A Ve B Sınıfı Ofis Binaları Arasındaki Çizgiler Bulanıklaşıyor

ab

Ticari ofis binalarının sınıflandırılması bilimden ziyade bir sanattır. Ancak, çok yakın bir tarihe kadar hangi binaların A Sınıfı hangi binaların B Sınıfı olduğu çok açık bir şekilde belirlenebiliyordu. Binanın yapısına ve bulunduğu yere bakılarak, bina sınıflandırılıyordu. Şimdi ise çizgiler daha bulanık. Dışarıdan bakıldığında B sınıfı gibi görünen bir bina, içine girildiğinde herkesi şaşırtabiliyor. Kira artışları ve boşluk oranları bu sınıflara olan talebi nasıl etkiliyor? Başka hangi değişkenler talebi yönlendirip ve silüeti şekillendiriyor?

GELENEKSEL A ve B SINIFI BİNALAR 101

Çizgiler bulanıklaşsa da, öncelikle A ve B sınıfı ofis binaları arasındaki genel farklılaştırıcıları tartışalım. Genel olarak konuşursak, A Sınıfı binalar yüksek kaliteli olanaklara sahip, kapalı otoparkı bulunan, 7 gün 24 saat güvenlik hizmeti sağlayan 30 katın üstündeki yapılardır. Tersine, B Sınıfı binalar ise genellikle daha az verimli bir yerleşim düzenine, daha küçük pencerelere, daha eski havalandırma ve ısıtma sistemlerine sahiptir. Ayrıca, çoğu zaman sütunlar ve pencereler alanın efektif olarak kullanılmasını zorlaştırır ve daha az enerji tasarrufuna neden olur.

Sınıflandırma kriterleri piyasadan piyasaya değişmekle birlikte, ABD'deki en gözde ofis pazarlarının çoğunun benzer kontrol listeleriyle çalıştığı açıktır. Colliers'ın Los Angeles ofisinde Kıdemli Genel Müdür olan James Malone’a göre, “Los Angeles’ta sınıflandırma tarihsel olarak binanın kaç yaşında olduğu, kaç katının (en az 30 kat) olduğu, kapalı otoparkının olup olmadığı, binanın bulunduğu yerde bina yönetimi, 24 saat güvenlik, mağazalar, spor salonları ve vale park hizmeti gibi imkanlara bağlıydı.”  Ancak, toplu taşıma New York ve Seattle gibi pazarlar için çok önemlidir. Tarihsel olarak konuşmak gerekirse; eğer bina metro veya hafif raylı sistem hattı üzerinde değilse, bu durum binanın B hatta C sınıfına girmesine sebep olabilirdi.

Bununla birlikte, tek başına binanın yaşı, yeri ve Yeşil Bina Sertifikası gibi bazı faktörler artık kesin işaretler değil.

DEĞİŞEN PEYZAJ

Günümüzün ticari gayrimenkul dünyasında, en gözde pazarların çoğu arzın kısıtlandığı ve ofis binalarına olan talebin (özellikle büyük bloklara) tüm zamanların en yükseği olduğu bir mal sahibi piyasası ile karşılaştı. Bu düşük boşluk, kiraları daha da yükseltti ve çoğu durumda kiracılar, daha düşük olan maliyetleri nedeniyle B Sınıfı ofis binalarına bakıyorlar. Örneğin, Alman havayolu şirketi Lufthansa önde gelen A Sınıfı bir binadan, hemen yanındaki çok daha uygun maliyetli B Sınıfı bir binaya taşındı.

Ayrıca, A Sınıfını B Sınıfı'ndan farklılaştıran ekstra özelliklerin birçoğu günümüzde çoğu bina için birbirine yakın olan özellikler. Son yıllarda, geliştiriciler kiracı olanaklarını geliştirerek kira rakamlarını premium binalardaki (veya Sınıf A+) seviyelere yükseltmek adına birçok eski yapıyı yeniden geliştirmekteler. Binalarda lobileri ve paylaşımlı alanları iyileştirmek, 7/24 güvenlik sağlamak, çevre dostu enerji kullanımını artırmak için havalandırma-ısıtma sistemlerini ve diğer bina sistemlerini iyileştirmek gibi yenilikler yapılıyor. Örneğin, son altı yılda Washington, D.C.'de, yılda en az beş binayı B Sınıfından A Sınıfına dönüştürmek için büyük yenileme çalışmaları yapıldı.

Peki şimdi binaları nasıl ayırt ediyoruz?

Los Angeles'ta bina donatıları yarışı kızışıyor. Pek çok mal sahibi, su fıskiyelerini kaldırmak ve dış mekana oturma alanları eklemek gibi lobi ve ortak alanlarda kapsamlı renovasyonlar yaparak ve Alamo Drafthouse gibi önemli perakendecileri getirerek dışarıdan B sınıfı gibi gözüken bir binayı içeriden A sınıfı bir binaya dönüştürüyor.

Farklılaştıran bir başka faktör de binaların içeriden dışarıya mı yoksa dışarıdan içeriye mi inşa edildiği. Chicago'daki en önemli Colliers aracılarından David Burden, “Yıllar önce, binalar dış estetik için (dışarıdan içeriye) inşa ediliyordu” diyor. “Fakat şimdi odaklanılan konu binaların iç alanlarının verimliliği ya da içten dışa doğruluk. Binalara daha fazla kendi kendine oluşturulan alanlar (atriyumlar gibi), daha büyük pencereler ve daha fazla enerji tasarrufu sağlayan sistemler ekleniyor.” diye ekliyor.

