Colliers International | Объемы сделок на рынке инвестиций в недвижимость ЦВЕ выросли на 22 % до €11 млрд по итогам 2013 г.

Объемы сделок на рынке инвестиций в недвижимость ЦВЕ выросли на 22 % до €11 млрд по итогам 2013 г.

Россия третий год подряд лидирует на рынке инвестиций в недвижимость в Центральной и Восточной Европе. В общем объеме транcакций ЦВЕ, которые в 2013 г. достигли €11 млрд, на долю российских инвестиций пришлось около €4,9 млрд, что составляет порядка 45% от всех вложений в регионе, говорится в исследовании Colliers International «Потенциал рынка инвестиций в регионе ЦВЕ: фокус на Россию». При этом, большая доля сделок 2013 г. была заключена на рынке коммерческой недвижимости Москвы (89%), который предлагал более высокие ставки капитализации (от 8 до 12% годовых) в сравнении с другими рынками ЦВЕ.
В 2013 г. тенденция к восстановлению рынков ЦВЕ после кризиса продолжилась, и доминирующее положение в регионе сохранили Россия (45%), Польша (28%) и Чехия (10%), совокупная доля рыночной активности которых достигла 83%. В 2011 г. доля рынков этих стран составляла 71%, а в 2012 г. – 87%.

За последний год объем трансакций в сфере коммерческой недвижимости России составил более €4,9 млрд, при этом около 75% этой суммы пришлось на сделки от €133 млн. Крупнейшие российские города заняли значительную долю этого объема: Москва и область – 89%, Санкт-Петербург – 4%.

В отчете Colliers отмечается, что 10 лет назад объемы инвестиций в российскую недвижимость составляли менее 5% от общей суммы трансакций в ЦВЕ, а в пост-кризисные годы доля инвестиционных сделок выросла до 40- 45%. Эксперты Colliers также подсчитали, что средние размеры сделок в России в 2,5 раза превышают средние показатели в Польше и Румынии и в 3 раза – в Чехии.

Крупные трансакции в Московском регионе обусловлены рядом факторов. Первый из них – размер и качество объектов, которые в основном представлены торговыми, офисными и складскими комплексами, ориентированными на обслуживание крупнейшего потребительского рынка России. Второй фактор – это, безусловно, доступность заемного финансирования, а также масштабы и стратегии фондов, активно инвестирующих в московскую недвижимость.

Еще одна особенность российского рынка – разнородный состав инвесторов, заключающих сделки. В первой десятке представлены 7 стран: Россия, США, Австрия, Чехия, Германия, Великобритания и Нидерланды. В то же время большинство фондов на данный момент приобрели только по одному объекту в России и многие из них представляют капитал новых институциональных инвесторов. 

“Хотя в России выше факторы риска – как реальные, так и предполагаемые, – это отражается и на доходности”, - комментирует Дэмиан Харрингтон, региональный директор по исследованиям Colliers International в Восточной Европе, – “к примеру, офисная недвижимость в Москве на 300 базисных пунктов уступает немецкому рынку и отстает на 200 базисных пунктов от таких рынков, как Мадрид, Варшава и Прага. Со временем можно ожидать сокращения этой разницы".

Как отмечается в отчете Colliers, инвестиционные риски в России можно уменьшить за счет применения английского законодательства. Более того, за последнее время фискальная система, касающаяся объектов недвижимости, стала более прозрачной благодаря переходу к расчетам на основе кадастровой стоимости, которая более точно и объективно отражает рыночную стоимость российских активов.

“Долгосрочные тенденции в России и Европе в целом свидетельствуют об увеличении инвестиций в коммерческую недвижимость. На европейском уровне доходность недвижимых объектов сейчас существенно выше традиционных инструментов с фиксированной прибылью – таких, как облигации Германии", – комментирует Хэррингтон, – “поэтому капиталы уже сейчас перераспределяются в пользу рынка инвестиций в недвижимость, и эта тенденция сохранится в дальнейшем. И у российских и иностранных инвесторов есть хорошие шансы  поучаствовать в этом процессе, так как розничный и логистический сегменты в долгосрочной перспективе будут расти, подкрепляемые структурным спросом на рынке".

Уровень обеспеченности качественными торговыми площадями в России по-прежнему существенно отстает от стран ЦВЕ. Например, Москва – самый крупный рынок страны, все еще сильно проигрывает европейским городам по такому показателю, как площадь классических торговых центров на душу населения. Показатель российской столицы составляет 243 кв. м  на 1000 жителей, в то время, как в среднем по Европе он достигает от 350 кв. м (Западная Европа) до 550 кв. м (Северная Европа). Это позволяет ожидать существенного расширения объемов торговых площадей в Москве – можно прогнозировать удвоения текущего уровня до показателя Санкт-Петербурга, который в пересчете на душу населения почти вдвое опережает российскую столицу (484 кв. м). 

«В долгосрочной перспективе российский рынок будет сопоставим по объему инвестиций  в недвижимость с такими развитыми рынками, как Лондон и Париж. Уже сейчас он вышел в лидеры региона и сравним по объемам сделок со всеми странами Восточной Европы. Стабильные макроэкономические показатели, отсутствие крупного внешнего долга, бурно растущий рынок ритейла, привлекательное соотношение рисков и доходности, а также значительная кредитная ликвидность, предоставляемая российскими банками – все это обуславливают значительный интерес иностранных и локальных инвесторов к инвестициям в коммерческую недвижимость России.  При этом, Москва - самый населенный город Европы и именно жители российской столицы тратят больше всего средств на товары и услуги (около 60% доходов против около 30% в других странах), тогда как обеспеченность Москвы торговыми площадями пока еще сравнительно низкая. Этим объясняется не только активный девелопмент новых торговых центров, но и появление большого количества высококлассных логистических центров в Московском регионе», - отмечает Саян Цыренов, директор департамента рынков капитала Colliers International в России.