Крис МакЛернон, главный исполнительный директор Colliers International в регионе EMEA, рассказал об успешных стратегиях выхода иностранных игроков на российский рынок недвижимости в условиях политической и финансовой нестабильности, возможных рисках и долгосрочных перспективах в эксклюзивном интервью журналу Commercial Real Estate.
– Российский рынок недвижимости в виду многих, в том числе общественно-политических причин стремительно меняется. За последнее время претерпела изменения инвестиционная активность западных компаний, введенные санкции осложняют взаимодействие внутренних игроков с игроками внешними. Как вы оцениваете этот период? Каковы позиции России сегодня по сравнению с другими странами EMEA?

– Я думаю, что бы сегодня ни происходило в России, возможности здесь остаются внушительными. Да, Россия переживает не самое простое время, но мы воспринимаем это как возможность для увеличения нашей доли на рынке и активно инвестируем в российский бизнес. Западные инвесторы сейчас действительно осторожны, и установление стабильности, безусловно, займет некоторое время. Но как только стабильность вернется, вернутся и инвесторы. Очевидно, что в России, в отличие от других стран ЕМЕА, очень невелико предложение в сегменте качественных офисных комплексов, торговых центров, объектов промышленности, и это делает крайне привлекательными те финансовые показатели по проектам, на которые обычно ориентируются международные инвесторы. Пока же в этой временной фазе на рынке будут превалировать локальные инвесторы. Ключевой риск сегодня заключается в незнании того, что будет дальше. Станет ли рынок более закрытым? Какие новые санкции будут введены? Насколько сильно отдалятся друг от друга Восток и Запад? Все эти вопросы сегодня задают себе инвесторы. И выжидают! Но еще раз отмечу, при условии стабильности возможности в плане капиталовложений будут практически неограниченными. Я бы назвал это подъемом по кривой риска. Выход на российский рынок сопровождается риском, но прибыль, которую в итоге получают инвесторы, компенсирует его сторицей. Я полагаю, что иностранные инвесторы сейчас просто возьмут паузу. Они не будут списывать этот рынок со счетов, а просто займут выжидательную позицию, возможно, станут более пристально рассматривать другие рынки Восточной Европы. Так, сегодня весьма привлекательным рынком является Чехия, достаточно интересны Польша, Венгрия, Румыния.

– Политический кризис на Украине привел и к тому, что сегодня на рынке весьма осложнен доступ к западному капиталу. С какими инвесторами будет работать российский рынок недвижимости в среднесрочной перспективе?

– Влияние социально-политических событий, на мой взгляд, не так страшно, как рисуют СМИ, но следует помнить о том, что ситуация вокруг Украины – самый серьезный конфликт в Восточной Европе за прошедшие несколько десятилетий. Самое неприятное последствие – это замедление деловой активности и обесценивание местной валюты, что отрицательно повлияло на арендаторов, прежде всего торговой недвижимости. Их бизнес предполагает расходы в иностранной валюте (включая импорт товаров и арендные ставки), а доход деноминирован в российских рублях. Что касается информации о том, что Россия не способна привлекать иностранные инвестиции, это верно лишь наполовину. Если взглянуть натекущие инвестиционные сделки, на озвученные намерения международных инвесторов (Hines, Morgan Stanley), становится понятно, что все-таки движение на рынке есть. Взять, например, недавнюю новость про то, что Goldman Sachs приобрел еще 6% акций девелоперской компании O1 Properties, увеличив тем самым свою долю в компании до 12%. Эта сделка показывает, что иностранные институциональные инвесторы видят большие возможности в российском рынке недвижимости.

– Какие альтернативные источники финансирования имеются на российском рынке: пенсионные фонды, венчурные фонды и т. д.?

– Мы убедились в течение последних нескольких месяцев, что крупные российские негосударственные фонды начали присматриваться к инвестиционным возможностям на рынке коммерческой недвижимости. Недавно пенсионным фондам было позволено приобретать активы недвижимости через специально созданных агентов. Поскольку они накопили много капитала, в будущем пенсионные фонды могут превратиться в крупных игроков на российском рынке недвижимости. Стоит отметить, что все больше частных российских инвесторов активизируется на российском рынке недвижимости, пытаясь диверсифицировать бизнес за счет нерискованных инвестиций. Также, я думаю, мы будем продолжать наблюдать большое влияние Азии и, в частности, Китая. Мы уже видим его в Лондоне, Париже, Германии, и при правильном инвестировании и соответствующих возможностях мы наверняка увидим китайский капитал и в России.

– Каковы Ваши рекомендации относительно краткосрочных инвестиций в российский рынок недвижимости?

– В силу нестабильной геополитической ситуации множество собственников недвижимости попытались избавиться от своих активов по привлекательным ценам. Хорошо активизироваться как раз тогда, когда другие боятся и осторожничают. Именно в это время лучше всего искать инвестиционные возможности на российском рынке, пока они еще имеются.

