Colliers International | Складская недвижимость России: ключевые драйверы роста спроса до 2020

Складская недвижимость России: ключевые драйверы роста спроса до 2020

Colliers International, ведущая глобальная консалтинговая компания в сфере недвижимости, опубликовала результаты исследования российского рынка складских помещений, в рамках которого для оценки перспектив роста был проведен анализ ключевых показателей в Европе и мировых тенденций.
Эксперты Colliers International пришли к выводу, что ряд структурных характеристик складского рынка свидетельствует о наличии огромного потенциала для развития этого сегмента, несмотря на низкие темпы общего экономического роста. Основные драйверы спроса на складские помещения в России, – высокая динамика прироста в сегменте торговых центров в среднесрочной перспективе, недооцененный потенциал в секторе онлайн-продаж и долгосрочные мировые тенденции в индустриальном производстве такие, как бест-шоринг.


В сравнении с рынками Восточной и Западной Европы, российский рынок складской недвижимости по-прежнему демонстрирует низкий уровень предложения на душу населения. На 1000 жителей в России приходится около 92 м² современных площадей, что почти вдвое меньше показателей обеспеченности в Польше (190 м²) и почти в 10 раз ниже уровня Великобритании (880 м²). В тоже время общие показатели не отражают полную картину, так как Московская область остается доминирующим  регионом, на долю которого приходится две трети от всего объема качественных складских помещений в России.


Одним из ключевых драйверов потенциального роста сектора складской недвижимости являются ритейлеры. Чтобы продолжать экспансию на российском рынке, наиболее динамичным компаниям требуется все больше современных площадей. При этом основная часть спроса приходится на сегмент торговых центров, которые для большинства ритейлеров являются наиболее популярным форматом присутствия в российских городах и Восточной Европе в целом. В тоже время низкая обеспеченность современными складскими помещениями, характерная для московского рынка, часто рассматривается как препятствие для развития розничных сетей. 


Москва – самый крупный рынок розничной торговли в России – по-прежнему значительно отстает от европейских городов по предложению торговых центров на душу населения. Так, средние показатели обеспеченности по России составляют 243 м² на 1000 жителей, в Западной Европе и Скандинавии - 350 м² и 550 м² соответственно. Это свидетельствует о том, что в Москве возможно значительное расширение рынка качественных торговых и складских площадей. Можно ожидать роста до уровня Санкт-Петербурга (489 м²), который почти вдвое опережает Москву (349 м²) по данному показателю.


Значительные объемы ввода новых торговых центров, ожидаемые в ключевых городах России, помогут сократить разрыв в среднесрочной перспективе, но достичь средних показателей Восточной Европы, скорее всего, удастся лишь к концу десятилетия. Аналитики Colliers International отмечают, что восполнение дефицита площадей в розничном секторе будет стимулировать спрос на современные логистические мощности со стороны ритейлеров, открывающих магазины в новых торговых центрах. 


В то время как Москва отстает от большинства крупных городов Восточной Европы - к примеру, уровень московского рынка составляет 34% от аналогичного показателя Праги (707 м²), 38% уровня Варшавы (647 м²), и 44% Будапешта (549 м²), потенциал рынков в этих городах почти исчерпан, в связи с чем ряд непрофессиональных торговых центров испытывает проблемы с арендаторами. 


Онлайн-торговля – второй драйвер спроса на современные складские помещения, - та область, в которой Россия стремится нагнать европейские и мировые рынки. В США и Великобритании доля онлайн-продаж в суммарном розничном обороте составляет приблизительно 10%, в Китае, Франции и Германии – около 5%. В России, где уровень проникновения Интернета отстает от развитых стран, на долю онлайн – ритейлеров приходится менее 2% всех розничных продаж. Однако, согласно прогнозам Morgan Stanley Research, к 2015 году объемы продаж через Интернет достигнут 4,5%, а к 2020 году – 7%. Аналитики Colliers International предполагают, что рынок онлайн-ритейла может развиваться более высокими темпами.


«Рост доли онлайн-торговли важен для рынка складской недвижимости, потому что для этого формата жизненно необходимы новые и высокотехнологичные логистические площади. Вне всяких сомнений, в результате развития Интернет-торговли в России мы увидим рост спроса на современные складские помещения как со стороны онлайн-ритейлеров, так и 3 pl - операторов», – комментирует Дэмиан Харрингтон, региональный директор по исследованиям в Восточной Европе Colliers International.


Третий драйвер в секторе современных складских помещений и логистики в России – это перебазирование производств на глобальных рынках, набирающее обороты на фоне восстановления мировой экономики после затяжного кризиса. Данная тенденция, которую аналитики Colliers называют бест-шорингом, подразумевает изменение географических предпочтений  крупных производственных компаний, которые держат курс на политику репатриации после десятилетий офф-шоринга.


За последние пять лет почти 25% производителей вернули часть операций в свои страны. Специалисты Colliers International отмечают, что в ряде случаев эти перемещения объясняются скорее консолидацией и корректировкой производственного баланса, чем последовательной политикой репатриации. Однако размещение части производства за рубежом (офф-шоринг) и возвращение их обратно из-за рубежа (ре-шоринг) не могут в полной мере объяснить передислокацию международных компаний. Многие из них используют стратегию бест-шоринга, то есть ищут наиболее выгодное расположение своих операций, распределяя их по всему миру, чтобы получить конкурентное преимущество в глобальном масштабе за счет снижения производственных издержек и затрат, и в большей степени, чтобы повысить эффективность цепочки поставок и находится ближе к потребительскому спросу.


Эта тенденция  проявляется все сильнее на фоне развития новых технологий, которые повышают привлекательность производства в Европе благодаря снижению затрат на персонал в общих производственных расходах. Ожидается, что расширение производства в результате новых корпоративных предпочтений будет выгодным для рынков Восточной Европы, России и Турции.


«Тенденция бест-шоринга будет иметь вполне определенные последствия для складского и логистического секторов в России – роль Европы в мировом производстве больше не снижается, и, напротив, может вновь усилиться, – комментирует Дэмиан Харрингтон, – с одной стороны, преимущество России может заключаться в размещении новых производств, с другой стороны, Россия может извлечь выгоду благодаря своему географическому расположению между ключевыми рынками и производственными хабами Азии и Европы. Этому будет способствовать как реализация «Железнодорожного Шелкового Пути», так и инвестиции в развитие маршрута в Азию через Северный Ледовитый океан, что позволит существенно сократить сроки перевозок. И для поддержки этих проектов России потребуется современная логистическая инфраструктура». 


Как отметил Владислав Рябов, партнер, региональный директор департамента складской, индустриальной недвижимости и земли Сolliers International в России: «Потенциал российских городов –миллионников привлекателен для размещения крупных производств. Следуя тенденции бест-шоринга, все больше западных FMCG –компаний рассматривают Россию как приоритетный рынок. Схожие предпочтения и у крупных компаний - производителей автокомпонентов, которые приходят в Россию вслед за международными автомобильными гигантами и нуждаются в качественных индустриальных площадках. За последние годы  доля  иностранных инвестиций в индустриальную недвижимость России выросла в несколько раз благодаря тому, что эти компании активно наращивали объемы производства по всей России от Санкт-Петербурга до Владивостока путем открытия собственных производственных площадок или покупки российских компаний-производителей».