Colliers International | Сolliers International подвела итоги года на рынке коммерческой недвижимости России и поделилась прогнозами на 2015 год

Сolliers International подвела итоги года на рынке коммерческой недвижимости России и поделилась прогнозами на 2015 год

Международная консалтинговая компания Colliers International подвела итоги уходящего года и поделилась прогнозами развития рынка недвижимости Москвы и регионов в 2015 г. На фоне нестабильности в экономике, многие компании пересматривают текущие планы по развитию бизнеса, собственники помещений снижают арендные ставки, при этом уровень вакантных площадей продолжает увеличиваться. Однако особо пессимистичных настроений на рынке пока не наблюдается.
Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International, отметил, что, несмотря на неблагоприятный макроэкономический фон, компания довольно оптимистична относительно перспектив следующего года. Уже сейчас некоторые крупные арендаторы присматриваются к объектам и в следующем году готовятся выйти на сделки. «Самые выгодные сделки заключаются в кризис», - напомнил Казанский.  

Рынки капиталов

По данным Colliers International, объем инвестиций в 2014 г. составил $3,5 млрд – на 60% меньше по сравнению с рекордным 2013 годом, когда этот показатель достиг $8,2 млрд. Больше всего средств было вложено в офисную недвижимость около $1,4 млрд (40%) .  На втором месте – торговые помещения –$1 млрд (29%). На третьем – гостиницы - $559 млн (16%). 

В следующем году ожидается сохранение объема инвестиций на текущем уровне. «Классических инвестиций было мало», - отметил  исполнительный директор департамента рынков капитала Colliers International Станислав Бибик. «В 2014 г. активность среди инвесторов возросла, но объем реальных сделок снизился, однако это неплохой показатель при таких условиях. В силу повышенной волатильности и нестабильности валютного рынка инвесторам сложно принимать решение, входить в той или иной проект. Они ведут осторожную политику и пытаются понять, что происходит на рынке», - считает Бибик. 
 
Среди новых трендов – интерес к непрямым инвестициям (например, покупка доли компании, а не целого объекта), желание локального капитала диверсифицироваться, появление новых типов инвесторов. 

Объем российских инвестиций составил 80%, на московские активы пришлось около 85% от этого объема. При этом российская столица сейчас лидирует по уровню ставок капитализации среди крупных европейских городов. 

Склады

В 2014 г. в Московском регионе было введено в эксплуатацию рекордное количество площадей – 1,7 млн кв.м. При этом общее поглощение складов на 30% ниже, чем в 2013 г. В 2013 г. наблюдался явный дефицит качественных складских объектов – в эксплуатацию было введено 890 000 кв. м, тогда как куплено или сдано в аренду - 1,4 млн кв. м, подсчитали в Colliers International.

Средний уровень вакантных помещений  оценивается в 6,3%, что является самым большим показателем за последние 5 лет. В 2015 г. он может увеличиться до 10%. «В следующем году не будет построено много новых проектов – максимум 500 000 кв. м. При этом мы не считаем те проекты,  в которых уже оформлены контракты, они будут заполнены. Соответственно, первичной вакансии будет не так много. 

Вопрос в другом – сколько составит вторичная вакансия? Мы не можем сейчас прогнозировать, как будут себя чувствовать различные компании, и  насколько масштабно они будут сокращать свои планы развития, но точно можно сказать, что произойдет небольшая ротация ряда арендаторов. Свободные площади найдут своих арендаторов в конце 2015 г., и на первое полугодие 2016 г. вакантность снизится до уровня не выше 5%», - отметил партнер, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Владислав Рябов. 

Средняя ставка аренды в складских комплексах класса А в Московском регионе на конец 2014 г. составила 4 500 руб./кв.м/год. 

Торговая недвижимость

Конкуренция среди торговых центров становится все острее – и на этом фоне они максимально чувствительны к кризисным событиям. В 2014 г. общее предложение торговых площадей в России составило 23 млн кв. м GLA. На Москву приходится почти четверть всего предложения. Как отметил Николай Казанский, в этом году Россия заняла первое место в Европе по количеству торговых площадей, обогнав своих главных конкурентов Францию и Германию. Однако учитывая большую численность населения, обеспеченность торговыми площадями все равно остается в два раза меньше западного уровня. 

В 2014 г. в России открылось 67 торговых центров с площадью 2,4 млн кв. м GLA, в 2015 г.  запланирован ввод 105 торговых центров в России – 3,9 млн кв. м. GLA. В Москве в этом году открылось 17 торговых центров с площадью более 800 000 кв. м GLA. Предполагается, что в 2015 г. этот показатель увеличится еще на 1,3 млн кв.м GLA. Однако, по мнению экспертов Colliers International, девелоперы значительно скорректируют свои проекты. Сейчас вакантность в Москве составляет 6%.

«Изменение в планах арендаторов наблюдалось еще в конце 2013 г., сейчас это стало очевидно. Из-за сложной экономической ситуации можно предположить, что многие объекты, которые заявлены девелоперами к открытию на IV кв. 2015 г., будут перенесены на 2016 г.», - считает региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International Анна Никандрова

Среди наиболее значимых изменений в этом году Анна Никандрова отметила изменение в обеспеченности российских городов торговыми площадями. Долгое время первое место в этом рейтинге занимал Санкт-Петербург, в этом году – Самара. Москва переместилась с пятого на четвертое место. В следующем году заявлено большое количество проектов в городах с населением от 300 000 до 1 млн человек. Лидерами среди них станут Курск, Барнаул, Архангельск, Иркутск, Тюмень. 

Офисы

Офисная недвижимость традиционно наиболее уязвима во время макроэкономической нестабильности. Среди основных тенденций в этом сегменте – переход многих собственников на рублевые ставки аренды преимущественно в классе В+, в том числе, наблюдается фиксирование курса доллара. Средняя запрашиваемая арендная ставка в долларах снизилась на 17%, в рублях – выросла на 15%. В 2014 г. было введено в эксплуатацию около 1,5 млн кв.м офисов, что на 70% превышает ввод 2013 г. 

В 2015 г. девелоперы заявили о строительстве 1 млн кв. м новых площадей в Москве, общее предложение вырастет до 16,9 млн кв. м. Вакантность сохранится на уровне 14%. На фоне увеличивающегося предложения собственникам придется проявить гибкость и идти на дальнейшие уступки арендаторам, корректируя арендные ставки и предоставляя различного рода бонусы.