– Какие сегменты в России, с Вашей точки зрения, остаются наименее «загруженными», наиболее свободными для входа?

– В каждом из сегментов еще есть свободные ниши, это совершенно точно. Отдельно можно сказать о гостиничном сегменте, который сегодня отнюдь не переполнен игроками и в котором есть масса свободных ниш, что видно прежде всего по ценам на качественные номера в отелях. Также, думаю, большие перспективы в России у онлайн-торговли. Это, в свою очередь, открывает новые возможности для сегмента промышленной и складской недвижимости. Этот рынок несколько задержался в своем развитии, но у него серьезные возможности и хорошая доходность.

– Меняет ли Colliers International в России свою стратегию, с оглядкой на новый политико-экономический контекст? Претерпевает ли изменения портфель услуг? Или все стабильно?

– Мы уже 20 лет в России, и в целом за это время мы научились нивелировать в своем бизнесе самые разные экономические неурядицы. За последний год мы произвели ряд структурных изменений, чтобы быть эффективными даже в непростые времена. Изначально у нас было два бизнеса в России: в Санкт-Петербурге и Москве. Теперь у нас единый комбинированный бизнес, который, помимо двух столиц, обслуживает интересы более 100 российских городов. При этом все наши системы интегрированы с международным офисом, все клиентские системы, внутренняя сеть, веб-сайт. Еще 5–10 лет назад это был довольно изолированный офис, отдельный бизнес, но сейчас это полная интеграция. На Россию у нас большие надежды. Мы расширяем направления сервиса, стремимся к тому, чтобы нанять лучших в своей области специалистов, и недавно инвестировали в новый офис в ММДЦ «Москва-Сити».

– Правильно ли считать, что список ваших услуг варьируется от региона к региону? Или он один и тот же? Может быть, клиентами в России востребованы услуги, которые, скажем, в Чехии не пользуются большим спросом?

– Мы пытаемся быть организацией с полным спектром услуг, сосредоточенных прежде всего на офисном, индустриальном и торговом секторах. Мы хотим заниматься арендой, инвестиционными продажами, управлением, консалтингом, оценкой. Так что все ключевые сервисы, связанные с перечисленными сегментами, являются нашим основным фокусом.

– Если бы Вам представилась возможность говорить о российском рынке с международными инвесторами, что бы Вы им порекомендовали?

– Я считаю, что если иностранный инвестор изучает основы рынка и видит дисбаланс спроса и предложения, видит отсутствие достаточного количества качественных активов на рынке, это отличная возможность для него. Инвесторы должны прийти и понять это на собственном опыте. Помимо инвестиционных возможностей, здесь есть все для профессионального обслуживания бизнеса: консультанты, юристы, налоговые эксперты, оценщики, управляющие недвижимостью.

– С Вашей точки зрения, какие профессиональные практики, методологии, технологии пока – в силу разных причин – не работают на российском рынке, не получили здесь распространения?

– В целом рынок применяет большую часть западных наработок. А чего рынку по-настоящему не хватает, так это прозрачной, полной и комплексной информации о собственности. На Западе покупатели и продавцы знают все подробности об активе, который участвует в сделке: какой была его цена раньше, какая она сейчас, почему, каковы условия договора аренды и т. д. Прозрачность информации облегчает инвесторам понимание рынка в целом и конкретной сделки в частности. В России, на мой взгляд, не хватает единой прозрачной и обновляемой базы данных объектов недвижимости, доступной для общественности. Это было бы большим шагом вперед для всей индустрии недвижимости. Что касается технологий, качества строительства, методик, я думаю, что это все уже давно здесь. Знаете, войдя в «Башню на Набережной» в ММДЦ «Москва-Сити» я был очень впечатлен! Здесь все исполнено на высоком уровне. Высокое качество отделки, ремонтных работ, обслуживания. Поэтому в этом смысле рынок недвижимости тоже подвержен глобализации. 

– Нравится ли вам Москва?

– Очень!

– А что конкретно?

– Здесь есть интересный контраст между историей и модернизмом. Мне всегда нравился баланс местной культуры и международного бизнеса. Вчера я был на экскурсии по Красной площади и у Собора Василия Блаженного. И это поистине уникальная архитектура. Вместе с тем мне нравится и ММДЦ «Москва-Сити», его инновационный дух. Если говорить в целом о России, то у нее масса достоинств: размер и разнообразие рынка, признаки диверсификации экономики, потенциал долгосрочного роста и развития во всех секторах (особенно в сфере торговой и складской недвижимости), крупные и современные активы, ликвидные финансовые рынки, солидная юридическая основа, опирающаяся на британское право. Минусы – это политика и имидж России в глазах инвесторов, относительная изоляция от других рынков, необходимость диверсификации экономики и конкуренции на внешних рынках. Недавние политические решения/трудности затормозили прогресс и заставили большинство международных инвесторов занять выжидательную позицию, но я очень надеюсь, это вопрос времени.