На рынке высокобюджетной недвижимости (бизнес- и премиум-класса) по итогам I квартала 2019 года зафиксирован минимальный объем нового предложения за последние 3 года.

Основные причины снижения девелоперской активности – неопределенность на рынке относительно новой схемы финансирования строительства согласно последней редакции 214-ФЗ, что накладывает на застройщиков обязательства по переходу на специальную  систему банковского хранения денег дольщиков (эскроу-счета) и использованию заемных средств (проектное финансирование), стоимость которых на время всего строительства объекта недвижимости сложно прогнозировать. Изменение также отразятся и на процессе ценообразования ввиду необходимости заложить новые издержки в стоимость квадратного метра для конечного покупателя.

Екатерина Фонарева, региональный директор департамента жилой недвижимости Colliers International: «Для первичного рынка жилья 2019 год будет переходным.  С большой степенью вероятности стоит отметить, что такого большого объёма предложения, как это было зафиксировано в 2018 году, не стоит ожидать. Напомним, что 2018 год стал рекордным по объемам выхода новых проектов на рынок высокобюджетной недвижимости. Тогда застройщики пытались вывести на рынок как можно большее количество проектов, чтобы успеть реализовать их по «старым» правилам. А 2019 год будет пилотным для новой схемы реализации. Поэтому застройщики будут с осторожностью подходить к запуску новых проектов».

Ряд застройщиков в преддверии даты принятия окончательных поправок к законодательству отложили старт продаж уже анонсированных проектов на вторую половину 2019 года, когда будет отлажена схема реализации недвижимости в новых реалиях рынка жилья. Еще одним фактором, который стимулирует перенос сроков реализации новых проектов стало ожидание общего роста цен на рынке в связи с новыми правилами «игры» на рынке.

Как ожидается, средние издержки девелоперов возрастут на 5-15% (в зависимости от этапа реализации проекта) ввиду замещения беспроцентного финансирования строительства на основе средств дольщиков проектными банковскими кредитами по ставкам в размере от 4 до 12%. Однако высокий уровень конкуренции и тот факт, что подавляющее большинство объектов на рынке будет еще несколько лет реализовываться по старым правилам будет сдерживать застройщиков, вышедших с новыми проектами после 01.07, от пропорционального роста цен относительно возросших издержек.

Таким образом, на рынке высокобюджетной недвижимости во второй половине 2019 года будут созданы все предпосылки для постепенного роста цен, в первую очередь в проектах с банковским финансированием. По прогнозам Colliers International, новые проекты могут выходить на рынок с ценами на 5% выше, чем аналогичные проекты, реализующиеся по «старым» правилам. Больший рост цен для них будет ограничен под влиянием рыночной конъюнктуры.

Что касается прогноза, то основными факторами, которые будут оказывать наибольшее влияние на девелоперскую активность в среднесрочной перспективе станут 2 момента. 

Первый, это рекордное количество накопленных разрешений на строительство (РнС), которые застройщики получили в первой половине 2018 года. Второй фактор, наличие обязательств перед городcкими властями, которые заключаются в том, что застройщики обязаны в течение определенного периода (обычно срок порядка 3 лет) времени начать реальные строительные работы по выданным документам, иначе РнС могут быть аннулированы, что грозит потерей значительных инвестиции для бизнеса.

Таким образом, один из наиболее вероятных сценариев, это активный выход в продажу проектов в горизонте 2020-2 кв. 2021 гг., когда участники рынка с одной стороны успеют отладить бизнес-процессы по новой схеме реализации жилья, с другой стороны у них будут подходить концу сроки по обязательствам начала строительства перед городом. Среди других возможных сценариев – перепродажа наиболее трудных для девелопмента проектов с РнС застройщикам с более устойчивым финансовым положением.

Что касается последствий для рынка, то в целом рынок высокобюджетной недвижимости, как ожидается, преодолеет снижение девелоперской активности в 2019 году в рабочем режиме ввиду того, что годом ранее рынок пополнился рекордным объемом нового предложения, которого должно хватить в краткосрочной перспективе.

Бизнес-класс

В течение I квартала 2019 года рынок новостроек бизнес-класса Москвы пополнился 4 новыми проектами: The Book, «КутузовGrad II», «Событие» и «Рогожский вал, 12», а также новыми корпусами в 6 жилых комплексах, уже экспонируемых на рынке:  «Ривер Парк», «Крылья», «Резиденции архитекторов», «Life-Кутузовский», Big Time и Shirokaya. Общий объем нового предложения в классе «бизнес» составил порядка 1760 лотов суммарной площадью 114 тыс. кв. м. Стоит отметить, что данный показатель более чем в 2 раза ниже относительно IV квартала 2018 года и на 40% - по сравнению с аналогичным периодом 2018 года, когда в продажу вышло 8 новых проектов.

Премиум-класс

Всего один новый проект был выведен на первичный рынок премиальной недвижимости в I квартале 2019 г. – квартал Lucky от застройщика Vesper, также объем предложения пополнился новым корпусом в жилом комплексе «Дом на Тишинке». 
Совокупный объем нового предложения сохранился на уровне IV квартала 2018 года, и составил 220 лотов общей площадью 25 тыс. кв. м. Однако в годовой динамике на премиальном рынке отмечается значительное снижение девелоперской активности: так по сравнению с 1 кварталом 2018 года объем нового предложения сократился в 3 раза. 

В целом, все новые проекты новостроек начала 2019 года можно разделить на две подгруппы. Первая – The Book и «Рогожский вал, 12» — это проекты на завершающей стадии строительства, схема реализация которых не подпадает под новые изменения на рынке, так как они реализуются по предварительным договорам купли-продажи (ПДКП). 
Оставшийся пул – проекты, которые были анонсированы несколько лет назад, разрешительная документация по которым в основном получена еще до принятия изменения в законодательстве. Поэтому девелоперы решили выйти с данными проектами еще по старым схемам ДДУ, чтобы до даты вступления в силу новой редакции 214-ФЗ либо успеть выполнить условия (анонсированные ранее властями), которые позволят совершать сделки в дальнейшем по «старым» правилам реализации (без привлечения «дорогого» банковского финансирования), либо по максимуму накопить беспроцентные средства дольщиков, что снизит потребность в данном кредитовании.

Таким образом, низкие показатели I квартала 2019 года на рынке высокобюджетного жилья обусловлены в первую очередь частичной приостановкой девелоперской активности в преддверии анонсированных изменений в 214 ФЗ. Застройщики не торопятся выводить на рынок новые проекты, перенося старт продаж на вторую половину 2019 года.