Colliers International | Планы годового ввода офисов осуществились на одну пятую

Планы годового ввода офисов осуществились на одну пятую

Санкт-Петербург, 13 июля 2015 г. – Международная консалтинговая компания Colliers International подвела итоги развития рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга в первом полугодии 2015 года. Основными тенденциями стали смещение основного объема ввода на вторую половину года и ограниченное число новых проектов в перспективе трех лет, повышение интереса арендаторов к офисам класса A и в то же время сокращение спроса на небольшие площади, поступательное снижение арендных ставок как в классе A, так и в классе B.

 

В первом полугодии 2015 года были введено в эксплуатацию около 50 000 кв. м. офисных площадей, что составляет всего 20% от запланированного годового объема ввода. Во II квартале 2015 г. в городе появилось четыре новых бизнес-центра суммарной арендопригодной площадью около 22 000 кв. м. Из них крупнейшим является бизнес-центр «Цеппелин» арендной площадью около 12 000 кв. м, входящий в состав МФК «Аэропортсити Санкт-Петербург». Таким образом, на текущий момент суммарное предложение качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге составляет 2,36 млн кв. м.

 

Открытие большей части анонсированных к вводу в 2015 году крупных объектов планируется на второе полугодие – это бизнес-центры «Фландрия Плаза», «Энерго», Mezon Plaza, а также офисные здания, предназначенные для конечного пользователя, в том числе бизнес-центры нового выставочного комплекса «Экспофорум». Но уже с горизонтом ввода за пределами 2016 года среди крупных строящихся бизнес-центров в городе можно выделить только «Лахта-Центр», который в июне анонсировал завершение строительства подземной части комплекса.

 

Нестабильная экономическая ситуация в стране и в Санкт-Петербурге в частности, непосредственно отражается на офисном сегменте рынка недвижимости. II квартал 2015 года продемонстрировал сокращение спроса со стороны небольших локальных компаний, интересующихся офисными блоками менее 100 кв. м. Во многих бизнес-центрах с кабинетной системой планировки в течение весны – начала лета резко увеличилось предложение офисных блоков площадью 30-70 кв. м, что свидетельствует об оттоке арендаторов из числа небольших компаний. Основной спрос на аренду офисной недвижимости по-прежнему формируют компании нефтегазового сектора (27% от объема сделок, заключенных в первом полугодии). Благодаря этому спросу, офисы класса A будут демонстрировать устойчивое положение до конца года. Кроме того, растет активность компаний, задействованных в сфере дорожного строительства, а также инженерных и проектных компаний – на их долю приходится 21% от объема закрытых сделок.

 

Объем поглощения офисных площадей во втором полугодии оказался равен объему ввода – около 50 000 кв. м – и поровну распределился между двумя кварталами. При этом доля класса A в суммарном поглощении составила более 75%. Доля свободных площадей в классе А в течение последнего года последовательно уменьшается и на текущий момент составляет 14,8% (для сравнения, год назад она составляла 21,7%). Вместе с тем, запрашиваемая средняя арендная ставка по итогам II квартала 2015 года в классе A снизилась на 2% относительно уровня I квартала 2015 года и на 5% относительно уровня конца 2014 года, составив на сегодня 1290 рублей за кв. м в месяц (без учета НДС, включая операционные расходы). По мнению экспертов Colliers International, это свидетельствует об определенных сложностях по привлечению новых арендаторов в объекты.

 

Заполнить площади новыми арендаторами труднее становится и офисам класса B. Доля свободных площадей здесь увеличилась с 8,1% (по итогам II квартала 2014 года) до 9,8%, и по прогнозам экспертов Colliers International, будет расти за счет сокращения занимаемых офисных площадей у текущих арендаторов и дальнейшего сокращения числа небольших компаний. Вместе с тем, этот процесс будет частично сглажен спросом на качественные объекты уровня В+. Средняя арендная ставка в классе B по итогам полугодия снизилась на 1,5%, составив 970 рублей за кв. м в месяц.

 

В целом, благодаря текущему балансу спроса и предложения на рынке, уровень свободных офисных площадей уже в течение третьего квартала подряд остается на уровне 12%. Однако в абсолютном выражении объем свободных площадей остается по-прежнему высоким и составляет по итогам первого полугодия 275 240 кв. м (для сравнения, год назад это показатель был равен 265 000 кв. м или 13% от общего объема офисного рынка).

 

Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в Санкт-Петербурге: «В настоящее время к вводу в 2017-2018 годах запланированы единичные бизнес-центры. Планы основных игроков, таких как сеть бизнес-центров «Сенатор» или Renaissance Development, включают дальнейшее увеличение офисного портфеля, однако темпы ввода новых офисных зданий будут ниже. Существенное влияние на планы девелоперов также оказывает экономика проектов – рост себестоимости строительства на фоне низких ставок аренды существенно увеличивают сроки окупаемости проектов. Рост числа свободных площадей в классе B и сохранение высокой доли компаний нефтегазового сектора как в объеме сделок, так и в структуре поглощения демонстрирует, что дополнительные источники спроса, не связанные с переездом уже работающих в городе компаний из одного бизнес-центра в другой, остаются ограниченными. В то же время крупные игроки рынка столкнулись с другой проблемой – в условиях, когда наиболее качественные объекты целиком арендуются ключевым арендатором города, возможности для улучшения существующих условий аренды невелики. Такая ситуация открывает перспективу нового строительства для девелоперов, готовых быстро реализовать небольшие проекты под конечного арендатора».


Related Experts
expert photo

Вероника Лежнева

Директор | Департамент исследований

Россия

Опыт работы в недвижимости - 10 лет, из них в консалтинге - более 8 лет.  

2006-2008 - аналитик по региональным проектам в петербургской девелоперской компании. В сферу обязанностей входил анализ рынка торговой недвижимости региональных городов с целью выхода компании на локальный рынок торговой недвижимости. 

С 2008 по 2013 работала в компании JLL в Санкт-Петербурге, где прошла путь от старшего консультанта отдела аналитики до руководителя отдела аналитики.

К команде Colliers International присоединилась в мае 2013. За время работы в Санкт-Петербурге под моим руководством был организован департамент исследований, сформирована команда. С февраля 2016  возглавляю департамент исследований Colliers International в России и осуществляю объединенное руководство департаментов исследований компании в Москве и в Санкт-Петербурге. Экспертиза департамента исследований включает анализ офисной, торговой, складской, гостиничной недвижимости, а также рынка инвестиций и жилья.​

Перейти к странице