Предварительные итоги 2020: рынок коммерческой недвижимости

2020 год был непростым для рынка коммерческой недвижимости Минска. В условиях пандемии коронавируса, экономического и политического кризиса освобождались офисные помещения, снижались инвестиции, а некоторые собственники ритейла даже задумались о выходе из бизнеса.

 

Офисный сегмент

2020 год для сегмента офисной недвижимости, несмотря на широкое распространение практики удаленной работы, заканчивается для участников рынка скорее со знаком «+».

Главное, что несмотря на удалёнку, не произошло массового отказа от занимаемых площадей. Да, случаи отказов были, да, они оказались болезненными для каждого конкретного объекта и его собственника, но они не сильно увеличили вакантность в целом по рынку офисов.

В 2020 году в сегменте ввелись в эксплуатацию новые качественные объекты: БЦ «Аякс», BK Capital Palace, «Имперский», БЦ на территории завода «Луч», БЦ на ул. Толбухина 3А. Это все объекты высокого класса качества «В1». Суммарно сток качественной спекулятивной офисной недвижимости Минска прирос практически на 59 тыс. кв. м валовой арендной площади и составил 1030 тыс. кв. м.

Ставки арендной платы, тем не менее, снизились. Так, ставки в IV квартале 2020 года стали в среднем на 15-17% ниже ставок по сравнению с I кварталом 2020 года. Теперь снять приличный офис в Минске стало дешевле, например, 400 кв.м в неплохой локации и даже с ремонтом можно найти за 12-15 евро без НДС за кв.м в мес.

Вакантность также выросла не только де-факто, благодаря тому, что многие компании на удаленке, но и де-юре. В условиях неопределенности часть арендаторов или сократила площади, или не спешит расширяться, что на фоне появления новых объектов привело к тому, что найти офис стало проще – предложение выросло.

Прогнозы на следующий год по офисам наиболее сложны – спрос на офисные помещения является проекцией общего состояния бизнеса и главной проблемой тут является неопределенность: планы по развитию в стране ряда IT компаний неясны, количество требуемых площадей не определено. Вероятно, что в первом полугодии не стоит ожидать восстановления рынка офисов: пандемия и удаленная работа еще будут оказывать влияние на пониженный уровень спроса на офисы, однако пандемия и удаленка сами по себе влияют на уровень спроса на офисы и могут снижать его, скажем, на 20%, однако не имеют определяющего значения для рынка офисной недвижимости в целом. Дальнейшее развитие будет зависеть от разрешения политического кризиса и решений, которые примет для себя бизнес по поводу работы в Беларуси. При этом ключевой потребностью бизнеса на сегодняшний день является разрешение ситуации хоть в какую-нибудь сторону, то есть необходима определенность, после чего можно будет принимать те или иные решения. Следующий год с высокой долей вероятности должен принести бизнес-сообществу эту определенность. 

 

Торговая недвижимость

Пандемия COVID-19 отразилась и на торговле. В весенние месяцы 1-ой волны пандемии большинство торговых центров ощутило падение трафика, иногда до 30-50% от обычного уровня. А сектор досугово-развлекательных объектов и общественного питания ощутил еще большие потери, многие объекты временно прекратили работу. В результате собственники, чтобы не потерять арендаторов, были вынуждены предоставить краткосрочные скидки от ставок в размере 25-30 и более процентов. В этой ситуации положительно показала себя привязка вместо фиксированной ставки к проценту от оборота. Если раньше ее практиковали в основном крупные арендаторы, то в сложившейся ситуации все чаще прибегали к этому решению и небольшие розничные объекты.

Реализовывались и новые проекты. Некоторые введены в эксплуатацию технически, некоторые успешно функционируют. В частности, такие проекты, как «Корона Дом», ЭкоМаркет «Валерьяново». Из введенных, но не функционирующих, можно выделить торгово-досуговый центр в составе МФК «Центрополь». Всего рынок минского ритейла вырос на 66,5 тыс. кв. м валовой арендной площади, достигнув GLA 1,4 млн кв. м.

Во вторую волну COVID-19, похоже, торговля и население адаптировались к условиям пандемии. Уже к июлю-августу ведущие минские ТЦ и ТРЦ отметили восстановление покупательского трафика и, в основном все вернули ставки к размерам, принятым до введения временных скидок. В льготном режиме продолжили работать разве что кинокомплексы и детские развлекательные комплексы, где поток оставался более низким по сравнению с докризисным.

Текущая же ситуация в ритейле не так критична, как в офисах: ноябрь для многих торговых центров и ритейлеров был не очень успешен, от декабря традиционно ожидается всплеск посещаемости и выручки, январь и февраль пока сложно прогнозируются по основным бизнес-показателям. Ставки аренды, как уже упоминалось выше, теперь все чаще выражены в процентах от оборота и многие ритейлеры не спешат устанавливать фиксированные ставки. Ряд сетей и брендов по-прежнему развиваются: открылись Reserved и Mohito в Палаццо, Jysk готовит открытие в гродненском Тринити, Familia продолжает развитие в Минске и прочее. В следующем году также не ожидается, что посетители уйдут из торговых центров, однако, уровень благосостояния населения может снизиться, оказав влияние на РТО и на выручки ритейлеров в иностранной валюте. Также свой эффект на выручку в валютном выражении может оказать курс белорусского рубля к основным валютам.

