Colliers International | Лекарство от “похмелья Еврозоны” наконец найдено?

Лекарство от “похмелья Еврозоны” наконец найдено?

Во втором квартале 2014 г. индустриальные центры Европы продемонстрировали рост – высокий спрос и ограниченное предложение вызвали увеличение максимальных арендных ставок на логистические объекты. Положительная динамика была зафиксирована в ряде городов Восточной Европы: Таллине, Вильнюсе, Братиславе и Брно, при этом самый существенный рост был отмечен в Минске (+45 процентов), который главным образом был обусловлен дефицитом площадей.
Дублин и крупные логистические рынки Великобритании, включая лондонский Хитроу, Бирмингем в регионе Уэст-Мидлендс и Манчестер на Северо-Западе, также показали увеличение арендных ставок в промышленном сегменте. Росту поспособствовало восстановление спроса и сокращение свободных площадей. Аналогичная ситуация наблюдается и в Германии – в Мюнхене и Штутгарте.

Тим Дэвис, руководитель департамента индустриальной недвижимости Colliers International в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки: «Хотя в регионе EMEA есть различные тенденции, нам ясно, что «похмелье Еврозоны» было, за исключением нескольких городов, преодолено везде. В будущем общее восстановление большинства экономик Европы приведет к увеличению спроса со стороны арендаторов (occupiers).  В частности, основными драйверами роста арендных ставок на всех рынках останутся онлайн – ритейлеры и розничная торговля».

Результаты последнего исследования Colliers International о промышленной недвижимости в странах Европы, Ближнего Востока и Африки говорят о том, что стоимость аренды в премиум-классе в большинстве городов достигли стабильности –ставки в первой половине 2014 г. выросли или не изменились в 46 из 54 городов. Эта тенденция также наблюдалась на важнейших рынках Южной Европы, включая Лиссабон и Мадрид, где ставки аренды в премиум –классе сохраняли стабильность последние 18 месяцев.

«Всего шесть европейских рынков страдают от высокого уровня свободных площадей и низкого спроса, что может повлечь дальнейшее уменьшение арендных ставок на качественные логистические объекты. Такая ситуация наблюдается в Венгрии, а также в Москве, где из-за существенного объема строящихся объектов произошло небольшое снижение арендных ставок, и ожидается дальнейшая коррекция», – отметил г-н Дэвис. Коррекция также была отмечена в Гамбурге, Познани, Амстердаме, Вене и Афинах.

В будущем дальнейший рост арендных ставок в премиум- классе ожидается в Лондоне, Бирмингеме, Дублине, Штутгарте и Вильнюсе; коррекции можно ожидать на крупных российских рынках – в Москве и Санкт-Петербурге, – а также в Афинах и Белграде.

Как отметил Владислав Рябов, региональный директор департамента складской, индустриальной недвижимости, земли Colliers International: «В связи с тем, что арендные ставки в Москве и Санкт-Петербурге номинированы в долларах, уровень арендных ставок во многом зависит от курса доллара. Так как рубль ослабевает уже довольно таки продолжительное время, рост ставок значительно ограничен. Дополнительно следует отметить, что в 2014 году в Москве ожидается значительное увеличение новых площадей на Севере и Юго-Востоке, что определенно будет способствовать снижению арендных ставок в первую очередь в этих направлениях. В Санкт-Петербурге ситуация более стабильная – фактически все строящиеся объекты должны заполнится арендаторами в этом году и наблюдается определенная тенденция по увеличению BTS проектов». 

На инвестиционном рынке наблюдалась компрессия ставок доходности в 12 европейских городах и только на восьми рынках, в 33 из 53 городов ситуация не изменилась. В Германии, где первый квартал 2014 г. стал рекордным по объему сделок в логистическом сегменте, во втором квартале инвестиционная активность вернулась к норме. Наиболее показательна ситуация во Франкфурте, самом дорогом рынке, где доходность в премиум-классе снизилась (-30 б. п.), и в Штутгарте (–  20 б. п.). Другими центрами притяжения инвесторов стали ключевые логистические рынки Центральной и Восточной Европы: Братислава (-50 б. п.), Прага (-25 б. п.) и Брно (-30 б. п.)  Также усилилась активность в логистическом секторе Швеции, где на крупных логистических рынках Гетеборга и Стокгольма также произошла компрессия ставок доходности в премиум-сегменте (-25 б. п.).  

Г-н Дэвис продолжил: «В четвертом квартале 2014 г., мы ожидаем дальнейшие снижение доходности во всем регионе EMEA. Рынок Великобритании уже достиг зрелости, а Германия также приближается к насыщению из-за огромного интереса   зарубежных инвесторов. Долгосрочные перспективы выглядят многообещающе даже в тех странах, которые пострадали от кризиса Еврозоны сильнее других, хотя им потребуется больше времени для восстановления. Дальнейшее сокращение доходности в премиальном логистическом секторе ожидается в Ирландии, Великобритании, Польше и Чехии».

 «Однако, по нашему мнению, рынок Испании уже созрел для будущего роста арендных ставок и притока инвестиций. На горизонте уже появляются дальновидные инвесторы, у которых пока еще есть возможность для приобретения оппортунистических активов».