Аналитики компаний «Большой четверки» (Colliers International, JLL, Knight Frank St Petersburg и Maris в ассоциации с CBRE) пересмотрели существующие параметры классификации бизнес-центров. Это первое обновление за 10 лет. Новые реалии рынка офисной недвижимости, новые требования, которые арендаторы предъявляют к помещениям – все это нашло отражение в документе. При этом, несмотря на то, что большинство критериев ужесточили, ряд параметров, напротив, изменили в сторону послабления.

 

Санкт-Петербург, 26 сентября 2018 г. – Аналитики «Большой четверки» отмечают: «С 2008 года – времени, когда была создана первая классификация качественного офисного предложения Санкт-Петербурга – рынок значительно изменился как количественно, так и качественно. За этот период объем офисных объектов в городе увеличился более чем вдвое: было введено свыше 2 млн кв. м, сформировались новые деловые районы, в частности Московский проспект и зона Пулково. Измененная классификация призвана стать ориентиром в первую очередь для собственников и девелоперов, планирующих в Петербурге строительство новых офисных зданий, она носит рекомендательный характер».

 

Условно, требования можно разделить на несколько категорий: местоположение, парковка, инженерия, конструктив, управление и сертификация. Подробнее об изменениях в каждой их категорий ниже. В сумме изменения коснулись 21 параметра.

 

Для объективной оценки локации и транспортной доступности офисных объектов удаленность здания от ближайшей станции метро, согласно новой классификации, рассчитывается исходя из фактического расстояния (не более 1,2 км) вместо времени в пути (10-15 минут ходьбы). Помимо этого, для удаленных от метро бизнес-центров уточнено время ожидания шаттлов: 5-15 минут в утренние и вечерние часы пик. Данные требования являются обязательными для классов A и B+, для класса B – факультативными.

 

Одним из важнейших параметров, на которые обращают внимание арендаторы офисов, является наличие парковки и обеспеченность машино-местами. Для объектов класса А ужесточено требование по организации паркинга: он должен быть либо подземным, либо крытым многоуровневым наземным с крытым переходом к офисному зданию, обеспечивая таким образом комфорт передвижения резидентам и гостям наиболее качественных бизнес-центров. Параметр организованной охраняемой парковки сохранен в качестве обязательного в классе B+ и факультативного в классе B. При этом показатель обеспеченности офисных объектов парковочными местами был снижен для центра Санкт-Петербурга в соответствии с реальной практикой рынка: ограниченное пространство для девелопмента и высокие затраты при организации многоуровнего подземного паркинга делают существующие нормы практически невыполнимыми. В результате для исторического центра города (Центральный, Адмиралтейский, Петроградский и Василеостровский районы) норма обеспеченности машино-местами повышена с 1/100 до 1/150, что соответствует не менее чем 1 месту на 150 кв. м арендуемой офисной площади. Для остальных районов, которые в новой классификации объединены в одну группу, – не менее 1/80.

 

В новой классификации офисных зданий были изменены требования к технических параметрам, касающимся инженерного оснащения. В связи с развитием бизнеса, в том числе IT индустрии, и спецификой требований, предъявляемых для организации офисного пространства и вспомогательных помещений (серверных комнат), были ужесточены нормы, предъявляемые к системам вентиляции и кондиционирования, электроснабжения, пожарным системам и системам безопасности. В частности, система принудительной вентиляции является обязательной для всех классов, в новой классификации можно найти подробные требования в зависимости от класса.

 

Также в новую классификацию добавили описание системы пожарной безопасности – для класса А и B+ стало обязательным видеонаблюдение по периметру здания, подробно описали требования к электроснабжению.

 

Отдельного внимания были удостоены конструктивные особенности офисных зданий. Минимальная высота потолка «в чистоте» - 2,7 м стала обязательной для бизнес-центров класса B+. Требования к планировочным решениям, глубине этажа, допустимой нагрузке на межэтажные перекрытия также были пересмотрены. Изменены требования к шагу колонн, что способствует организации более открытой и эффективной планировки этажа.

 

Важным дополнением системы классификации офисов стал раздел «Сертификация», появление которого свидетельствует о растущем внимании делового сообщества к вопросам энергоэффективности. Новый пункт носит рекомендательный характер для бизнес-центров всех классов по обеспечению соответствия зданий стандартам экологической эффективности, и предлагает ориентироваться на международные и российские сертификаты BREEAM, LEED или Green Zoom.

 

Ряд существенных обновлений в документе коснулся вопросов управления зданием. Так, наличие управляющей компании становится обязательным для всех бизнес-центров класса B. При этом для классов А и В+ условия немного смягчаются, в частности трехлетний опыт работы перестает быть обязательным критерием при выборе оператора. В бизнес-центрах класса В+ к управляющей компании не предъявляется дополнительных требований, а в объектах класса А могут работать операторы, управляющие несколькими офисными зданиями или обладающие соответствующим международным опытом. Также из нововведений стоит отметить регламентацию условий по обеспечению зоны ресепшн и зоны ожидания в бизнес-центрах класса В+. Для объектов класса В с сентября требование будет носить факультативный характер, в то время как ранее было неприменимо.