BULANIK ÇİZGİLER

Fakat A Sınıfı alan her zaman en çok istenen midir? Mevcut koşullar bunun aslında artık en çok istenen olmadığını gösteriyor. ABD’nin dört bir yanındaki pazarlarda birçok aykırı görüş var. A Sınıfı ofis arayışında olup çok büyük alana ihtiyaç duyan ve kısa sürede taşınması gereken kiracılar bulunuyor. Chicago’da blok olarak büyük alanlı A Sınıfı stoku kısıtlı olduğundan ve büyük yeni bir bina geliştirmek de yıllar alacağından, bu tip kiracılar daha önce B Sınıfı olarak sınıflandırılmış bir binayı almak zorunda kalmaktalar. Fakat bu binalar hala B sınıfı binalar mı?

Ayrıca, ülkenin her yerinde ortaya çıkan uyarlanabilir geri kullanım (adaptive re-use) trendini ele alalım. Birçok bina fiyat ve renovasyonlar nedeniyle A Sınıfı olarak sınıflandırılmış olabilir. Fakat 1960'larda inşa edilen bu binaları hangi sınıfın içine koymalıyız?

Peki Y Kuşağı (Millenial) çalışan tabanı olan teknoloji firmaları? Bu firmaların aradığı modaya uygun, cesur ve tuğla duvarları bulunan ofisler çoğu piyasada B Sınıfı loft alan olarak tanımlanıyor. Bazı örneklerde, aracılar aslında bazı geliştiricilerin bu “his” için bina yenilediklerini görüyor. Bu binalar genellikle kalite ve verimli sistemler bakımından çok daha kötü durumda olsalar dahi A Sınıfı binalar kadar talep gördükleri için suları daha da bulanık hale getiriyorlar.

Bu makale, misyonu proaktif içerik etrafında tartışma yaratma amacıyla yeni ve dikkat çekici ticari gayrimenkul düşünceleri üretmek olan ABD Colliers International Editör Kurulu tarafından yazılmıştır. Yayın Kurulu, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki Ticari Gayrimenkul eğilimlerine odaklanır ve Colliers'ın pazarlama, araştırma, iletişim ve diğer hizmet liderlerinden oluşur.

Aşağıdaki linkten yazının orijinaline ulaşabilirsiniz:

https://knowledge-leader.colliers.com/editor/the-lines-are-blurred-between-class-a-and-b-office-buildings/




Related Experts
expert photo

Kerim Cin

Managing Partner | Turkey

Istanbul

Colliers International Türkiye ofisini 15 yıldır Yönetici Ortak seviyesinde yönetmekteyim.

Bu süre içinde ana amacım;  şirketin günlük yönetiminin yanısıra,, ticari gayrimenkule yönelik aracılık hizmetlerimizi sürekli geliştirmek ve müşterilerimizin tüm kiralama ve satış işlemkerinde tercih edilen danışman olmak olmuştur. 

Şirketimizin Yönetici Ortağı olmadan önceki dönemimde, 2000 - 2004 yıllartı arasında Değerleme ve Danışmanlık Departmanımızı yönetmekteydim., Bu süre içerisinde müşterilerimizin 30 milyon metrekarenin üzerinde gayrimenkullerinin değerlemesini yaparak önemli bir referans portföy oluşturmayı başardık. Bu portföyümüz ofis, perakende, konut, otel ve karma projelerden oluşan bir tecrübeye sahiptir.

Aynı zamanda Colliers International Türkiye'nin de kurucu ortaklarındanım. 

View expert
expert photo

Hakan Sahin

Office Consultant

Istanbul

Hakan Şahin Colliers Türkiye ofisinde 2007 yılında katılmıştır.

Çok sayıda yerli ve yabancı kuruluşun ofis alanı ihtiyaçlarının giderilmesine aracılık eden Hakan ayrıca birçok prestijli ofis binasının kiralamasını üstlenmiştir. Colliers’da 10 yılı aşkın tecrübeye sahip Hakan aynı zamanda bir çok projede geliştirme danışmanlığı yapmış, kira kontratlarının pazarlık edilmesi ve yenileme süreçlerini yönetmiş, Türkiye pazarındaki gayrimenkul alım/satımı konularında ticari aracılık hizmetlerinde bulunmuştur.

View expert
expert photo

Tugba Ercan

Senior Consultant, Aracılık Hizmetleri

Istanbul

Tuğba, 1999 yılında Colliers International ekibine katılan ve 2003 yılında aracılık departmanına geçen Tuğba Ercan, depo ve fabrika binaları, sanayi ve depolama imarlı arsa alım-satım işlemlerinde aracılık hizmetleri sunuyor.

Büyük sayıda sanayi binasının ki­ralama ve satışı işlemlerini gerçekleştiren Tuğba, piyasadaki en tecrübeli danışmanlardandır.

Ayrıca 2007 yılında perakende sektöründe Astoria AVM kiralanmasında görev almıştır.

2016 yılında Colliers ofis ekibine katıldıktan sonra Tuğba, çeşitli ofis kiralama işlemlerinde de yer almıştır.

 

 

View expert