2019 Сравнительный обзор глобального рынка офисов - регион ЦВЕ

Download Report

В октябре региональная дирекция Colliers International EMEA по региону ЦВЕ (Центральная и Восточная Европа) опубликовала сравнительный обзор о состоянии сектора офисов в 15 государствах региона, в том числе рынка офисов Республики Беларусь. Здесь мы вкратце попытаемся изложить основные показатели, как мы выглядим на фоне наших соседей.

Вначале хотелось бы отметить положительный факт, на который обратили внимание авторы обзора: в последние годы офисный рынок региона ЦВЕ характеризуется динамичным развитием, растет число современных и качественных офисных проектов. Прогнозируется, что к 2021 году общий офисный фонд в 15 стран ЦВЕ превысит GLA 30 млн кв. м с 27 млн на середину 2019 года. При этом, все больше офисных зданий будут представлены за счет тех, кто имеет престижные «зеленые» сертификаты, современные технологические и экологические решения или инновационно разработанное пространство и др. Рынок нашей столицы также постепенно вносит долю положительных факторов в общую «копилку» региона.

Итак, как мы смотримся в плане рынка офисов на фоне соседей?

По общему предложению (стоку) современных спекулятивных офисов на конец I полугодия 2019 г в GLA 1025 тыс. кв. м Минск значительно уступал таким столицам, как Варшава (явный лидер региона: более 5,5 млн кв. м), Будапешт, Прага, Бухарест и София. Еще пятерка городов находилась на относительно сопоставимом уровне, а вот такие столицы, как Белград, Подгорица, Тирана, Рига, Вильнюс были ниже Минска по валовому предложению спекулятивных офисных площадей.

Минск в лидерах по спросу на офисы. Так, на момент проведения обзора вакантность офисных площадей составляла только 3,8% от стока. Ниже была только в Белграде – 3,5%. В остальных столицах вакантность выше, в том числе София, Бухарест и Подгорица имели вакантность от 10% и более. Что роднит всех по спросу, так это активность компаний, представляющих IT сектор. У нас они безоговорочный лидер, «сметающий все и вся». Но и еще многие страны ставят арендаторов из данной сферы на первые позиции.

Минск далеко не лучшим образом смотрится по такому показателю, как обеспеченность современными офисными площадями на душу населения. У нас этот показатель только чуть-чуть выше 0,5 кв. м на жителя. Хуже, пожалуй, только в Тиране, где на жителя приходится 0,13 кв. м. А вот в Варшаве приходится 3,15 кв. м на одного жителя. И, если даже взять за основу так называемую «большую Варшаву», т.е. агломерацию с многочисленными городами-спутниками, обеспеченность будет 1,8 кв. м. на жителя – нам расти еще и расти.

Среди других ближайших соседей показатель обеспеченности офисами на 1 жителя следующий: Киев – 0,65 кв. м; Вильнюс – 1,22 кв. м; Рига – 1,14 кв. м; Таллинн – 2,23 кв. м. У всех выше, гораздо выше.

Дефицит предложения офисов, низкий объем обеспеченности площадями жителей – это основной фактор, стимулирующий высокий уровень ставок арендной платы. Так, самые мало обеспеченные столицы, Минск, Киев и Тирана, имеют самые высокие максимальные ставки арендной платы, особенно, по наиболее качественным площадям класса «А». Так, у нас максимум достигает 30 евро за 1 кв. м в месяц., в Киеве – 26,7, в Тиране – 24,5. Можно возразить, что спрос формирует высокая деловая активность рынков. Это так, но деловая активность таких столиц, как Будапешт, Варшава, Прага, наиболее высокая в регионе ЦВЕ, там есть действительно дорогие бизнес-центры в границах CBD, хотя эти «дорогие» куда дешевле наших дорогих. И при этом достаточное предложение офисов класса «А» со ставками 11,5-13 евро за 1 кв. м – у нас теперь надо напрячься, чтобы в таком ценовом диапазоне найти устраивающий офис класса «В2».

И вопрос качества. Практически 60% стока Минских офисов, к сожалению, – это офисы класса «В2». В большинстве столиц, включая ближайших соседей, «В2» («В-» в других принятых классификациях) строят только в рамках проектов индустриальных парков или при регенерации старых промзон. Реализовывать специально девелоперские проекты в офисном сегменте в заведомо низком классе там просто невыгодно и нерационально. У нас же «В2» неистребим, даже в перспективных новых проектах. В то время как в той же Варшаве уже 60% офисных центров имеют зеленые сертификаты.

 

Перспектива развития белорусского рынка в контексте ЦВЕ

На ближайшую перспективу у нас не все так печально. В плане развития офисного рынка. Так, на момент подготовки обзора в Минске в различной стадии СМР находилось проектов на GLA ориентировочно 340 тыс. кв. м, из которых 13 офисных объектов с площадью GLA практически 150 тыс. кв. м. заявлены к вводу на ближайший период. Это конечно скромнее, чем 40 проектов на 840 тыс. кв. м в Варшаве или 464 тыс. кв. м в Будапеште, 404 тыс. кв. м из которых введутся до 2021 года, но все же прогресс. Хотя количественный и качественный разрыв с соседями сократить вряд ли получится: нигде в столицах не дремлют, все рынки наших партнеров по ЦВЕ развиваются стремительно и в буквальном смысле «идут в отрыв»: рост офисного рынка региона на 11,1% за полтора года – это очень высокий показатель.

С полной версией отчета вы можете ознакомиться по ссылке ниже.


news 22

2019 Сравнительный обзор глобального рынка офисов - регион ЦВЕ

Download Report
Related Experts

Сергей Сенкевич

Старший аналитик

Минск

• Поддержание актуальности базы данных объектов недвижимости Беларуси

•  Подготовка квартальных, полугодовых и годовых отчетов по всем сегментам рынка недвижимости

• Сопровождение работы подразделений компании в части аналитических материалов

• Подготовка материалов для презентаций и СМИ

 

 

 

Перейти к странице

Денис Четвериков

Управляющий директор | Партнер

Минск

Денис присоединился к команде Colliers в 2009 году и до 2018 года отвечал за консалтинг и исследования. В настоящее время Денис является управляющим директором и возглавляет белорусский офис Colliers International. Он отвечает за общее руководство и координацию команды, включая бизнес-планирование и стратегическое развитие белорусского подразделения компании, взаимодействие с глобальными клиентами, менеджмент ключевых направлений бизнеса.

Перейти к странице