Как девальвация переформатирует рынок и при чем здесь COVID-19 и нефтяной кризис

Белорусского девелопера экономическими кризисами и девальвацией рубля давно не удивишь. То, что сейчас вводит в ступор входящих во взрослую жизнь миллениалов и представителей поколения «Z», на памяти многих из представителей старшего бизнес-поколения повторяется как минимум в 7-ой раз.

 

Первые недели девальвации-2020 ничего пока не продемонстрировали ни рынку, ни его игрокам. Участники рынка по обе стороны взяли паузу. Да, бизнес-сообщество и бизнес-союзы обратились к государству с предложением снизить ставки, но пока конкретных предложений не последовало. Да и просили как-то неуверенно: просьба последовала на 2-ой день девальвации, а на второй неделе как бы и забыли. И в приказном порядке на уступки могут пойти разве что по объектам государственной и коммунальной собственности, а вот между частными контрагентами маловероятно, что будет единая согласованная политика поведения, скорее, все будут договаривать индивидуально. И при этом кулуарно: что, если сделают уступку кому-то, так чтобы эта информация не стала достоянием общественности и не привела к последующим уступкам по объекту или рынку вообще.

Пикантность нынешней ситуации еще и в том, что девальвация у нас не сама по себе, а опять пакетом: предвестник рецессии в экономике Беларуси еще с прошлого года, глобальное падение цен на нефть и Covid-19. Последний нарушил прогнозы всех мировых светил и компаний футурологов, его никто не ждал и как он повлияет дальше, тоже пока никто прогнозов не строит. Поэтому и мы остановимся исключительно на влиянии девальвации.

В ближайшее время вряд ли будет пересмотр ставок. В частности, в офисном сегменте практически нет вакантности, контракты заключены на все подходящие площади. И даже на новые объекты, ввод которых реальный и ожидаем в скором времени, заключены преддоговоры. Те объекты, которые в подвешенном состоянии, и рассматривать не стоит. Обрушить ставки могла бы только ситуация по аналогии 2014-2015 годов, но ее не будет. Даже при оптимистичном прогнозе в ближайший год-полтора на рынок выйдет порядка GLA 150 тыс. кв. м, а никак не почти 330, как в тот период.

 

Офисный сегмент

Будет некоторая оптимизация площадей, занимаемых компаниями. В частности, IT-компании, а также официальные представительства зарубежных компаний из других секторов по требованиям центральных офисов перешли на удалёнку. В результате вынужденной дистанционной работы многие откатают практику работы в таких условиях и вполне возможно, что часть штата и останется на удалёнке уже навсегда. Так что есть сценарий, что эти компании после периода изоляции сократят площади на процентов 30 и постоят работу по принципу 70% персонала «под рукой», а 30% - дистанционные. Но опять же, на это пойдут не все и это не приведет к тотальной вакантности, которая следом потянет ставки вниз. Аналогичным образом есть вероятность, что часть компаний наоборот, придет к выводу, что дистанционная работа бесперспективная и неплодотворная, не соответствует подходам компании к организации рабочего процесса и по завершению сложившейся на настоящее время ситуации начнут подбирать и расширять площади для размещения сотрудников.

 

Стрит-ритейл

Один из сегментов, где высокие риски роста вакантности и снижения ставок – стрит-ритейл. В нем нередко размещение офисов туристических агентств. Они сейчас первые в списке на закрытие из-за глобального сворачивания мировой туристической отрасли. Вероятность, что полностью прекратят работу агентства-одиночки и сократят число офисов сетевые операторы, очень высока. А освободившиеся помещения не всегда подойдут по площади и иным параметрам прочим возможным арендаторам, например, под общепит.

 

Торговая недвижимость

В секторе торговой недвижимости наибольший риск роста вакантности и падения ставок у торговых центров первых поколений, где в качестве доминирующих арендаторов ИП и ЧУПы. С такой ситуацией данные объекты столкнулись в период 2015-2016 гг. Тогда у некоторых образовалась вакантность в 30% и более, некоторые, как ТЦ «Паркинг», укрупнились и пустили на площади крупных розничных операторов, некоторые задумались было о реконцепции… Но потом ситуация выровнялась, и все вернулись к статус-кво. Сейчас, вероятно, так уже не повезет: тогда трудности с поставками товаров у ИП были только из-за девальвации и сворачивания спроса, теперь многие просто не смогут поставить товары. Даже если и найдутся деньги, и будет свой покупатель.

 

Складская недвижимость

Сегменту складской логистики, особенно объектам, расположенным недалеко от МКАД, тоже не будет грозить ни рост вакантности, ни снижение ставок. Действительно, объемы ВЭД в плане товарных потоков упали, и будут падать и дальше, особенно, в плане поставок импортных товаров, что сократит потребность в складах со стороны некоторых дистрибьюторов. Но хорошие объекты тут же понадобятся «гибридной» рознице: интернет-торговле, службам доставок розничных сетей, и компаниям, объединяющим торговлю, складирование, интернет-торговлю и пункты выдачи в границах одного объекта.

 

Читайте полностью здесь


Related Experts
Сергей Сенкевич | Colliers International | Минск

Сергей Сенкевич

Старший аналитик

Минск

• Поддержание актуальности базы данных объектов недвижимости Беларуси

•  Подготовка квартальных, полугодовых и годовых отчетов по всем сегментам рынка недвижимости

• Сопровождение работы подразделений компании в части аналитических материалов

• Подготовка материалов для презентаций и СМИ

 

 

 

Перейти к странице