Участники VIII RE4 Forum обсудили возможности и вызовы для девелоперов в 2019 году

В Санкт-Петербурге состоялся VIII Real Estate Forum (RE4 Forum), организованный «большой четверкой» международных консалтинговых компаний в сфере недвижимости – Colliers International, JLL, Knight Frank St Petersburg и Maris в ассоциации с CBRE. Эксперты рассказали об итогах 2018 года в сегментах складской, офисной и гостиничной недвижимости, а также street retail, и совместно с ведущими девелоперскими компаниями на рынке коммерческой недвижимости обсудили, при каких условиях они готовы запускать новые проекты полного цикла или покупать и продавать уже существующие объекты.

Санкт-Петербург, 20 декабря 2018 г. – Уходящий 2018 год выдался насыщенным для Петербурга. Приём чемпионата мира по футболу, новые законодательные инициативы, смена власти, ввод «Лахта-центра» — события отразились на разных областях бизнеса и экономики города, однако пока не стали драйверами новых девелоперских проектов на рынке недвижимости.

Офисы

По данным Colliers International, рынок офисной недвижимости перешел в фазу роста. Вакансия по итогам третьего квартала 2018 года составила 6% и 9% в классах А и В соответственно, а ставки аренды начали восстановительный рост – средняя стоимость квадратного метра в классе А выросла до 1595 рублей за кв. м в мес., в классе В – до 1 040 руб. По итогам года, согласно предварительным данным, спекулятивный ввод составит 25 тыс. кв. м, что в 4,6 раз меньше, нежели в 2017 году. Наиболее остро при этом ощущается нехватка именно крупных блоков размером от 5 000 кв. м. Согласно прогнозам Colliers International, в 2019 г. спекулятивный ввод составит не более 85 тыс. кв. м. Преимущественно это будут небольшие, но качественные проекты реконструкции в центральных районах города.

Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге подчеркивает, что текущие тенденции офисного рынка являются хорошим знаком для девелоперов и могут послужить сигналом для старта новых проектов. Сегодня, несмотря на очевидный дефицит офисов класса А, запуск новых проектов в Петербурге находится на околонулевом уровне. «Мы проанализировали финансовые параметры строительства типового бизнес-центра класса А и пришли к выводу, что при наличии свободного участка у девелопера, новое строительство в классе А будет эффективно уже при ставке аренды 1 860 руб./ кв. м/ мес., без учета НДС. Эта цифра довольно близка к текущим рыночным уровням для наиболее престижных локаций и самых качественных объектов. Принимая во внимание это, а также тренд на рост ставок, можно ожидать, что интерес к строительству высококлассных бизнес-центров повысится уже в 2019-2020 гг.», – резюмирует Андрей Косарев.

Стрит-ритейл

Согласно предварительным данным Knight Frank St Petersburg в сегменте street retail в 2018 году было открыто 838 торговых точек – это почти в 5 раз больше количества закрытий. Лидирующие показатели у улиц в новых спальных районах, но преимущественно это ротация, к которой приводит высокая конкуренция среди сетей продуктового и алкогольного сегментов и желание первым выйти на новую аудиторию. Появляются новые концепции, которые стартуют именно со спальных районов.

В 2018 году ставки в среднем выросли на 7%. По мнению Анны Лапченко, руководителя отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg, такой показатель достаточно высок для текущего рынка, но это обсуслено тем, что спрос превышает предложение, и, несмотря на то, что динамика роста прибыли у сетей не такая высокая, ставки растут второй год подряд.

Доля вакантных площадей составила в среднем 8%, ротация - 13%. В структуре профилей арендаторов заведения общественного питания сохранили лидирующие позиции (32%), на втором месте продуктовые магазины (11%), на третьем – магазины одежды (10%). Доля продуктовых магазинов незначительно сократилась по сравнению с прошлым годом. Это связано с тем, что некоторые ритейлеры провели оптимизацию торговых точек. Об этом, например, объявила X5 Retail Group, пересматривает политику открытия новых магазинов «Магнит», закрывая те точки, которые кажутся рисковыми.

Анна Лапченко прогнозирует, что в 2019 году на рынке street retail сохранятся текущие позиции профилей в структуре арендаторов. Однако изменения в требованиях к размещению заведений общественного питания в жилых домах могут отразиться на ротации в этом сегменте - произойдет замена формата ресторанов полного цикла на кафе, бар или кофейню с доготовкой на месте.

Склады

Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE отмечает, что 2018 год отличается стабильно высоким уровнем спроса на складские помещения наряду с низким объемом нового строительства.

