Colliers International | Институциональные инвесторы в Европе вложат порядка €60 млрд в недвижимость в 2014 году

Институциональные инвесторы в Европе вложат порядка €60 млрд в недвижимость в 2014 году

В 2014 году ожидается перераспределение средств институциональных инвесторов в Европе из акций и облигаций в недвижимость, предполагающую более высокую доходность. Именно эту идею передает Colliers International, международный консультант по недвижимости, в глобальном исследовании “Новая эра для институциональных инвестиций в Европе: от избегания риска к его осознанию”.
КЛЮЧЕВЫЕ ВЫВОДЫ:
Если европейские пенсионные и страховые фонды направят € 60 млрд денежных средств в недвижимость, то общий объем инвестиций в этом секторе вырастет на 1%.
Объемы могли бы быть выше, если бы не ограниченное предложение и конкуренция со стороны суверенных фондов.  
Инвесторы ожидают более высокой доходности, а обязательства пенсионных фондов растут, что означает, скорее всего, конец периода низко рискованных институциональных инвестиций (так называемые «тихие гавани»).
Максимальный рост стоимости акций и облигаций, который можно было недавно наблюдать, предполагает, что институциональные инвесторы будут опять рассматривать недвижимость в качестве объекта инвестиций.
Низкие процентные ставки говорят о том, что существует резерв для дальнейшей существенной компрессии ставок капитализации, а также об увеличении доступности заемного финансирования, которое приведет к росту инвестиций.
Ожидается увеличение количества структур с совместным владением активов, особенно полуоткрытых фондов недвижимости, рассчитанных на долгосрочное инвестирование.   
** Внедрение стандартов Solvency II повлечет за собой некоторые риски в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективе, однако новые стандарты, скорее всего, приведут к адаптации и новым инвестиционным продуктам и подходам в процессе развития сектора недвижимости. 

Объем вложений в недвижимость по всему миру увеличился на  25 % в 2013 г., что свидетельствует о восстановлении данного сектора инвестиций. Инвестиционный цикл в Азии и Тихоокеанском регионе находится в самой высокой точке, тогда как инвестиции в Европе и Америке все еще составляют только 60 % от объемов 2007 г., что означает наличие резерва для дальнейшего развития. 

Институциональные инвестиции в Великобритании увеличились более чем в 2 раза в  2013 г., с ростом от €1.5 млрд до €3 млрд в центральном Лондоне, что касается роста институциональных инвестиций в Европе (фонды, управляющие пенсионными и страховыми средствами), он был намного ниже (около €10 млрд), несмотря на приток инвестиций от суверенных фондов в последние два года в размере €12 млрд. В отчете Colliers отмечается, что конкуренция за активы привела к отложенному спросу, который вместе с перераспределением средств из акций и облигаций может вызвать всплеск  новой волны капитала, находящегося в поиске высокодоходных инвестиционных активов в Европе. 

Только увеличение объема инвестиций в недвижимость на 1 % со стороны фондов, управляющих пенсионными и страховыми средствами, будет означать вливание  около € 60 млрд новых собственных средств.  Прирост капитала ожидается, по данным Colliers, уже в 2014 г.  Эта цифра могла бы быть выше, если бы не дефицит качественных активов и конкуренция со стороны суверенных фондов.  Colliers также предсказывает 3 % увеличение объемов инвестиций в течение следующих 3 лет (около €180 млрд). В регионе EMEA (Европа, Ближний Восток и Африка) этот объем за 2013 г. составил €170 млрд. 

Главный экономист по региону EMEA в компании Colliers International Уолтер Боуттчер: “Устойчивое восстановление американской экономики, сокращение программы количественного смягчения, положительный экономический рост в Великобритании и признаки стабилизации экономической ситуации в Европе должны стать основанием продолжающего восстановления объема инвестиций в недвижимость на европейском рынке. Данные изменения также предполагают то, что период институциональных инвестиций в «тихие гавани» (т.н. низко рискованные рынки) уже заканчивается, так как доходность государственных облигаций не соответствует растущим обязательствам институциональных инвесторов.”

Глава международных инвестиций в регионе EMEA в компании Colliers International Ричард Дивалль: “Подобные тенденции, которые уже происходят с финансовыми институтами, можно наблюдать в Великобритании. Если учесть, что экономическая ситуация в Европе продолжает быть довольно специфической, а ее зависимость от роста, вызванного потреблением, сохраняется, процентные ставки, скорее всего, будут находиться на низком уровне еще какое-то время, что приведет к увеличению инвестиций в европейскую недвижимость с привлечением заемных средств.

Также, скорее всего, мы увидим увеличение использования структур с совместным владением активов, особенно полуоткрытые фонды недвижимости, рассчитанные на  долгосрочное инвестирование. ‘Клубные сделки’, совместное владение, всевозможные структуры, совместные предприятия и долевое владение непубличных компаний, занимающихся недвижимостью, - все эти формы станут предпочтительными инструментами для инвестиций в недвижимость. Данные коллективные инструменты могут стать одной из наиболее распространенных форм инвестиций в недвижимость в будущем.”

Исследования, проведенные компанией Colliers, говорят о том, что самым большим препятствием для институциональных инвесторов является новый режим регулирования, а именно новые требования по финансовой стабильности:
Введение стандартов Solvency II и нормативов по кредитоспособности\ ликвидности для различных инвестиционных активов, которыми владеют страховые компании, становится все более актуальной проблемой.
Директива IORP, предусматривающая похожие положения относительно негосударственных пенсионных фондов.

Как отметил Уолтер Боуттчер: “Стандарты Basel III и Solvency II нацелены на повышение эффективности управления рисками инвесторов и повышения надежности активов, посредством увеличения финансовых резервов. Несмотря на некоторую неопределенность в процессе использования  правил и утверждения внутренних моделей, страховая индустрия должна иметь достаточный резерв для изменения своего портфеля активов, в котором стоимость риска будет справедливо оценена с точки зрения регулятора. Институциональные инвесторы могут обнаружить, что увеличение доли недвижимости в их портфеле за счет привлекаемых заемных средств может стать практичным инструментом для увеличения масштаба инвестиций, их целесообразности и более мягких требований со стороны регуляторов рынка.” 

Компания Norges недавно последовала данному сценарию, закрыв сделку стоимостью 2,4 млрд евро с Prologis в Европе, путем создания совместного предприятия в конце 2012 г., а затем последовала еще одна сделка снова в формате СП с Prologis в США в объеме $1 млрд в декабре 2013 г.   “Пара лет, оставшаяся до завершения текущего инвестиционного цикла в Европе на рынке недвижимости, а также высокий инвестиционный потенциал страховых и пенсионных институциональных инвесторов, подогреваемый растущим аппетитом со стороны суверенных фондов и других частных инвесторов - все это должно привести к повышению объема инвестиций в 2014-2015 г.г, в сравнении с 2013 г.,” - заключил г-н Боуттчер.