Инертный рынок

На рынке коммерческой недвижимости после массового ввода в 2014 году новых объектов наблюдается стабилизация. 

Уже несколько лет ввод новых объектов коммерческой недвижимости в Минске идет синхронно по всем сегментам: либо наблюдается существенный всплеск новых предложений, как это было в 2014 году, либо сдаются единичные объекты, как это происходит сейчас.

Деловых метров все меньше


Сегодня в Минске в сегменте офисной недвижимости наблюдается недостаток качественных площадей, то есть бизнес-центров класса А и В1. На данный момент существует только одно здание, которое можно отнести к классу А, — бизнес-центр на ул. Интернациональной, 36 возле Дворца Республики. Однако есть вероятность, что скоро будет пересматриваться подход к классификации столичных офисных зданий и тогда класс А и вовсе может пропасть с рынка коммерческой недвижимости.

«По ряду параметров, таких как инженерные системы, наличие лобби, сетка колонн, open space и гибкость нарезки помещений, для европейского класса А это здание не подходит. Поэтому если подходы к классификации изменятся, то в Минске останутся только классы В1, В2 и С», — считает Денис Четвериков.

Если оценивать спрос на офисную недвижимость не по количеству заявок, а по запрашиваемым площадям, то здесь лидирует класс В1. Большинство заявок приходит на офисы площадью до 150 кв. м, в то время как на офисы с площадью больше 1000 кв. м — намного меньше, при этом крупные заявки в основном ориентированы на класс В1, в то время как более мелкие запрашивают и В2, и В1, поэтому по сумме площадей получается, что класс В1 — самый востребованный. Зданий этого класса в Минске менее 40% от всего стока*.

«За первое полугодие 2018 г. было введено около 30 тыс. кв. м в классе В1, в то время как спрос составляет 60–70 тыс. кв. м. И это только те заявки, которые пришли в нашу компанию, а есть еще фирмы, которые сами решают свои проблемы с нехваткой площадей, не обращаясь к специалистам», — рассказывает Денис Четвериков.

Отдельно стоит отметить, что сегодня рынок офисной недвижимости принадлежит арендодателю. «Сильная позиция в переговорах именно у собственника, он диктует условия арендаторам. Это отражается не только в ставках, которые он может приподнять, но и в некоторых других вопросах, например, касающихся ремонта. Если несколько лет назад офисные помещения сдавались хоть с каким-то ремонтом, то сегодня они чаще предлагаются без него. За машино-места арендодатель также взимает дополнительные платежи, как и за техобслуживание помещений», — объясняет эксперт.

Арендные ставки по офисам класса В1 сейчас находятся в довольно широком диапазоне — €12–21 за кв. м в месяц без НДС. Еще полтора года стоимость кв. м. в этом классе начиналась с €10 и заканчивалась на уровне €17. При этом сегодня составляется более жесткий договор для арендатора и, как правило, собственник помещения имеет право пересмотреть его раз в год, поднять ставки и т.д.



В последний год основными арендаторами в количественном отношении, по крайней мере в компании Colliers International, являются компании из IT-сектора, причем компании как местные, так и представительства иностранных предприятий.

«Местные игроки из сферы IT, все-таки, требуют большего количества площадей. Зарубежные IT компании зачастую представлены пока небольшими командами и, несмотря на положительную динамику и открытие все большего числа офисов, в том числе иностранных IT компаний, размер востребованных ими площадей не так велик. Также, например, в последнее время растут по количеству востребованных площадей крупные юридические компании», — отмечает Денис Четвериков.