Девелоперы с осторожностью подходят к строительству новых спекулятивных проектов по причине их невысокой рентабельности. Спекулятивные проекты вводятся в эксплуатацию после подписания предварительных договоров аренды на большую часть площадей. В 2018 году рынок качественных складских площадей пополнился объектами общей площадью 71 000 кв. м. Из них только 30% является спекулятивным строительством.

«Ввиду ограниченного предложения спекулятивного формата, крупные торговые и производственные компании все чаще выбирают формат built-to-suit, то есть строительство складского объекта под конкретного заказчика. В 2018 году при участии компании Maris в ассоциации с CBRE были закрыты две крупнейшие сделки по схеме built-to-suit общей площадью 24500 кв. м», – рассказывает Борис Мошенский.

Основной спрос в 2018 году формировали торговые и производственные компании. Стабильный спрос и снижение объема спекулятивного предложения приводят к постепенному росту запрашиваемых ставок в наиболее востребованных локациях. Основной диапазон запрашиваемых арендных ставок составляет 450 – 550 руб./кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи. Коммунальные расходы оплачиваются по фактическому потреблению.

Учитывая ограниченный прирост свободного спекулятивного предложения, эксперты компании Maris в ассоциации с CBRE ожидают дальнейший рост запрашиваемых ставок аренды на склады в промышленных зонах, пользующихся повышенным спросом.  

Гостиницы

Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL в России и СНГ, говорит, что благодаря чемпионату мира по футболу, 2018 год установил рекорд по темпам открытия гостиниц в стране: российский рынок за прошедший год увеличился на 5,7 тыс. брендированных номеров, причем 60% этого объема вышло именно в городах, принимавших матчи. В том числе в Санкт-Петербурге бренды пополнили свои портфели 539 номерами, включая ребрендинг действующего отеля.

Необходимо отметить, что 2018 год не принес гостиничному рынку Петербурга ожидаемых результатов: влияние чемпионата мира было скорее отрицательным, ведь на фоне футбольных матчей традиционные туристы предпочли воздержаться от поездок в подорожавший город. В результате, по данным JLL, загрузка отелей в июне-июле значительно снизилась и составила около 69% в среднем за два месяца. Средний тариф хотя и увеличился на 30%, до 13,5 тыс. руб. за два месяца в целом, но продемонстрировал гораздо более скромную динамику по сравнению с Москвой, где ADR показал трехкратный рост.

«“Вклад” чемпионата мира не прошел незамеченным и для годовых результатов: согласно нашей предварительной оценке, загрузка петербургских гостиниц снизится в 2018 году до четырехлетнего минимума – 61%, при этом средний тариф вырастет на 17%, до рекордных 7,3 тыс. руб. Мы предполагаем, что в 2019 году петербургские отельеры будут фокусироваться на наращивании заполняемости действующих объектов, при этом пытаясь удержать цены на уровне 2018 года», — рассуждает Татьяна Веллер.

В JLL прогнозируют, что будущий год также отметится замедлением девелоперской активности в сегменте после спада футбольного ажиотажа: ни один брендированный отель на будущий год не заявлен. «В то же время в перспективе мы видим возможности для реализации в Петербурге качественных отелей как высокого, так и эконом-сегментов, а также объектов с нестандартными концепциями - современных хостелов и лайфстайловых отелей с ограниченным набором услуг», — добавляет эксперт.

Девелопмент-2019

Также в рамках подготовки к VIII RE4 Forum организаторы провели опрос среди девелоперов и инвесторов, чтобы выявить текущие настроения на рынке. В опросе приняли участие более 60 человек.

Так, почти половина опрошенных готова приступить к строительству новых проектов. Среди условий, при которых строительство БЦ будет выгодно, 25% респондентов отметили снижение налогов, 20% – снижение ставки по кредитам до 6%, 18% – рост ставок аренды на 20%. В сегменте складской и индустриальной недвижимости большинство в качестве наиболее значимых факторов также отмечают снижение налогов (33%), на втором месте – стабильно высокий спрос на помещения при текущем уровне ставок (22%), на третьем – снижение ставки по кредитам до 6% (16%).

Большинство опрошенных готовы продать офисный объект со ставкой капитализации 10% (29% респондентов), купить – со ставкой капитализации 12% и более (41%). В складском сегменте мнение в целом совпадает: и продавать, и покупать большинство готовы со ставкой капитализации 12% и более (24% и 39% соответственно).

В целом спикеры и участники отметили, что форум прошел в положительном ключе, большинство игроков рынка видят признаки восстановления основных сегментов рынка коммерческой недвижимости, что в будущем может привести к возобновлению нового строительства.