Склады "уходят" в регионы

Сергей Сенкевич, старший аналитик департамента исследований и аналитики Colliers International

Складские площади вне столичного региона в среднесрочной перспективе значительно расширятся, а их доля в совокупном стоке страны возрастет с нынешних 20 до 42%.

Индикатор экономики. По итогам 2017 года в Беларуси введено в эксплуатацию 96,4 тыс. кв. м современных складских площадей, что является хорошим показателем для рынка. Годовой прирост превысил 10 % по отношению к стоку. Реализованы крупные проекты, в том числе введено в строй 50 тыс. кв. м складов первой очереди логистического парка China Merchants Group в «Великом камне» (без учета контейнерной площадки и крупного производственного корпуса). В рамках второй очереди строительства ЛЦ «Прилесье» открылся корпус площадью 25 тыс. кв. м.

Надо отдать должное качеству проектов. В прошлом году доля складов класса А среди новых объектов была наибольшей за последние семь лет: на эти склады пришлось свыше половины новых площадей. Оживление деловой активности и рост товарных потоков привели к тому, что в нынешнем году многие потребители складской недвижимости столкнулись с дефицитом свободных площадей, а просевшие ставки снова пошли в рост.

Под Минском тесно.
Традиционно высок спрос на склады в непосредственной близости от белорусской столицы. Стоимость аренды стала в большей степени зависеть от удаленности склада от МКАД. Если еще в прошлом году расстояние в несколько километров от городской черты и кольцевой дороги не особо смущало арендаторов и практически не влияло на размер ставок, то сейчас в ходе переговоров клиенты учитывают буквально каждый километр от МКАД.

Поскольку количество перспективных участков рядом с кольцевой уменьшается, в среднесрочной перспективе Colliers International прогнозирует рост интереса инвесторов к локациям в районе автомагистрали М14 (вторая МКАД), где есть несколько пригодных для развития складской логистики площадок. Речь идет о местах пересечения М14 с радиальными магистралями всего в 7—9 км от первой МКАД. Несколько площадок можно использовать для создания логистических хабов, поскольку там сходятся М14, радиальные автомагистрали и железнодорожные ветки.

Пока развитие складской недвижимости ведет к дополнительной транспортной нагрузке на столицу и без того переполненную транспортом. Даже рядовые автолюбители отмечают, что поток фур на МКАД сопоставим с потоком на автомагистралях, входящих в трансъевропейские коридоры.

Интерес инвесторов к складской логистике столицы и пригородной зоны очевиден. Помимо того, что Минск сам по себе является крупным рынком, обладающим огромными человеческими и промышленными ресурсами, это еще и своеобразный транспортный хаб. Город равноудален от всех областных центров, лучеобразно связан с другими крупными городами автомагистралями и железнодорожными ветками республиканского и международного значения. Сообщение между некоторыми областными центрами оптимально, если следовать транзитом через Минск и его пригороды. Все это привело к тому, что в столичной зоне и пригороде расположились объекты складской логистики не только городского, но и регионального, а также республиканского масштаба.

Регионы поднимаются. На наш взгляд, регионы в состоянии не обращаться к минской инфраструктуре при обслуживании грузопотоков. Более того, значительная часть грузов, особенно транзитных, могла бы обрабатываться на складах далеко за пределами столицы.

Пока наибольшую активность вне Минского региона проявляет государственный оператор — РУП «Белтаможсервис». В Гомеле и Могилеве эта компания даже является единственным игроком на рынке логистических услуг. Несколько современных цент­ров (например, ЛЦ «Евроопт» в Барановичах или ЛЦ «Марко» в Витебске) работают преимущественно в формате built-to-suit, то есть обслуживают собственные товарные потоки.

На роль лидера претендует Гродненская область: в Сморгони возведен современный производственно-логистический комплекс группы компаний «Содружество», на границе работает ТЛЦ «Бремино-­Брузги». Перспективны проекты ТЛЦ «Бремино-Берестовица» и ТЛЦ в зоне пункта пропуска «Каменный Лог».

Грандиозный проект — мультимодальный промышленно-логистический комплекс «Бремино-Орша» — реализуется в Витебской области. Масштабы говорят сами за себя: комплекс расположится на территории в 230 га. Там возведут 279 тыс. кв. м производственных объектов, 191 тыс. кв. м складов, контейнерную площадку, позволяющую единовременно размещать и обрабатывать 1100 двадцатифутовых контейнеров. Уже в ближайшие месяцы ожидается ввод объекта первой очереди, включающего склад площадью 10,5 тыс. кв. м с административно-бытовым корпусом площадью около 3 тыс. кв. м. В состав комплекса входит взлетно-посадочная полоса, способная принимать тяжелые транспортные самолеты.

Если исходить из соотношения запланированных площадей, проект следует рассматривать в большей степени как индустриально-производственный. Поскольку производство требует поставки товаров промежуточного импорта, а затем отправки готовой продукции, там будет создана современная инфраструктура, позволяющая получать и отправлять товары, минуя объекты складской логистики столичного региона.

Минск, да не совсем. Особое внимание следует уделить району Национального аэропорта, который способен стать крупнейшим логистическим хабом страны. Безусловно, аэропорт трудно однозначно назвать региональной локацией, особенно если его свяжут с городом новой автомагистралью и железнодорожной веткой. Тем не менее рядом с аэропортом формируются совершенно иные транспортные потоки, которые в основном не создают нагрузку на Минск и его пригород, — автомагистраль М1/Е30 и участок МКАД-2.

Локация уже развивается как логистический хаб: заработали склады логистического субпарка China Merchants Logistic. Есть надежда, что все-таки будет построен крупный мультимодальный логистический центр Eurohub Logistics Park компании AOI Logistic Park, FLLC. По планам там должно разместиться 440 тыс. кв. м складской инфраструктуры.

Объекты рядом с Национальным аэропортом, а также комплекс под Оршей интересны тем, что, реализуя мультимодальную концепцию, они способны придать существенный импульс развитию авиационных грузоперевозок. Объемы доставки грузов воздушным транспортом вполне могут превысить 70 тыс. т в год против 55,1 тыс. т в 2017-м.

Хранение на Шелковом пути. Строящиеся в регионах логистические центры в состоянии обслуживать грузы, не требующие таможенной очистки, оформления и финансового обеспечения транзита. Данное обстоятельство имеет принципиальное значение, поскольку есть компании, заинтересованные в складах с режимом свободного хранения нерастаможенных грузов для последующего реэкспорта в другие страны.

«Великий камень» и «Бремино-Орша» делают упор на производство, которое будет работать в условиях особого экономического режима. Естественно, значительная часть продукции будет ориентирована на рынки третьих стран. Соответственно, у производителей будет прямая заинтересованность ввозить сырье и промежуточный импорт без процедуры раста­можки.

Кроме того, грузопотоки, обслуживаемые логопарками в рамках нового Шелкового пути, проследуют из Китая через Беларусь в третьи страны. Прогнозируется формирование и обратных грузопотоков. В рамках новой политики КНР «вместо сделано в Китае — сделано для Китая» товары из стран ЕС и других государств вполне могут формироваться, комплектоваться, обрабатываться в крупных региональных логопарках Беларуси.

Источник информации belmarket.by