Поскольку в Минск приходят новые IT-компании, в том числе и зарубежные, то потребность в качественных услугах по управлению объектами и список пожеланий к зданию растет. Например, ряд современных компаний предпочитают, чтобы в офисе можно было разместить кухни, игровые зоны, места для обучения и общения, как open space, так и кабинеты, велопарковки и дополнительные услуги в бизнес-центре либо в непосредственной близости и прочее. А если в офисе что-то выходит из строя – все должно быть оперативно отремонтировано. Некоторые крупные компании-арендаторы уже привыкли получать от собственников здания подарки на праздники, специальные бесплатные мероприятия (например, йога) и прочее. Однако профессиональных компаний, занимающихся управлением объектами коммерческой недвижимости, в Беларуси очень мало, почти всегда эти вопросы курируют сами девелоперы.

Кроме того, у IT-компаний есть еще ряд моментов, на которые следует обратить внимание: необходимо правильно понять потребности сотрудников, решить, какое пространство для чего будет использоваться, как и где нужно оборудовать рабочее место, а значит оценить и проанализировать существующие планировочные и инженерные возможности помещения. Также современные компании уделяют особое внимание офисам, поскольку они являются для них активами: офис IT компании, с одной стороны, является средством удержания сотрудников и позволяет конкурировать не только по зарплате, привлекая соискателей комфортом рабочего места. С другой стороны, офис является тем пространством, где сотрудники компании реализуют свои функции, воплощаемые затем в виде имеющего ценность продукта и, соответственно, может быть рассчитана возможная эффективность офисного пространства. Поэтому арендаторы теперь смотрят не только на ставки аренды, но и на возможности использования площадей.

В бизнес-центрах, которые уже несколько лет находятся в эксплуатации, вакантность небольшая, а если появляются условные 150 кв. м свободной площади, то в течение месяца они обычно находят арендатора. Причем на новых объектах многие помещения сдаются в аренду еще до того, как подписан акт приемки. Средняя вакантность по рынку составляет 4–5%.

До конца 2018 года выход на рынок крупных объектов не запланирован. Здесь, правда, следует оговориться, что будет завершен крупный проект МФК «Шантер Хилл», в составе которого предусмотрено 45 тыс. кв.м офисных площадей. Но очень мало вероятно, что офисные площади в проекте поступят на свободный рынок предложения и будут доступны желающим. В начале 2019 г. ожидаются три новых больших объекта — бизнес-центр «Футурис», БЦ на ул. Полесская и на пр. Дзержинского. Немного позже еще добавится проект БЦ «Аякс». Он интересен еще и тем, что расположен в центральной части Минска, где давно ощущается дефицит объектов и новых проектов в офисном сегменте, а интерес к центру со стороны потребителей сохраняется всегда.

В тренде современные ТЦ


В этом году было введено в эксплуатацию всего два относительно крупных торговых центра (ТЦ): в первом полугодии открылась вторая галерейная очередь Green City , во втором — DiaMond City.

«Кроме того, в 2018 г. из крупных объектов мы ожидали открытия торгово-развлекательного центра Palazzo, но вряд ли это произойдет в этом году (но маловероятно, что его открытие произойдет в этом году). Также формально на нынешний год у нас запланировано открытие центра «Магнит Минск» возле Национальной библиотеки, но в этом году он точно не будет введен», — говорит эксперт.



Спрос на торговые площадки сейчас не высокий и довольно четко наблюдается различие между спросом на торговые объекты первых поколений и современные центры. Например, в торговых центрах около Комаровки вакантность постепенно растет, а ставки падают, потому что современные бренды и республиканские сети туда идти не хотят, в то время как более современные ТЦ своего арендатора находят. Поэтому ставки в объектах разного поколения существенно различаются. Стоимость кв. м в новых центрах зависит от многих факторов, но в целом в этом году она немного подросла. Например, торговое место площадью 300 кв. м на первых этажах относительно современных торговых центров может обойтись в €25–40 за кв. м без НДС.

«В целом розничный товаро­оборот в стране растет, соответственно, ритейлеры чувствуют себя лучше, это можно отчетливо заметить по динамике в продуктовых сетях, например, «Евроопт» постоянно развивается. Также за последние пару лет у нас появились новые сети фастфуда, из последнего – Додо Пицца. Из модных брендов все ждут H&M и New Yorker, но пока официальной информации от них нет, хотя, открытие того же New Yorker, вероятно, не за горами», — отметил Денис Четвериков.