Вообще, если попытаться дать некое системное видение, итог уходящего года для торговли, то его можно назвать в целом годом испытаний. Это не только появление особых условий для создания безопасной среды в магазинах, но и пересмотр бизнес-моделей в целом. Для девелоперов – это, в первую очередь, поддержание партнерских отношений и открытой коммуникации с арендаторами, а для арендаторов – и рост онлайн сегмента, и, увы, оптимизация оффлайн портфеля. Совокупность внешних факторов, оказывающая сегодня невероятное давление на ритейл, заставляет отдельных собственников принимать тяжелые решения, вплоть до выхода из бизнеса. Да, 2020 – повод задуматься, однако 2021 – возможность стать эффективнее. Покупатели продолжают быть невероятно взыскательными, а выход в онлайн порой обнуляет отдельные достижения ретейлеров, которые перестают быть актуальными. Мы надеемся, что все это даст определенных толчок для выхода торговли на качественно новый уровень. Конкурируя между собой, и топовые торговые центры Минска, и объекты в регионах будут стремиться удивлять, быть ближе к потребителю, предлагая новые форматы досуга, выверенные товарные матрицы, большую интеграцию с онлайн форматом и многое другое. 2020 – не стоп-фактор для рынка, а триггер для нового витка и активного старта.

 

Складская логистика

Складская логистика в 2020 во многом держалась за счет внутреннего рынка. Внешнеторговый грузооборот в текущий период сократился. Но за счет розницы, за счет продолжительного развития розничной торговли и тенденции к гибридизации логистики и розницы / интернет-розницы (данная тенденция характерна для всего мира), рынок современных складов завершил год довольно положительно. Это позволило сохранить и хороший уровень ставок в данный период, поскольку розничные операторы в состоянии дать большую ставку по сравнению с арендаторами других секторов. В итоге, ставки немного упали в сравнении с январем 2020, но остались все равно довольно высокими. И то, снижались, как правило, ценовые предложения наиболее дорогих объектов, тогда как предложения, и до этого находившиеся в середине ценовых диапазонов, фактически не изменились (см. диаграмму, евро/кв.м).

Из реализованных в 2020 году проектов можно отметить завершение проекта логистического центра класса «А» «Экфа-М» в Дубовлянах. Этот проект одно время был в числе «долгостроев», но в итоге завершился. Также можно отметить окончание 1-ой очереди строительства комплекса «ОлмиСервис» на ул. Казинца. Это небольшой проект, немногим более 7 тыс. кв. м, но интересен тем, что реализован в черте Минска, приближенной к центральной части города. Склады и производства внутри МКАД в последние годы скорее редкость. Еще интересный проект в д. Дворицкая Слобода реализовал крупный девелопер, ГК «Сигмаполюс». Это комплекс общей площадью 8,2 тыс. кв. м, состоящий из бизнес-центра и логистического центра. Его целиком арендовала компания «Ома» и на его основе начала развивать свое новое направление, «ОМА PRO». Это один из ярких примеров гибридизации логистики и торговли.

 

Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость

Рынок инвестиций в 2020 оказался совсем не активным на фоне более позитивных 2018-2019 годов. Даже если рассматривать не инвестиционные, а просто крупные сделки, в 2020 сделок в стоимостном выражении в разы меньше: всего объектов было продано на сумму менее 20 млн USD, в то время как в два предыдущих года суммы сделок с крупными объектами были на уровне ок. 100 млн USD. Количество объектов, в том числе крупных, которые ищут финансирование у частных инвесторов, увеличилось. При этом обвала цен на объекты не произошло: средний уровень цен на объекты снизился, но пока не критично, ок. 10% по сравнению с уровнем начала года.

Ожидания по доходности также не корректировались: средняя ставка капитализации по крупным сделкам, находится в районе 10%.

Дальнейшее развитие ситуации зависит от степени определенности в стране: на сегодняшний день имеются и потенциальные продавцы, и потенциальные покупатели, однако заключению сделок во многих случаях препятствует высокая степень неопределенности относительно дальнейших сценариев развития.

 

Читать полностью здесь


Related Experts

Денис Четвериков

Управляющий директор | Партнер

Минск

Денис присоединился к команде Colliers в 2009 году и до 2018 года отвечал за консалтинг и исследования. В настоящее время Денис является управляющим директором и возглавляет белорусский офис Colliers International. Он отвечает за общее руководство и координацию команды, включая бизнес-планирование и стратегическое развитие белорусского подразделения компании, взаимодействие с глобальными клиентами, менеджмент ключевых направлений бизнеса.

Перейти к странице

Максим Василевский

Консультант в складском/офисном департаменте

Минск

Опыт работы в государственном формировании объектов недвижимого имущества и их регистрации,  подтвержденный дипломом о высшем образовании по специализации "Экспертиза и управление недвижимостью".

Максим присоединился к команде Colliers в 2016 году в отдел брокериджа. Развивал до 2018 года складское направление с созданием единой складской базы Республики Беларусь и налаживанием продаж услуг компании в логистическом секторе. После объединения секторов Максим является консультантом департамента складской и офисной недвижимости, отвечает за координацию работы департамента.

Перейти к странице

Дарья Лапицкая

Заместитель директора департамента исследований и консалтинга

Минск

05/2018 - Заместитель директора департамента исследований и консалтинга, Colliers International, Минск, Беларусь

05/2017 - 05/2018 - Финансовый аналитик, Colliers International, Минск, Беларусь

Перейти к странице

Сергей Сенкевич

Старший аналитик

Минск

• Поддержание актуальности базы данных объектов недвижимости Беларуси

•  Подготовка квартальных, полугодовых и годовых отчетов по всем сегментам рынка недвижимости

• Сопровождение работы подразделений компании в части аналитических материалов

• Подготовка материалов для презентаций и СМИ

 

 

 

Перейти к странице