Colliers International | Торговая недвижимость в Германии пользуется все большим спросом у российских инвесторов

Торговая недвижимость в Германии пользуется все большим спросом у российских инвесторов

Объем сделок купли-продажи за девять месяцев 2013 года в торговом сегменте вырос на 54%, превысив 5,6 млрд. евро, на рынке ключевых городов Германии становится все больше покупателей из России. На фоне стабильного спроса на торговую недвижимость в Германии в течение первых трех кварталов 2013 года общая сумма сделок в секторе превысила 5,6 млрд. евро, подсчитали в международной консалтинговой компании Colliers International. Российские покупатели все чаще становятся собственниками торговых помещений в ключевых городах (Мюнхене, Гамбурге Берлине, Франкфурт-на-Майне и др.), инвестируя в качественные активы стоимостью до 5 млн евро и ритейл - объекты свыше 50 млн евро.  


«По сравнению с прошлым годом произошло увеличение объема сделок на 54%. Такой высокий прирост отражает неизменное доверие инвесторов к этому виду недвижимости, – отметил Андреас Трумпп, директор отдела исследований Colliers International в Германии.  – На долю торговой недвижимости, которая  оказалась на втором месте по привлекательности для инвесторов после офисных объектов, пришлось почти 30% сделок от общего объема транзакций в секторе коммерческой недвижимости». 


Значительное увеличение объема транзакций объясняется закрытием ряда крупных сделок как с отдельными объектами, так и портфелями активов. Среди  крупнейших «единичных» сделок  стоит отметить  приобретение комплекса Kö-Bogen в Дюссельдорфе компанией Art-Invest за более чем 400 млн. евро и продажу торгового центра Aquis Plaza (ранее – Kaiserplatzgalerie) в Аахене компании KG Farmsen за 290 млн. евро. Доля инвестиций в портфели торговой недвижимости в общем объеме сделок с января по сентябрь 2013 года составила 27% (1,5 млрд. евро). 


«Особый интерес представляет продажа портфеля активов компании Monsoon, состоящего из 10 магазинов  Kaufland, фонду прямых инвестиций Cerberus Capital Management за 224,4 млн. евро, а также приобретение  портфеля из трех торговых комплексов в Берлине, Гамбурге и Ингольштадте фондом Redefine International за 189 млн. евро, – сообщил Андреас Трумпп, –  хотя торговые комплексы относятся к категории «Core/Core plus» (высококачественные, низкорисковые активы), портфель  Monsoon может рассматриваться как  актив категории «Value add/Opportunistic» (благодаря созданию дополнительной стоимости за счет потенциала развития). 


Он добавил: «Доля зарубежных инвесторов на конец третьего квартала достигла около 22%, а объем инвестиций с участием иностранцев  составил 1,2 млрд. евро».


Россияне проявляют повышенный интерес к недвижимости в Германии  


В последнее время в Германии сформировался пул российских компаний, которые  рассматривают в качестве  долгосрочных инвестиций  покупку качественных торговых и офисных объектов в таких городах, как Берлин, Мюнхен, Гамбург, Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне и др.  Тенденция прослеживается все отчетливее  и напоминает ситуацию на рынке Австрии, где покупатели из России в течение последних десяти  лет входят в TOP 3 самых активных игроков в секторе коммерческой недвижимости. Российские покупатели, инвестирующие в торговые объекты Германии, условно делятся на две группы: частные инвесторы, которые приобретают единичные активы (в основном  это торговые помещения (street retail) на центральных улицах или некрупные специализированные торговые центры) стоимостью до 5 млн евро; инвестиционные фонды, управляющие частным капиталом и рассматривающие высококачественные активы на ключевых рынках Германии стоимостью от 50 млн евро. 


Как отметил Владимир Сергунин, директор по развитию бизнеса Colliers International, инвесторов из России привлекает стабильность немецкой экономики и возможность получения дохода при покупке торговой недвижимости в размере от 4 до 7 % годовых. При этом доходность на собственный капитал в этом сегменте рынка недвижимости может составить около 10-15%.  


Торговые комплексы привлекают наибольший объем капитала


Инвестиций в классические торговые комплексы на ключевых рынках Германии на конец третьего квартала составили около 2,2 млрд. евро, что соответствует 39% от общего объема  капиталовложений в торговую недвижимость. Объем сделок с розничными центрами и специализированными магазинами достиг 1,7 млрд. евро. За ними с небольшим отрывом следуют универмаги. В то время как специализированные магазины продавались преимущественно в рамках портфелей недвижимости, торговые комплексы, универмаги и отдельно расположенные объекты (т.н. помещения street retail) в центральных районах в основном приобретались как единичные активы. Треть объема сделок (почти 1,9 млрд. евро) в результате нескольких крупных продаж сконцентрировалась в шести основных хабах Германии – Берлине, Дюссельдорфе, Франкфурт-на-Майне, Гамбурге, Мюнхене и Штутгарте. Помимо сделки с комплексом Kö-Bogen к ним относятся продажи торгового центра Hallen am Borsigturm в Берлине, Zeil 94 и Zeilgalerie во Франкфурте, а также торговой галереи Alsterhaus и универсального магазина Saturn в Гамбурге.


Самыми активными игроками остаются консервативные инвесторы 


Среди заинтересованных в приобретении недвижимости инвесторов явными лидерами стали открытые и специальные фонды, общая доля рынка которых составила 25%, а объем сделок достиг почти 1,4 млрд. евро. За ними с некоторым отрывом следуют частные инвесторы и семейные офисы с объемом инвестиций 747 млн. евро, затем c похожими показателями – закрытые фонды недвижимости, пенсионные фонды и программы пенсионного обеспечения с объемом инвестиций 593 млн. евро и 582 млн. евро соответственно. «В результате ряда портфельных сделок значительные  объемы инвестиций в секторе торговой недвижимости продемонстрировали инвесторы с более рискованными стратегиями. На их долю пришлось 9% рынка с объемом инвестиций в 500 млн. евро», – отметил Андреас Трумпп. 


Доходность  высококачественных  активов остается низкой


«Как и на рынке инвестиций коммерческой недвижимости в целом, в секторе ритейла повышенным  спросом пользуются «надежные» объекты – это коммерческие здания в наиболее престижных районах и новые торговые комплексы в традиционных локациях, которые остаются очень  дорогими, – сказал Андреас Трумпп, – в среднем максимальная доходность топовых  объектов коммерческого назначения с наилучшим расположением в центральных районах и торговых комплексов ожидается на уровне 4,25% и 5,20% соответственно», – добавил он. В конце третьего квартала высококачественные розничные центры по всей Германии в среднем продемонстрировали доходность 6,25%. Доходность отдельных специализированных магазинов в центральных  районах составила 6,65%. 


Прогноз: рост спроса на премиальные объекты сохранится и в 2014 году 


Повышенный спрос на торговую недвижимость с доходностью ниже 5% больше не является исключительным явлением. Данная ситуация особенно ярко выражена в премиальном сегменте, где преобладают  новые объекты с отличным расположением, сбалансированным составом арендаторов и эффективной концепцией. «Принимая во внимание текущие сделки, мы ожидаем, что уровень активности останется таким же высоким до конца этого года и сохранится в дальнейшем», – комментирует Андреас Трумпп. В целом, на рынке отмечается тенденция к росту цен. Многие инвесторы в ценовой категории от 15 млн евро и выше предпочитают покупку портфелей активов отдельным объектам.