Еще один тренд на рынке торговой недвижимости, на который все больше обращают внимание, как потребители, так и владельцы ТЦ — все более очевидная потребность в развлекательной зоне торгового центра.

«Сегодня торговый объект перестает выполнять только одну функцию. Посетители торгового центра хотят не только приобрести какой-то товар, но хорошо и интересно провести время, чему-то научиться. Для этого многие современные ТЦ открывают различные досуговые центры для взрослых и детей. Конечно, по сравнению с зарубежными странами у нас индустрия развлечений в ТЦ не очень развита, но смею надеяться, в течение ближайших двух лет ситуация улучшится», — считает эксперт.

Крупных открытий торговых объектов, кроме Palazzo, в ближайшее время вряд ли стоит ожидать. Сегодня среднерыночная вакантность торговых центров составляет 7,5%, но тут учтены и объекты 1-го поколения, в которых вакантность намного выше, и новые ТЦ, которые пока не успели заполниться.

В течение 2–3 лет возможен ввод ТЦ «Мега» в районе Каменной Горки и «Магнит Минск». На этот же период, 2021 год, заявлен ввод ТРЦ Minsk City Mal, строительство которого началось рядом с будущей станцией метро «Вокзальная», Есть еще один долгострой — торговая галерея «Сеница», но ее открытие несколько раз уже переносилось.

«Возможно, еще откроется небольшая площадка рядом с ТЦ «Корона» в Уручье, там пристраивается часть к зданию, но вряд ли это будет большая fashion-галерея, скорее один крупный арендатор, например, магазин строительных материалов», — полагает Денис Четвериков.

В Минске мало пешеходных улиц, где может развиваться стрит-ритейл. Эксперты отмечают пр. Независимости, часть улиц К. Маркса, Революционной, Интернациональной, ул. Зыбыцкую и некоторые другие, но они все равно не являются туристическими fashion-магнитами и до европейского уровня не дотягивают, поэтому у брендов нет интереса к уличному ритейлу, они отдают предпочтение современным ТЦ. К тому же наш климат снижает проходимость улиц в холодные сезоны и такие большие помещения, которые есть в торговых центрах, в уличных магазинах сложно найти. «Стрит-ритейл у нас больше подходит для мелкого бизнеса или точек общественного питания», — считает эксперт.

Дорогие склады

На рынке складской недвижимости в этом году особых изменений не происходило.

«В индустриальном парке «Великий камень» построили очередную часть складских помещений, но все площади уже заполнены. Причем, крупными арендаторами стали ритейлеры, разместившие на их площадях свои распределительные центры. Стоит отметить, что раньше они рассматривали варианты не далее 8-10 км. от МКАД, а здесь пошли на аренду объектов, где фактическое расстояние превышает 30 км от основных путей въезда в черту Минска. Надо понимать, что те склады, которые появляются в рамках индустриального парка, предполагают особый статус и режим хозяйствования. Были и другие проекты. Например, в логистическом центре «При­лесье» было сдано несколько площадей. Однако вблизи Минска больших свободных складских помещений нет, а спрос есть», — рассказывает Денис Четвериков.


Несмотря на дефицит складских площадей, застройщики не торопятся их строить. Одна из причин — сегодня выгоднее быть профессиональным логистическим оператором, то есть оказывать услуги по фасовке, хранению, нанесению маркировок и т. п., чем просто сдавать площади. Кроме того, в Беларуси у складских помещений пока еще довольно высокая себестоимость строительства.

«Хорошо, если кто-то может построить склад за $600 кв. м, но чаще квадратный метр стоит дороже, может и $700 достигнуть, а ставки при этом низкие — в среднем €5 за кв. м», — комментирует эксперт.

