Чем запомнился 2019 год: предварительные итоги

В 2019 году на белорусском рынке коммерческой недвижимости появились новые крупные объекты, рост арендных ставок незначительно замедлился. О том, что еще происходит в отрасли и чего стоит ожидать в 2020 — рассказал управляющий директор, партнер Денис Четвериков.

 

Офисный сегмент

Для всех уже стало давно понятно, что хороший и достаточно большой офис по разумной цене возле станции метро в Минске найти сложно. В целом, 2019 год прошел под знаком недостаточного выбора офисных площадей. Несмотря на то, что были введены новые объекты валовой арендной площадью (GLA) более 87 тыс. кв. м, наиболее заметными из которых стали БЦ «Футурис», БЦ на Полесской, выбор качественных офисов (особенно, если кому-то потребовались просторные офисы 500+ кв. м), был невелик и ограничивался, помимо вышеназванных, еще несколькими бизнес-центрами. В частности, бизнес-центр на месте бывшей фабрики-кухни на ул. Свердлова, 2, возводившийся долгие годы бизнес-центр на пр. Дзержинскго, 3, бизнес-центр «Team Building», построенный на внешнем кольце МКАД, и несколько небольших офисных объектов.

 

Более выраженные очертания стали приобретать альтернативные (для Минска) способы удовлетворения потребностей в офисных площадях — например, коворкинги. 

Так, в Минск вошел известный бренд Regus, предоставляющий в аренду оборудованные рабочие места по всему миру, локальные девелоперы также пробовали свои силы в открытии новых коворкингов. Стал заметен спрос на старые, в том числе производственные здания, которые после реконструкции сдаются под офисы. Такие примеры вы найдете в бывших промобъектах на улицах Кальварийская, Пинская, В.Хоружей. Более того, под офисы используются и некоторые более неожиданные объекты, например, предназначенные под апартаменты и прочее. В частности, офисы предлагаются в таком люксовом и пафосном объекте, как введенный в 2019 году МФК «Liberty Residence» на ул. Интернациональной.

Неудивительно, что ставки аренды в текущим году не только не думали снижаться, но и продолжили свой рост – не такой интенсивный, как в 2018, но тем не менее. В среднем, ставки выросли на 4-5% в евро номинале и составили 16-22 евро без НДС для класса В1. Аренда же в наиболее дорогих офисах составляет до 35 евро без НДС в месяц.

Что касается цен продаж, то для современных бизнес-центров распродажа площадей множеству собственников не характерна. Здесь скорее можно вести речь о продажах здания целиком или этажами. Ввиду немногочисленности таких сделок в сегментах В1-А говорить о стабильном рыночном уровне цен не приходится. Скорее, есть некоторые средние ожидаемые значения доходности или цен, за которые сегодня можно купить/продать объект. Это 10-летняя окупаемость или интервал цен, формируемый достаточно стихийно и сильно зависящий от локации здания, его технических характеристик и прочих параметров.

Но ушедший 2019 год и здесь стал приятным исключением. За этот период было совершено столько сделок с крупными офисными площадями, сколько, наверное, не было, в сумме за предыдущие 5-6 лет вместе взятые. В частности, можно отметить приобретение крупных площадей в таких знаковых объектах, как БЦ «Клевер Парк», МФК «Ривьера Бизнес и СПА», БЦ на Тимирязева, 72 и др.

На следующий год серьезных изменений на рынке офисной недвижимости не ожидается. Заявлен ряд объектов, но, если не брать в расчет МФК «Шантер Хилл», то эти объекты вряд ли кардинально изменят ситуацию на рынке ввиду своего относительно небольшого размера или узкой целевой аудитории. Так, среди новых объектов заявленный на начало года БЦ «BK Capital Palace» является достаточно дорогим объектом, не рассчитанным на массовый сегмент. Что касается МФК «Шантер Хилл», то пока сложно прогнозировать точные даты выхода объекта на рынок и площади, которые будут предлагаться в аренду. В случае, если объект все-таки будет введен и на рынок выйдут около 40 тыс. кв. м офисов, это может в некоторой степени оказать влияние на рынок. Хотя в ценовом измерении вряд ли в 2020 рынок изменится существенно: снижения ставок аренды не прогнозируется. Тут следует оговориться, что возможны изменения политического или макроэкономичекого характера, которые повлияют на рынок офисов (интеграция с Россией, цены на нефть и газ, оценка IT сообществом этих процессов и прочее). Однако прогнозировать более или менее точно подобные изменения сегодня сложно. А рыночных предпосылок, способных повлиять на сегмент офисной недвижимости в плане падения ставок, нет.

