor de middeninkomens. Op korte termijn heeft dit zelfs negatieve consequenties. De angst bij beleggers wordt vergroot, waardoor nieuwe investeringen twijfelachtig worden en er dus minder nieuwbouw komt. De handschoen wordt naar verwachting niet direct opgepakt door woningcorporaties, omdat zij zich houden aan de beleidsmaatregelen die onder Minister Blok zijn doorgevoerd. Hun taak is het bouwen van huizen voor lagere inkomens en juist niet voor middeninkomens.

Het bijzondere is dat deze mogelijke maatregelen het echte probleem niet aanpakken. De niet goed functionerende markt ligt vooral bij een veel grotere vraag naar huurwoningen dan dat er beschikbaar zijn. Het opwerpen van extra belemmeringen om te investeren, versterkt deze scheefgroei. Er komt nog minder nieuw aanbod, terwijl de vraag kunstmatig wordt verkleind.

De oplossing voor de stijgende huurprijzen en de toegankelijkheid van de huurwoningmarkt kan dan ook alleen liggen bij het creëren van meer nieuw aanbod. Ook dit is niet van de één op de andere dag gerealiseerd. Acceptatie van de huidige situatie is daarom nodig. Vanuit dit vertrekpunt is samenwerking met beleggers nodig in plaats van tegenwerking. Hoe meer maatregelen, hoe beperkter hun investeringsbereidheid en hoe slechter de situatie wordt. Juist met samenwerking kan de woningproductie omhoog, waardoor gezonde concurrentie ontstaat tussen beleggers. Dit leidt vervolgens tot een gematigdere, betaalbaardere en een toegankelijkere huurwoningmarkt. Een situatie waar iedereen bij gebaat is. 






Related Experts
expert photo

Frank Verwoerd

Head of Research

Amsterdam

Frank is sinds 2018 werkzaam als Head of Research bij Colliers International. Frank geeft leiding aan een team van onderzoekers die primair de taak hebben om de business te ondersteunen met strategische onderbouwing van hun advisering naar de klant. Daarnaast volgt de researchafdeling de verschillende vastgoedmarkten nauwgezet, waardoor niet alleen de belangrijkste trends en ontwikkelingen worden geanalyseerd. Ook vormt deze analyse de basis voor visievorming op deze vastgoedmarkten. Door middel van deze visievorming tracht de researchafdeling dé expert op de toekomst van vastgoed te zijn. Dit uit de researchafdeling ook regelmatig door op een transparante wijze artikelen te publiceren over de vastgoedmarkt. 

Voordat Frank begon als Head of Research was hij werkzaam bij Dynamis, waar hij werkte als Research Manager, een vergelijkbare functie als hij op dit moment bekleed bij Colliers International. Daarvoor heeft Frank ervaring opgedaan bij het Economisch Instituut voor de Bouw, waar hij werkte als onderzoeker op de kantorenmarkt en woningmarkt. Hier was hij hoofdzakelijk bezig met het uitvoeren van beleidsonderzoek voor publieke en private partijen. 

View expert