Еще 5 лет назад ставки были на уровне €10–12, но в период с конца 2014 г. до 2016 г. по всем сегментам коммерческой недвижимости ставки упали, при этом больше всего они снизились именно в сегменте складских помещений. До падения ставок Беларусь была единственной страной в регионе Восточной Европы и России с такой большой стоимостью складского «метра». Это было связано с тем, что складов почти не было, и спрос намного превышал предложение. Переломный момент был в 2014 году, когда на рынок вывелось несколько сотен тысяч кв. м складских площадей. Сегодня общая площадь современных качественных складских помещений составляет больше 1 млн кв. м. Резкий прирост предложения и ставки соседних стран привели к снижению стоимости аренды, и теперь она приравнялась к европейской цене. Поэтому доходность девелоперов по расчетам даже при себестоимости $600 кв. м может не выйти в плюс.

Из крупных анонсируемых проектов можно обозначить строительство логистического комплекса в пос. Болбасово Оршанского района и проектирование складских хабов компанией AOI NV недалеко от Национального аэропорта. Однако оба этих объекта находятся относительно далеко от Минска и неизвестно, когда будут выведены на рынок, а запросы есть уже сейчас и в основном они сфокусированы на Минске или близлежащих регионах.

Какие отели нужны Минску


В сегменте отелей ощутимой динамики предложения в этом году тоже нет, но цены на номера немного снизились в связи с развитием туристической инфраструктуры и, возможно, безвизовым режимом. Например, если сравнить с аналогичным периодом 2017 г., то ставки в 4* опустились на 9%.

Среднерыночная загрузка подросла и теперь на рынке по всем типам отелей она составляет 45%. При этом 5* загружены на 39%, 4* — на 45%, 3* — на 48%, 2* — на 46% и без категории — на 46%. Средний тариф для 5* включая НДС и завтрак равен €141, 4* — €75, 3* — €60. На данный момент в Минске 34 отеля и 5 276 номеров. «У нас пробел с качественными частными и брендовыми трехзвездочными отелями, как был, так и остался», — считает эксперт.

В первом полугодии 2018 г. новых гостиниц не открылось. Всего на этот год был запланирован ввод 5 отелей на 821 номер, но не все будут вовремя сданы: Mercure на ул. Зыбицкой (построен, но не открыт), Park Hotel Ocean напротив аквапарка «Лебяжий» (построен, но не открыт), апарт-отель возле парка Победы на 30 номеров (построен), «Магнит Минск» (в этом и следующем году вряд ли будет введен) и комплекс «Шантер Хилл» на пр. Победителей (скорее всего ввод в эксплуатацию будет в следующем году).



Резюме

В плане тарифов, у отелей сейчас наблюдается тренд на снижение, скорее всего он и сохранится. В остальных трех сегментах, пока не появятся новые объекты, возможен рост арендных ставок.

«Будет логично, если эта синхронизация, когда инвесторы вкладывались во все сегменты рынка одинаково, уйдет в прошлое. Инвестиции должны быть точечными и прицельными. Если у нас сегодня есть спрос на какие-то определенные форматы офисов, то надо строить их, если видно, что у нас нет новых брендов, то надо притормозить с торговыми центрами, то есть у каждого сегмента рынка должен быть свой путь», — считает Денис Четвериков.

В целом, отмечая текущее состояние рынка коммерческой недвижимости Минска можно констатировать, что, несмотря на сравнительно (с соседними столицами) невысокие темпы развития рынка как в количественном, так и в качественном отношении, рынок все же обрел некоторую устойчивость, так сказать «критическую массу», что проявилось в непростые 2015–2016 гг., когда несмотря на непростые времена все же наблюдалась некоторая динамика, часть проектов замораживалась, часть рефинансировалась и продавалась и проч., в отличие от, например, 2010 г., когда непростые явления в экономике на время просто парализовали рынок современной коммерческой недвижимости.

*Сток — общее количество площадей отдельного сегмента, находящихся уже на рынке в эксплуатации, не учитываются строящиеся объекты.

Источник информации delo.by.