 

Торговая недвижимость

Сегмент торговой недвижимости в текущий период развивался не так активно, как офисный, но и здесь были свои яркие события. Среди наиболее заметных в жизни ритейла — приход H&M, который занял нехарактерные для Минска большие площади, открытие первого магазина New Yorker и затем развитие сети, открытие ТРЦ «Палаццо» и самого крупного гипермаркета сети ОМА в пригороде общей площадью более 17 тыс. м2.

В целом ситуация в этом сегменте достаточно стабильна: РТО в 2019 продолжил рост, белорусский рубль был стабилен, только в конце года позволил некоторые колебания. Развивались продовольственные и непродовольственные сети, продолжалось совершение M&A-сделок. Это привело одних игроков к освобождению занимаемых площадей, а других — не только к концептуальным переменам, но и к активному освоению новых торговых локаций.

Из этой череды событий, на мой взгляд, важно выделить следующие:

  • В начале 2019 года прекратили работу магазины под брендом «Бруснiчка», принадлежавшие «Евроторгу». Этот же ритейлер в конце года анонсировал продажу принадлежащей ему дрогери-сети «Магия»
  • На площадях ряда гипермаркетов ProStore начали функционировать гипермаркеты сети «Грин»
  • Начали «видоизменяться» многие магазины «Рублевский». Эту сеть компания «Санта Ритейл» приобрела еще в 2018 году и на протяжении 2019 года активно проводила ребрендинг, открывала новые локации
  • Аналогично поступила сеть «Соседи», которая приобрела «легенду и пионера супермаркетов» Беларуси — сеть «Престон»
  • Крупная M&A-сделка произошла в фармацевтическом ритейле: холдинг «Аптека Групп» приобрел сеть «Заботливая аптека», состоявшую из 61 аптеки
  • Крупная сеть дрогери «Остров чистоты» включила в свой ассортимент продовольственную товарную группу и стала именоваться «Остров чистоты и вкуса». И при этом активно развивалась: за 2019 год приросла более чем 100 розничными объектами
  • Были открытия и в регионах: ТЦ «Бобровский» в Мозыре, ТЦ «Корона» в Гомеле, торгово-развлекательная зона в МФК «Атриум» в Могилеве.

Однако все это практически не отразилось на стоимости аренды площадей в сегменте. Ставки росли только в наиболее востребованных торговых объектах: Дана Молл, Галилео, Грин Сити. Потихоньку стала возвращаться жизнь даже в торговые центры старого формата, рассчитанные на категорию арендаторов преимущественно из числа ИП: «Зеркало», «Силуэт», «Импульс». Кроме, разве что, ТЦ «Столица»: вдохнуть жизнь в этот дорогостоящий объект в центре столицы пока не удается.

В следующем году ожидается ряд новых крупных открытий: ТРК «Тринити» в Гродно, ТЦ «Мега Сити» в Минске, «Торговая галерея Сеница», ТРЦ «Минск Сити Молл», ТРЦ «Центрополь» и прочее.

читать полностью - https://probusiness.io


Related Experts
expert photo

Денис Четвериков

Управляющий директор | Партнер

Минск

Денис присоединился к команде Colliers в 2009 году и до 2018 года отвечал за консалтинг и исследования. В настоящее время Денис является управляющим директором и возглавляет белорусский офис Colliers International. Он отвечает за общее руководство и координацию команды, включая бизнес-планирование и стратегическое развитие белорусского подразделения компании, взаимодействие с глобальными клиентами, менеджмент ключевых направлений бизнеса.

Перейти к странице